北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某芝、赵某贤、孙某娟向本院提出诉讼请求：要求判令被告配合原告孙某娟办理北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续。
事实与理由：周某芝与赵某贤系夫妻关系，育有一女赵某朵，赵某朵与孙某峰系夫妻关系，婚后育有一女孙某娟，后赵某朵与孙某峰离婚。1987年4月10日，赵某朵与孙某峰登记结婚，1989年1月2日，孙某娟出生。1992年5月，孙某峰所在单位F公司将位于北京市丰台区一号涉案房屋一套出租给赵某朵与孙某峰夫妇居住，周某芝、赵某贤、孙某娟一直在涉案房屋居住至今。
因孙某峰出轨，夫妻关系一直不好，孙某峰于1995年和1998年两次签署离婚协议，承诺将涉案房屋的使用权及购买后的所有权归孙某娟和赵某朵。随后孙某峰向丰台区法院起诉离婚，其在丰台法院庭审笔录中也承诺放弃财产，全部归赵某朵。涉案房屋的产权单位于2002年进行住房改革，拟将涉案房屋出售给个人。单位和赵某朵均通知了孙某峰，但孙某峰表示涉案房屋已经属于赵某朵，和自己没有关系，赵某朵为了使用孙某峰的工龄折抵购房款，在征得孙某峰同意的前提下，赵某朵就以孙某峰的名义办理了相应的购房手续。
2002年4月24日，赵某朵借款缴纳了64505元购房款，2002年12月5日，赵某朵借款缴纳了112943.72元购房款，并于同日补签了《公有住宅楼房买卖合同》，此后，赵某朵为了领取房屋所有权证书，孙某峰多次为其出具授权委托书。2016年3月12日，赵某朵病逝。原告认为，涉案房屋系赵某朵借用孙某峰名义购买，其病逝后应由其法定继承人继承，现原告周某芝、赵某贤均表示放弃拥有的份额，故孙某娟应为实际所有权人。故原告诉至法院。
被告辩称
被告孙某峰辩称：涉案房屋是我单位1992年分配的公租房，我是承租人，1995年协商离婚时赵某朵即搬到涉案房屋居住，称其单位分配的的公租房已经退还单位，以此为由要求离婚后居住在涉案房屋并要求房改后的产权，当我方在离婚协议里同意其要求后，赵某朵却不肯签字办理登记离婚手续，我方不得不到法院起诉离婚，
1998年10月13日，经法院调解与赵某朵离婚，依据离婚民事调解书，我方坐落在丰台区一号的三居室公租房一套由赵某朵继续居住。2002年单位房改，赵某朵要求我方出资参加房改，为确保其居住权，要求由其代办房改手续和保管房产证，2003年该房屋取得房产证后一直由其保管，我方在赵某朵逝世后的2016年11月才向房产登记机关申请补发，取得不动产权证，共有情况为单独所有。
从原告提供的公有住宅租赁合同、共有住宅楼房买卖合同、缴款收据等证据均证明该房屋产权是我方参加单位房改，购买承租公房而来，符合房改政策，依法经过权属登记，是我方合法个人财产。涉案房产在购买和持有的整个过程中，我方与赵某朵没有借名买房的约定，赵某朵生前没有对涉案房屋产权提出异议，三原告仅凭离婚协议中的房产赠与条款就认为存在借名买房合同纠纷，实属主观臆断，没有事实依据。
涉案房屋是我以员工承租人身份用成本价购买的政策保障性住房，根据北京市高院关于审理房屋买卖纠纷案件若干问题的指导第十六条的规定，即便有借名买房约定，对借名人要求办理产权过户手续也不予支持，本案没有借名买房约定。涉案房屋是我离婚后购买的个人财产，不是夫妻共同财产，因此不是赵某朵遗产，三原告以遗产继承人的身份提起诉讼，原告主体资格不适格。
既然原告以合同纠纷为由起诉，就不但需要提供借名买房合同，还需要提供合同权利转让协议和权利转让通知以及通知送达的证据，以证明三原告是诉争合同的有效权利受让人，但是我没有看到相关证据。2017年4月因办理涉案房屋的央产房上市手续需要其单位上传赵某朵的住房档案，我才得知其单位另外分配两居室公租房给赵某朵，也参加了房改，我方如果在赵某朵生前知晓其另有房改房的事实，可以依法请求撤销其对涉案房屋的居住权。
此外，可以导致该房屋发生权属异议的时间发生在2003年，距离本案起诉之时有15年，已超过法定诉讼时效。原告曾在2017年11月提起诉讼，2018年2月以证据不足撤诉，现又以同样的证据再次起诉，我认为原告反复起诉有滥用诉权之嫌。综上，原告以遗产继承人的身份提起合同纠纷，主体不适格，缺乏事实证据和法律依据，诉请不成立，请求法院查清事实，依法驳回原告的所有诉讼请求。
法院查明
赵某朵与孙某峰原系夫妻，婚后育有女儿孙某娟。赵某贤、周某芝系赵某朵之父母。1998年10月13日，赵某朵与孙某峰经本院调解离婚。2016年3月12日，赵某朵死亡。
位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）原系赵某朵、孙某峰婚姻关系存续期间，孙某峰所在单位F公司分配的承租公房。1998年，孙某峰将赵某朵诉至本院，要求与赵某朵离婚，在该离婚诉讼的开庭笔录中，孙某峰表示财产放弃全部归赵某朵。法院出具民事调解书，确认：一、孙某峰与赵某朵离婚；二、女孩孙某娟由赵某朵自行抚养；三、共同财产及赵某朵的个人衣物归赵某朵所有；孙某峰的个人衣物归孙某峰所有；四、座落在丰台区一号三居室住房一套由赵某朵继续居住。
