北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某鹏、杨某涵向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告支付逾期交房违约金；2.诉讼费由被告负担。审理过程中，二原告书面同意诉讼请求违约金计算标准均按日万分之一标准计算。
事实和理由：原告于2019年12月2日与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买由被告开发建设的位于北京市昌平区×××房屋，购房金额为10441634元。商品房合同签订后，原告依照合同妥善履行了付款义务，被告应当于2019年12月30日前交付房屋。按照合同第12条约定逾期交付责任，被告未按期交房应当按合同约定支付违约金，故诉至法院。
被告辩称
C公司辩称，一、买卖合同没有明确约定交房时间，应以交房通知书为准，原告于2021年7月16日收房，我方不存在违约行为；二、如果法院认定我方违约，延期交付是因C公司遵守政府法令以及政府部门公布的公共卫生事件等导致，属于预售合同约定的免责事由，C公司可以顺延交房日期且无需承担违约责任。涉案房屋所在工程项目自开工建设以来，因遵守政府相关规定与有关主管部门的法令及重大公共卫生事件管理法令，导致多次被迫停工，停工天数达到336日；三、合同约定的违约金标准过高，要求法院予以酌减；四、我方已经支付的32297.15元，另应当扣减。
法院查明
2019年12月2日，C公司（出卖人）与周某鹏、杨某涵（买受人）签订有《北京市商品房现房买卖合同》，约定周某鹏、杨某涵向C公司购买位于昌平区×××房屋，总价款10441634元。……商品房为现房现状交付，买受人对商品房已经进行验收，认可房屋质量。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第十三条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同。
买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。预售合同附件十三补充协议对交房时间并未进行明确约定，另补充协议第14条约定，如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：人力不可抗拒的自然灾害及人力不可抗拒的重大事故，包括但不限于地震、洪水等自然灾害，战争、游行、罢工、大规模流行性疾病等社会异常事件；因执行合同签订后新颁布的法律、法规导致工程拖延或逾期交房；规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门采取某项行政措施而导致开发建设期延长；施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的；非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致或拆迁原因导致工程拖延或逾期交房的；施工中因异常恶劣天气、复杂地质状况、发现文物古迹等；政府行为、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程拖延或逾期交房的。
庭审中，C公司认可周某鹏、杨某涵已按约付清合同约定的房屋总价款10441634元。2019年12月26日，C公司向周某鹏、杨某涵发出《告知函》载明“按照双方约定该项目商品房交房时间为2019年12月30日，由于首都城市功能政策管控，影响室内工程正常推进……我公司决定参照合同补偿方案给予您相应补偿，我公司于2019年1月15日前向您支付2019年12月31日至2019年1月29日期间的补偿款，具体交房时间以我公司书面通知为准”。2020年2月27日，C公司向杨某涵账户转款32297.15元，原告同意在诉讼请求中予以扣除。
庭审中，C公司陈述涉案房屋已于2021年7月16日交付，周某鹏、杨某涵认可已实际收房，但认为收房时房屋并不符合合同约定的交付条件。
裁判结果
北京C公司于本判决生效之日起七日内向周某鹏、杨某涵支付逾期交房违约金668336.49元；
房产律师靳双权点评
合法的民事合同关系受法律保护，合同双方当事人应按合同约定切实履行合同义务。本案中，周某鹏、杨某涵与C公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照现房买卖合同约定履行各自的权利义务，任何一方违约，均应按照合同约定向对方承担相应的违约责任。
本案争议焦点为：1.交房时间是否有明确约定；2.C公司主张的停工事由，能否作为免责理由；2.C公司于2021年7月16日交付房屋时是否符合合同约定的交房条件；3.逾期交房违约金的计算标准是否需要酌减。
关于交房时间，《北京市商品房现房买卖合同》虽然没有明确约定，但C公司向二原告发出的带有专门抬头的告知函，明确载明了“双方约定该项目商品房交房时间为2019年12月30日”，且实际履行了交付32297.15元系以实际行为再次印证对告知函交房时间的认可。故此，双方交房时间以另外协商的方式可以明确，应为2019年12月30日。
关于C公司主张的停工事由能否作为免责理由，法院认为，C公司作为专业的房地产开发企业，理应对影响工期的各种因素，包括雾霾、扬尘、大风、雷电、重大活动或其他可预见的停工事由，有充分的预知或预判，其在合同中约定的交房时间应为在考虑了上述各种因素后所确定的日期，而不应以此作为其逾期交房的正当理由。
本案中，告知函上载明的的交房时间为2019年12月30日，开发商不可预见的新冠肺炎疫情系发生于约定的交房时间之后，该事由亦不能构成C公司的免责事由。故C公司自2019年12月31日起即存在逾期交房的事实，按照合同约定应当起算逾期交房违约金。
关于2021年7月16日交房时涉案房屋是否符合约定的交房条件从而停止违约金的计算，现房买卖合同第十、第十一条约定了商品房交付条件，包括完善基础设施设备、公共服务及其它配套设施等。C公司曾认可自来水系2021年11月1日开通，法院认为供水系基本生活必备的公共配套设施，在无其他证据证明C公司已经早于该日已经满足了基础设施的交付条件，法院认定2021年11月1日房屋才具备合同约定的交付条件，逾期交房违约金截止日期为2021年10月31日。关于电力问题，由于C公司已经提供了临电作为替代措施，符合合同约定。
关于逾期交房违约金的计算标准，违约金计算标准过高，请求法院予以调整。法律规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
本案中，购房人虽未提供直接证据证明其所主张的逾期交房损失，但逾期交房直接导致购房人使用房屋的目的在逾期交房期间无法实现，进而产生相应房屋使用费的损失。根据双方合同履行情况，并参照同时期房屋租赁市场同等地段同等户型房屋租金水平，原合同约定标准过高，法院予以调整，酌定逾期交房违约金按日万分之一标准计算。
C公司应当支付的违约金经核算为700633.64元。扣减已经支付的32297.15元，C公司尚未支付款项金额为668336.49元。
