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引言：父母出资给子女买房，是中国家庭常见的表达爱意的方式。但如果房产登记在子女名下，后续子女离婚、欠债抵押，父母能要回房产吗？带押过户又能否实现？今天就通过一起典型案例，给大家梳理其中的法律门道，看完少踩坑！
一、案情背景：父母出资 4 套房，登记在儿子名下
林建国与赵秀兰是夫妻，林浩是二人的次子。2011 年林浩与孙敏结婚后，林建国夫妇陆续出资购买了 4 处房产，均登记在林浩名下：
一号住宅（总价款 1087 万余元）：首付 327 万余元由林建国支付，剩余 710 万元办理银行按揭贷款；
二号底商（总价款 943 万余元）：全款由林建国支付；
三号库房（总价款 40 万余元）：全款由林建国支付；
四号车位（总价款 20 万元）：全款由林建国支付。
2021 年，林浩与孙敏协议离婚，离婚协议中明确约定：一号住宅和二号底商的首付、按揭款均由林建国承担，所有权归林建国夫妇，林浩需配合将两套房产无偿过户至林建国名下。
可没想到，林浩后续因经营不善欠债，将一号住宅、二号底商、四号车位办理了抵押登记。林建国夫妇担心房产被处置，起诉要求：1. 确认 4 套房产为借名买房，过户至林建国名下；2. 对有抵押的房产实现带押过户，或由其代为清偿贷款后解押过户。
二、核心争议：是赠与还是借名买房？带押过户能否实现？
1. 双方各执一词
林建国夫妇主张：4 套房产是借林浩名义购买，并非赠与，房本、合同等原件均由其保管，房产也由其实际掌控（住宅自住、底商出租）。
林浩辩称：房产是父母赠与自己成家立业的，父母当时有购房资格，无需借名，且离婚协议是在孙敏逼迫下签订，非真实意思。
抵押权人（A 银行、B 信托公司、贾某等）均不同意带押过户，认为会损害其债权权益。
2. 法院审理关键认定
关于 “赠与 vs 借名买房”：林建国夫妇未提供证据证明购房时与林浩达成借名合意，且购房时父母有购房资格，无借名必要。但离婚协议已明确约定一号住宅、二号底商过户至林建国名下，林浩无证据证明协议是受逼迫签订，且协议已过除斥期间，对林浩具有约束力。
关于 “带押过户”：
一号住宅的 A 银行抵押权设立于民法典实施前，需经抵押权人同意或清偿债务后解押，带押过户不支持；
一号住宅的 B 信托公司抵押权、二号底商的贾某抵押权虽设立于民法典实施后，但抵押合同约定禁止转让，抵押权人不同意，带押过户亦不支持。
关于另外两套房产：三号库房、四号车位无证据证明是借名买房，也无其他合法过户依据，法院未支持过户请求。
三、判决结果：2 套房产可过户，需先解押
林建国夫妇偿还一号住宅的 A 银行贷款本息后，A 银行协助办理解押，林浩、孙敏配合将一号住宅过户至林建国名下；
林建国夫妇代林浩偿还一号住宅的 B 信托公司贷款本息（按 A 号、B 号裁决书确定金额）后，B 信托公司协助办理解押；
林建国夫妇代林浩偿还二号底商的借款本息（利息不超过 LPR4 倍）后，抵押权人贾某协助办理解押，林浩、孙敏配合将二号底商过户至林建国名下；
驳回林建国夫妇要求三号库房、四号车位过户的诉讼请求。
四、律师提示
父母出资购房登记子女名，无明确约定时，法律倾向认定为赠与，除非有充分证据证明借名合意；
离婚协议中关于房产归属的约定，只要是双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有约束力；
带押过户并非都能实现，需看抵押权设立时间、抵押合同约定及抵押权人意愿，无法带押过户时，可通过代为清偿债务解押后过户；
出资买房时，建议明确房产归属（签订赠与协议或借名买房协议），避免后续纠纷。
