北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
郑某霞、李某祥、徐某丹向本院提出诉讼请求：
1.确认徐某勤和郭某刚签订的关于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的《房屋买卖合同》无效；
2.徐某勤、郭某刚将一号房屋变更至徐某勤名下；
3、诉讼费用由徐某勤、郭某刚承担。
事实和理由：郑某霞、李某祥、徐某丹与徐某勤合同纠纷一案，丰台法院判决：徐某勤于本判决生效后七日内协助徐某丹办理位于一号房屋的所有权转移登记手续。一审判决下发后，徐某勤于2018年7月24日向北京市第二中级人民法院提起上诉。2018年8月15日，北京市第二中级人民法院通知本案双方将于2018年9月6日开庭。2018年8月16日，徐某勤将一号房屋过户给了郭某刚，郭某刚取得不动产登记证书。
原告认为，一审判决已经认定借名买房事实后，徐某勤在上诉期间将涉案房屋过户给郭某刚，郭某刚购买涉案房屋却没有实地了解房屋的真实情况，可知徐某勤与郭某刚存在恶意串通，严重损害了原告的合法权益，其签订的房屋买卖合同无效。二被告应将涉案房屋变更至徐某勤名下。
被告辩称
徐某勤辩称，我是涉案房屋的权利人，有权对该房产进行处置。三原告与本案的合同纠纷没有直接利害关系，其依据的民事判决书已被北京市第二中级人民法院民事裁定书撤销，依照民事诉讼法的规定，请求法院裁定不予受理。涉案房屋是我的政策保障性住房，房屋一直登记在我名下，我与我前妻只存在赠与约定，不存在借名买房，所以不认可之前的一审判决。
我与郭某刚素不相识，是通过中介公司正常交易过户。李某蕊长期居住房屋，不是依据借名买房，而是依据离婚调解书。我同意房屋给对方，是因为我以为只有一套房屋。在2016、2017年，我发现李某蕊有房产，在离婚时隐瞒了我，李某蕊以欺诈方式取得了房屋使用权。现继承人以借名买房提起诉讼，我不同意，没有事实依据。
郑某霞也提出李某蕊没有出过钱。我与李某蕊到法院离婚前有过准备协议离婚，写过产权给李某蕊，离婚是1997年，那时也不知道借名买房的事情。最后原告在律师的指导下打了借名买房的官司。北京高院相关解释也规定，政策性住房，不允许借名买卖。即便有离婚协议，但是对方生前没有要求过户。我在一审判决未生效时处置涉案房屋，不违反法律规定。评估价554万元，成交价格390万元，不存在低于市场价格，我认为与郭某刚的交易合法，不存在恶意串通。
郭某刚辩称，不同意原告的诉讼请求。一、郭某刚是通过中介介绍购买房屋，之前与徐某勤并不相识，对涉案房屋存在的纠纷和诉讼亦不知情，购买该房也完全符合购房流程，符合购房交易习惯，中介在相关房屋核验和其他程序上亦未查询出该房存在诉讼和纠纷的任何信息。
二、涉案房屋交易之前的其他纠纷与郭某刚购买房产无关，属于徐某勤对内的纠纷，理应由徐某勤自行解决处理，购房人已支付购房款，并已取得不动产权证，郭某刚享有完全产权。
三、原告所谓正在诉讼过程中的纠纷，在徐某勤上诉后，二中院已发回重审，一审判决所认定的事实和理由及一审判决结果并未生效。
四、原告起诉书上的事实与理由部分自认“郭某刚购买房屋却没有实地了解涉案房屋的真实情况”恰恰也自认了郭某刚对该涉案房产是不知情的，其购买行为又是通过市场价格购买，完全符合善意取得的法律构成要件，本案诉争房屋权属，无任何争议的应归郭某刚所有。
五、关于郭某刚未实地看房之说，郭某刚一方是极力要求看房，并且去看了同户型的房屋布局，到实地查看了房屋所在位置，关于徐某勤不方便看房的理由，也是完全可以理解的，北京房屋的出租率很高，入住人员流转性比较大，其前妻已经去世，只是其家人在此居住，也属正常可理解范畴，不影响房屋交易，只是腾房问题而已，不方便看房，在市场交易行为中也是完全存在的，单凭这一点就主观臆断购房人与徐某勤恶意串通，显然有失偏颇。