2002年，孙某峰原单位进行房改。孙某峰向赵某朵、周某芝出具三份授权委托书，委托赵某朵、周某芝办理领取房产证事宜。2002年4月24日、2002年12月5日，周某芝分别向F公司交纳购房款64505元、112943.72元。F公司出具收据两张，载明交款人为周某芝。2002年12月5日，F公司就一号房屋买卖事宜出具《公有住宅楼房买卖合同》，落款甲方处加盖F公司行政部章，乙方处无签字。2003年3月19日，孙某峰取得该房屋的产权登记。2003年11月5日，F公司与周某芝签订《住房保证书》。
上述买卖合同、购房款收据、住房保证书原件均由赵某朵持有。赵某朵和三原告一直在该房屋居住。孙某峰曾于1995年、1996年在该房屋居住，后未再居住。
现周某芝、赵某贤、孙某娟主张一号房屋系赵某朵借用孙某峰的名义购买，除上述双方无争议事实外，三原告另提交如下证据拟证明双方存在借名买房事实：1、落款日期为1995年10月15日的《离婚条件》，载明：“……条件三、方庄的宿舍使用权归孙某娟，如日后公司出售公房，实际所有权也归孙某娟。”孙某峰在落款签字；
2、落款日期为1998年6月8日的《离婚协议书》，载明：“孙某峰（男方）与赵某朵（女方）因感情不和，分居多年，经协商双方同意协议离婚，并就子女抚养、共同财产分配达成以下一致意见。……
三、现有一号住房的使用权和购买后的所有权归女方所有……”孙某峰在该协议男方处签字，赵某朵未在女方处签字。
孙某峰认可《离婚条件》、《离婚协议书》均由其书写并签字，但认为赵某朵并未认可离婚协议的内容，双方未能到民政局协议离婚，而是通过诉讼离婚解决的。
关于是否参与购房，孙某峰称因赵某朵不同意其本人办理购房手续，故其向赵某朵和周某芝出具授权委托书，其本人未到单位办理过购房手续。周某芝、赵某贤、孙某娟对孙某峰所述理由不予认可。
关于一号房屋购房款出资，孙某峰主张系其取款后将现金交付赵某朵，周某芝、赵某贤、孙某娟对此亦不予认可，称购房款系赵某朵出资，由周某芝代交。孙某峰未就其出资情况向本院举证。
因一号房屋性质为央产房，赵某朵曾向自己单位购买过位于朝阳区二号房屋，该房屋亦系央产房，故本院向在京机关和国家机关住房交易办公室（以下简称央产房办公室）发函询问房屋超标及继承过户情况，央产房办公室复函如下：一号房屋与赵某朵名下朝阳区二号房均是离异后各自购买，不涉及成套超标；赵某朵的继承人是否可以办理过户手续，不在其办受理范围，无法出具书面答复意见。
本院另到一号房屋产权单位F公司就房屋的过户问题进行核实，该公司总务部工作人员称孙某峰已提交上市手续申请，补交面积超标款，关于房屋过户单位没有意见，并称，赵某朵离婚时没有申请变更承租人，承租人仍为孙某峰，房改时只有承租人可以购买房屋。
2018年4月17日，周某芝、赵某贤、孙某娟起诉孙某峰合同纠纷一案，要求判令孙某峰配合孙某娟办理一号房屋的所有权变更登记手续。本院支持三原告诉讼请求。孙某峰不服提起上诉，在上诉过程中，孙某峰将一号房屋出售给黄某涛。北京市第二中级人民法院因出现新事实、新状况，将案件发回本院重审。
2019年1月10日，周某芝、赵某贤、孙某娟起诉孙某峰、黄某涛确认合同无效纠纷一案，要求：1.确认孙某峰和黄某涛签订的关于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的《房屋买卖合同》无效；2.孙某峰、黄某涛将一号房屋变更至孙某峰名下。本院经审理后，判决：一、孙某峰与黄某涛于二〇一八年八月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、孙某峰、黄某涛于该判决生效之日起七日内协助周某芝、赵某贤、孙某娟将北京市丰台区一号房屋的所有权返还登记至孙某峰名下。
裁判结果
孙某峰于本判决生效之日起七日内协助孙某娟办理位于北京市丰台区一号房屋的所有权转移登记手续。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。根据查明的事实，涉案房屋系孙某峰与赵某朵婚姻关系存续期间孙某峰向所在单位承租的公房，后因房改政策，由产权单位按照成本价出售给承租人。
在双方的离婚诉讼中，孙某峰明确表示放弃全部共同财产，并同意涉案房屋由赵某朵继续居住使用，其对夫妻共同财产的分割意见与离婚协议书中的分割意见基本一致，考虑该房屋的所有权系该房屋因承租所取得的使用权在经历房改后衍生的权利，结合赵某朵实际出资购买房屋、办理购房手续、持有购房手续和房产证原件以及与家人在涉案房屋长期居住的事实，法院认为双方虽无书面的借名买房协议，但基于曾经的身份关系以及上述购房过程、居住事实，法院认定双方之间存在借名买房的事实。
周某芝、赵某贤、孙某娟起诉要求孙某峰协助办理过户的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。现周某芝、赵某贤、孙某娟均同意一号房屋过户至孙某娟名下，孙某峰的各项抗辩意见，均无事实及法律依据，法院不予采信。
