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作为房产律师，农村房屋买卖纠纷里最常见的就是 “多年后卖家因政策或房价上涨，起诉合同无效要回房屋”—— 今天这个案例更典型：2004 年农村房卖给非本村人，20 年后卖家起诉，法院虽判合同无效，却让卖家赔偿买家超百万损失，背后的法律逻辑值得所有想买卖农村房的人警惕。
案件始末：20 年的农村房买卖，突然被卖家起诉
2004 年，张磊（本村村民）把自家的 “一号房屋”（农村宅基地上的住房）卖给了王海（非本村村民）。双方签了《购房协议书》，约定房款 1.2 万元，王海当场付清，张磊交房。当时还有村委会相关人员（李刚、李强）见证担保，协议上均签字确认。
之后 20 年里，王海一直居住在一号房屋，2016 年因原厢房坍塌，拆旧厢房、保留正房主体，又新建两排正房和阳光房，对房屋做了大幅修缮翻建。2024 年，张磊突然起诉到法院，要求：1. 确认《购房协议书》无效；2. 王海返还一号房屋。
张磊的理由：一号房屋占用的宅基地属村集体所有，王海非本村人，买卖协议违反《土地管理法》《民法典》的强制性规定，应属无效。
王海的抗辩：1. 买卖已过 20 年，超过诉讼时效；2. 协议系双方自愿，有村委会见证，即便无效，也是张磊违背诚信，需赔偿自己的翻建、装修及房价上涨损失。为证明损失，王海申请司法评估，评估公司（北京国信房地产评估有限责任公司）出具报告：一号房屋宅基地区位补偿价 127 万多，房屋重置及装修附属物价值 41 万多，总评估价 168 万多。
法院审理：三个关键焦点，决定最终结果
法院围绕 “合同效力、诉讼时效、过错与赔偿” 三个核心问题，作出了 A 号民事判决：
合同为啥无效？
农村宅基地使用权是本村集体成员的专属权利，非本村人无权取得。王海非一号房屋所在村村民，2004 年的《购房协议书》违反法律强制性规定，应认定为无效 —— 这是农村房屋买卖的核心红线，非本村身份，再怎么约定、有谁见证，合同都可能无效。
诉讼时效为啥不适用？
“确认合同无效” 并非债权请求权（如要钱），而是对合同效力的确认，关乎物权（宅基地使用权、房屋占有）归属，不受诉讼时效限制。即便过了 20 年，卖家仍能起诉确认合同无效，但不代表 “能轻松要回房”。
合同无效后，谁错了？该咋赔？
合同无效后 “返还财产” 是原则（王海需返还一号房屋），但 “赔偿损失” 需按过错划分：
张磊作为本村人，明知宅基地房屋不能卖给外村人仍卖房，20 年后又以 “合同无效” 反悔，违背诚实信用原则，承担主要责任；
王海作为买家，买房时未审慎核实 “非本村人不能买农村房” 的风险，承担次要责任。
最终判决：① 《购房协议书》无效；② 王海 30 日内返还一号房屋；③ 张磊 10 日内赔偿王海 129 万多（含区位补偿价 89 万、房屋重置及装修附属物价值 40 万多）—— 既支持卖家 “要回房” 的请求，也不让买家因卖家反悔白白受损。
北京房产律师关键提醒
农村房买卖的 “身份红线” 碰不得：非本村集体成员买农村宅基地房屋，合同大概率无效，哪怕有村委会见证、住了多年，卖家也能起诉要回房屋，买家风险极高。
合同无效不代表 “白要房”：卖家起诉合同无效，若自身有过错（如明知不能卖还卖、多年后反悔），需赔偿买家合理损失（含房屋翻建重置成新价、宅基地区位补偿价），不是 “要回房就完事”。
买房前务必核实 “资格”：想买农村房，先确认自己是不是本村集体成员；若不是，再便宜也别买，避免 “房财两空”；卖家也别心存侥幸，卖房后反悔不仅违背诚信，还得赔一大笔钱。
保留房屋修缮证据：若已买农村房，需保留翻建、装修的合同、付款凭证、照片等，万一遇卖家起诉，这些是主张损失的关键证据。
王海因保留翻建证据、申请评估，拿到 129 万赔偿减少损失；张磊虽要回房，却承担百万赔偿 —— 农村房屋买卖的 “反悔成本” 不低，买卖双方都得认清法律风险，别等纠纷发生才追悔莫及。