综上所述，郭某刚与徐某勤在购买涉案房屋之前并不相识，郭某刚有理由相信徐某勤有完全的权利处理涉案房屋，双方也通过中介公司进行了房屋买卖交易及过户操作。郭某刚与徐某勤不存在恶意串通，原告方理应腾退房屋，不应持续在涉案房屋内继续居住。
法院查明
李某蕊与徐某勤原系夫妻，婚后育有女儿徐某丹。李某祥、郑某霞系李某蕊之父母。1998年10月13日，李某蕊与徐某勤经本院调解离婚。2016年3月12日，李某蕊死亡。
一号房屋原系李某蕊、徐某勤婚姻关系存续期间，徐某勤所在单位H公司分配的承租公房。1998年，徐某勤将李某蕊诉至本院，要求与李某蕊离婚，在该离婚诉讼的开庭笔录中，徐某勤表示财产放弃全部归李某蕊。当年10月13日，本院出具调解书，确认：一、徐某勤与李某蕊离婚；……四、座落在丰台区方庄芳古园一区17楼5门一号三居室住房一套由李某蕊继续居住。
2002年，徐某勤原单位进行房改。2002年4月24日、2002年12月5日，郑某霞分别向H公司交纳购房款64505元、112943.72元。H公司出具收据两张，载明交款人为郑某霞。2002年12月5日，H公司就一号房屋买卖事宜出具《公有住宅楼房买卖合同》，落款甲方处加盖H公司行政部章，乙方处无签字。2003年3月19日，徐某勤取得该房屋的产权登记。2003年11月5日，H公司与郑某霞签订《住房保证书》。徐某勤曾于1995年、1996年在该房屋居住，后未再居住。
2018年4月17日，郑某霞、李某祥、徐某丹起诉徐某勤合同纠纷一案，要求判令徐某勤配合徐某丹办理一号房屋的所有权变更登记手续。本院支持三原告诉讼请求。徐某勤不服提起上诉，在上诉过程中，徐某勤将一号房屋出售给郭某刚。北京市第二中级人民法院因出现新事实、新状况，将上述案件发回本院重审。
2018年7月23日，徐某勤（出售方、甲方）与郭某刚经过北京某中介公司（以下简称中介公司）居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方出售一号房屋，成交总价为390万元，同日，徐某勤（出卖方、甲方）与郭某刚（受买方、乙方）、中介公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商同意，约定于2018年8月23日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交2万元，余额部分在查档完成当日内补齐。
签订上述合同当日，郭某刚向徐某勤分别支付定金2万元和8万元。
2018年8月15日，徐某勤向资金监管账户转账370万元，向资金托管账户转账10万元。2018年8月16日，徐某勤与郭某刚签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），房屋成交价格约定为370万元，同日，徐某勤将一号房屋转移登记至郭某刚名下。
2018年8月17日，郭某刚将一号房屋出售，中介带买方看房时，郑某霞一家方知房屋已被徐某勤出售给郭某刚。
关于看房，郑某霞、李某祥、徐某丹称，一号房屋由原告方居住，郭某刚买房未看房。郭某刚称，没有看一号房屋，但是看了同户型房屋，原因是：中介说，卖方急售，房屋住着亲戚，房本确实是徐某勤本人的，中介称不存在权属纠纷，也查询了无抵押、查封信息。
经评估确定一号房屋的房地产价值为554万元
本案中，郑某霞、李某祥、徐某丹要求确认徐某勤与郭某刚于2018年8月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》无效，并基于此要求二被告将一号房屋返还登记至徐某勤名下，理由是：郭某刚买房未看房；房屋成交价格应以交易档案为准，成交价格370万元严重低于市场价；二被告匆忙签订合同，快速过户不合理，与正常交易习惯不符；二被告恶意串通，严重损害原告的利益；
