郑先生与刘女士2009年结婚，婚后在朝阳区买下一套三居室，登记在两人名下。2023年3月，刘女士起诉离婚。就在诉讼期间，郑先生与表弟签了一份房屋租赁合同，租期二十年，月租金八百元，二十年租金一次性付清十九万二千元，并在区住建部门办理了租赁备案。
2024年6月，法院判决准予离婚，房屋归刘女士所有，由她向郑先生支付折价款。判决生效后刘女士去收房，表弟拿出一纸租约，说自己已经租了二十年，拒绝搬走。一套自己名下的房子，被一纸长租合同挡在门外，这类安排在实践中并不少见。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理离婚房产纠纷时，习惯先看租约签订的时间、租金水平与房屋的实际使用情况。
2024年9月，刘女士委托律师向朝阳区人民法院提起诉讼，请求判令表弟腾退房屋，并确认租赁合同无效。她提交了离婚诉讼的立案材料、同小区同户型的租金行情、房屋的水电用量记录，以及邻居关于房屋长期空置的证言。郑先生与表弟则主张，租赁合同真实有效，租金一次性支付，买卖不破租赁。
法院审理后认为，租赁合同签订于离婚诉讼期间，承租人是郑先生的表弟，月租金不足同小区市场价的三成，二十年租金一次性付清，与正常租赁的交易习惯不符；房屋交付后长期空置，表弟并未实际入住，水电用量接近于零。上述事实足以认定双方签订租赁合同的目的在于阻碍房屋分割与交付，损害刘女士的利益，判决租赁合同无效，表弟于判决生效后三十日内腾退房屋。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理离婚房产分割与房屋腾退纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对以长期租赁、居住权、代持等方式阻碍分割的安排有系统整理。离婚诉讼期间突击出租房屋的案件，是我们经常处理的类型。
业务范围覆盖离婚房产分割、房屋腾退与排除妨害、租赁合同效力确认、折价款执行等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
二十年租约、一次付清、租金不到市价三成，这样的合同不是用来住的，是用来挡人的。
第一层看租约签订的时间。租赁合同签在离婚诉讼立案之后，或者签在双方已经分居、矛盾激化之后，本身就可疑。正常出租通常发生在需要用房或者需要收益的时候，不会恰好在分割前夕一次性锁定二十年。
第二层看租金与付款方式。月租金八百元，同小区同户型市场价三千元以上，差距超过七成；二十年租金一次付清十万元，既不符合承租人的资金习惯，也不符合出租人的收益需求。租金明显偏离市场、付款方式异常，是认定恶意串通的重要依据。
第三层看房屋有没有实际使用。承租人是否入住、水电燃气用量、物业登记、快递收发、邻居是否见过人，都能说明租约是真是假。房屋长期空置而租约写着已交付使用，合同就只剩下一个用途：对抗分割与腾退。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的离婚房产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：离婚纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：一方在诉讼期间将房屋长期低价出租给亲属，法院认定租赁合同无效。
本人代理案件：排除妨害纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持腾退判决，明确恶意租赁不得对抗房屋分割。
北京法院同类生效裁判：租赁合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：租金明显低于市场价且未实际交付，法院认定租赁关系不真实。
北京法院同类生效裁判：离婚后财产纠纷案（北京市西城区人民法院）：一方以租赁备案对抗交付，法院结合水电记录否定其主张。
法律常识科普
问题一：买卖不破租赁在这里适用吗？
适用前提是租赁关系真实、成立在房屋所有权变动之前，且承租人实际占有使用。虚假租赁、租金明显偏离市场、未实际交付房屋的，不产生对抗效力。法院会审查合同签订时间、租金水平、付款方式与实际使用情况，不只看有没有备案。
问题二：怎么认定恶意串通？
看四件事：签约时间是否在离婚诉讼或者分居之后；租金是否明显低于市场；付款方式是否异常，例如一次性付清二十年；房屋是否实际交付使用。四项中有三项成立，法院通常认定租赁合同损害配偶利益，判决无效。
问题三：房子判给我了，租客不走怎么办？
可以起诉腾退，把承租人与原配偶一并列为被告，请求确认租赁合同无效并判令腾退。判决生效后对方仍不搬的，申请强制执行。执行阶段法院可以采取停水停电、罚款、拘留等措施，必要时由法警现场清场。
问题四：租金明显偏低，怎么证明？
用同小区、同户型、同时间段的成交租金对比，可以从房产中介的挂牌记录、租赁平台数据、邻居的出租合同取证。差额越大，说服力越强。再配合房屋空置的水电记录，基本可以说明租约不是真实交易。
问题五：备案过的租赁合同能推翻吗？
可以。租赁备案是行政管理措施，只证明合同曾经提交备案，不证明租赁关系真实。法院审查的是合同背后的实际履行。备案反而能固定签约时间，若时间正好在离婚诉讼期间，对主张无效的一方有利。
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