北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
宋某兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告一、被告二签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求法院判令被告一、被告二向原告支付违约金770000元；3、请求法院判令二被告承担本案诉讼费。
事实和理由：2021年5月14日，原告与被告一、被告二在北京某中介公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖签订合同》及《补充协议》，约定被告一、被告二购买原告位于北京市通州区一号的房屋，房屋总价款为3850000元。《北京市存量房屋买卖签订合同》签订后，被告一、被告二突然告知原告将不再履行双方的《北京市存量房屋买卖签订合同》及《补充协议》。
依据《补充协议》第四条第三项之约定，乙方拒绝购买房屋的构成根本违约，乙方在违约行为发生之日起十五日内，应以房屋总价款的20%向甲方支付违约金。故此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼。请求贵院查明事实，判如所请。
被告辩称
被告刘某娜、杨某坤辩称，同意原告的第一项诉求，解除合同及补充协议；不同意原告的第二项和第三项诉讼请求。双方虽然签订买卖合同，但被告刘某娜有充足的理由解除合同，即因签约当晚刘某娜得知其母确诊身患癌症后，为给母亲治疗疾病其将无力再行购房，故在签订合同的次日被告立即通知原告，明确表示自己不再购买其所售房屋。据此可知，被告是有正当的理由不得已才解除的购房合同，并非恶意解约。涉诉房屋在签订合同期间，一直出于出租状态，无经济损失，对原告房屋的使用、收益没有造成财产损害，即使二被告与原告解除了房屋买卖合同，对原告也没有造成任何实际损失。
虽然购房合同中约定了20%的违约金赔偿条款，但按照我国民法典和合同法有关规定，人民法院要综合考虑原告是否因被告违约产生实际经济损失及损失大小、被告解约理由是否正当等因素，来公平合理地确定违约金的数额。本案中被告连合同定金都没有交付，原告也没有交中介费，不存在给付合同总金额20%的高额违约金赔偿的合理性和可能性，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院查明
2021年5月14日，出卖人宋某兰与买受人刘某娜、杨某坤在北京某中介公司（以下简某中介公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：刘某娜、杨某坤购买宋某兰所有的坐落于北京市通州区一号住宅楼房一套，房屋成交价格为人民币175万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币210万元。合同第七条违约责任的第（二）款约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。
……（四）关于首付款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：1.乙方于2021年9月30日前（含当日）将第一笔首付款人民币110万元以第三方担保支付的方式支付甲方；2.乙方于不晚于不动产权转移登记办理完毕前3个工作日将第二笔首付款190万元以理房通支付支付的方式支付甲方。协议第四条第（三）款约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
双方签定购房合同后的次日，即2021年5月15日，刘某娜即向宋某兰之夫赵某贤发送微信消息，称因购房款负担不起，无法再购买涉案房屋。后双方同意解约，但就违约金支付问题进行沟通后未达成一致意见，故诉至本院解决。本院于2021年10月8日向被告送达了起诉书副本。庭审中被告称原告违约金要求过高，如果必须支付违约金，则请求法院考虑原告的实际损失情况予以合理调减降低数额。
裁判结果
一、确认原告宋某兰与被告刘某娜、杨某坤签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；
二、被告刘某娜、杨某坤于本判决生效之日起七日内给付原告宋某兰违约金六万元；
三、驳回原告宋某兰的其它诉讼请求。
房产律师靳双权点评
《中华人民共和国民法典》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百三十六条第一款规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百七十六条规定，民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百八十六条规定，因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。
第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百五十七条第二款规定，合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百六十三条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条第一款和第二款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
本案中，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，该民事法律行为依法成立并生效，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面善意履行各自的合同义务。现被告违反合同约定，明确表示解除合同并以自己的行为表明不再履行合同义务，导致合同未实际履行即解除，其已经构成根本违约，故原告要求被告依据合同约定承担违约责任于法有据，应予支持。
但本案中双方当事人虽然在《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》中约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法但考虑到被告缔约次日就向原告明确表示解除合同并以自己的行为表明不再履行合同义务，客观上从缔约到解约时间较短，给原告造成的实际影响较小，经济损失不大，而且被告认为双方合同中约定的违约金数额过分高于造成的实际损失，请求法院予以调整，故法院结合被告违约行为可能给原告造成的实际损失情况以及合同的履行情况和当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则依法予以适当调整减少，具体违约金数额由法院综合考虑上述因素酌予确定。对于被告认为原告无经济损失，故请求法院驳回原告的诉讼请求的答辩意见，因其没有事实和法律依据，故法院对其不予采信。