郭某刚没有进行物业交接手续，二被告未在房屋所在地办理手续，而是在海淀区办理，担心原告知晓被告转移房屋；郭某刚于过户次日在出售房屋卖高价赚取差价。
裁判结果
一、被告徐某勤与被告郭某刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、被告徐某勤、郭某刚于本判决生效之日起七日内协助原告郑某霞、李某祥、徐某丹将北京市丰台区一号房屋的所有权返还登记至徐某勤名下。
房产律师靳双权点评
根据当事人的诉讼请求和答辩意见，本案的争议焦点在于徐某勤与郭某刚于2018年8月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通损害了郑某霞、李某祥、徐某丹的利益而归于无效。
恶意串通行为的构成要件包括主观要素和客观要素两个方面。主观要素为恶意串通，即当事人双方具有通过共同行为达到损害他人合法权益的目的。客观要素为恶意串通所实施的行为损害了他人的合法权益。其中，在主观要素方面，恶意并非道德上所谓恶的意思，而是与善意相对而称的概念，指明知某种情形存在。在证明标准上，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条对恶意串通行为适用排除合理怀疑的证明标准。
然而，恶意串通毕竟是行为人与相对人的主观心理状态，他人很难举证证明。因此，对于恶意串通中明知的判断，应当适用事实推定，即在主观认知状态不够明确的情况下，根据一定的基础事实来确认当事人知道或应当知道。相应地，对恶意串通行为的认定，应当根据合同双方当事人之间的关系、订立合同时的具体情况、合同约定内容及合同履行情况，充分注意审查低价出售、买房不看房、短时间连环过户等不合常理的情形，在此基础上加以综合判断。
本案纠纷的产生系源于徐某勤于其对法院判决书不服、提出上诉期间将房屋另行出售。因该民事判决书支持了三原告要求徐某勤协助徐某丹办理所有权转移登记的诉讼请求，徐某勤的另行出售行为，属明显恶意阻断文书生效，损害了三原告的合法利益。故本案争议的核心在于郭某刚在房屋交易过程中，是否存在与徐某勤恶意串通的主观态度，并造成了损害三原告合法权益的客观后果。
本案中，徐某勤与郭某刚之间买卖一号房屋的交易过程，存在诸项不合常理之情形。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现本案所查明现象的某一点，尚可解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。
具体而言，首先，本案买方郭某刚区别于房屋交易市场中的一般买房人，其具备购房经验，且所购买的房屋具有特殊指向性。
其次，本案《房地产估价报告》确定一号房屋在2018年7月23日的房地产价值为554万元，即使按照双方交易价格为390万元计算，该交易价格几乎低至市场价70%。郭某刚依据其购房经验，应当知道该房屋能够按照市场价70%进行出售所隐藏的风险。
再次，关于看房，郭某刚买房未看房。其明知一号房屋存在他人居住，但并未对房屋内居住的人员进行必要询问，可见，郭某刚存在与徐某勤共同向房屋居住人员隐瞒房屋出售情况的恶意。
又次，郭某刚于2018年8月16日取得一号房屋不动产权证后，次日即将房屋进行出售，该行为明显违背常理，可见其急于转移风险，不符合一般交易习惯。最后，参与交易的中介人员均获得不同程度的好处费，明显不同于一般中介居间习惯。
综上，郭某刚并非一般善意买受人，其与徐某勤恶意串通，损害了三原告的合法权益，其与徐某勤签订的合同，应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。郭某刚应当将一号房屋的所有权返还登记至徐某勤名下。
