北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
姜某鹏、林某君向一审法院起诉请求：1.请求依法确认姜某鹏与姜某杰签订的《北京市存量住房买卖合同》无效；2.请求依法判令北京市丰台区一号房屋归姜某鹏、林某君所有；3.请求依法判令姜某杰赔偿姜某鹏、林某君损失10万元（精神损失及保全、诉讼费用）。
姜某杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由姜某鹏、林某君承担。
事实和理由：一、本案一审存在程序违法，根据姜某杰的调查申请，应依法调取公证处及北京市丰台区不动产登记事务中心相关全部材料，而一审并未调查取证，导致本案认定事实不清，适用法律不当。二、《赠与合同》系双方真实意思表示，已实际履行，北京市丰台区一号房屋的产权人已登记至姜某杰名下。三、《赠与合同》虽并未约定以赡养老人为前提，但是姜某杰仍愿意现在和以后一直照顾老人，为老人养老送终。四、姜某鹏、林某君有违诚实信用原则。
姜某鹏、林某君辩称，同意一审判决，不同意姜某杰的上诉请求和理由。
姜某旭述称，同意姜某杰的上诉请求和理由。
法院查明
姜某鹏与林某君系夫妻关系，二人生育三个孩子，分别为大女儿姜某霞、大儿子姜某涛、小儿子姜某旭。姜某旭与贾某芝系夫妻关系，二人婚后生育一女为姜某杰。1996年8月1日，姜某鹏与某单位签订《房屋买卖契约》，约定将北京市丰台区一号房屋（以下简称诉争房屋）出售给姜某鹏。1998年2月17日，诉争房屋取得房屋产权证书，该房屋登记于姜某鹏名下。
2020年11月17日，姜某鹏、林某君向姜某旭出具委托书，载明：“我们是位于北京市丰台区一号房产的产权人，现因我们年岁已大，无法亲自办理相关事宜，特委托姜某旭为我们的代理人，办理如下事宜：1.办理上述的央产房上市手续，办理上述已购公房改商品房的相关手续；2.代为办理并领取上述房产的不动产权证书；3.代签相关文件，代交相关费用，代为办理与之有关的其他事宜。”
同日，北京市某公证处出具公证书，载明：“兹证明姜某鹏、林某君在前面的《委托书》上分别盖章、捺右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”
2021年1月11日，姜某鹏（出卖人）与姜某杰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，姜某旭作为姜某杰的委托代理人在买受人处签字，姜某鹏在出卖人签章处按手印。合同约定出售丰台区一号房屋（诉争房屋），成交价格为人民币100元，应于2021年1月6日前向出卖人支付。对于违约责任、争议解决方式等部分均未在合同中填写。
同日，姜某鹏与姜某杰的委托代理人姜某旭至不动产登记中心办理房屋过户登记手续。不动产登记中心询问记录载明：“1.申请登记事项是否为申请人的真实意思表示？回答：是”“申请登记的不动产是否为夫妻共有？回答：否”。该询问笔录签名处有姜某鹏本人手印，签名“姜某鹏”均为姜某旭代签。
2021年1月13日，诉争房屋变更登记至姜某杰名下。
庭审中，林某君向法庭陈述，不同意将房子给姜某旭、姜某杰，对房屋过户不知情。姜某杰向法庭陈述，房款100元实际未支付。
法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据《中华人民共和国民法典》第154条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，诉争房屋为姜某鹏与林某君的夫妻共同财产，姜某杰、姜某旭与姜某鹏、林某君均系亲属关系，对该房屋属于夫妻共同财产的事实应为知情。但签订房屋买卖合同时林某君并不知情，事后亦未予追认，姜某杰亦未提交证据证明林某君同意将房屋出售给姜某杰。
姜某鹏、林某君虽曾向姜某旭出具过经过公证的委托书，但委托权限并不包括出售或赠与本案诉争房屋。此外，在进行不动产登记时在场人均隐瞒了该房产系夫妻共同财产的事实，对不动产登记中心的询问作出虚假陈述，姜某鹏亦在此询问记录中捺印。另该房屋系以不合理的低价予以转让，约定房款也未实际支付，故法院认定本案房屋买卖合同的签订存在恶意串通的情形，应为无效。
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。姜某鹏、林某君请求确认诉争房屋归姜某鹏、林某君所有，不属于本案处理范围，且属于物权确认范畴，本案不予处理。姜某鹏、林某君请求姜某杰赔偿损失10万元（精神损失及保全、诉讼费用），不属于本案处理范围，且姜某鹏、林某君未提交证据证明其存在损失（精神损失），故对其要求姜某杰支付损失的诉讼请求，法院不予支持。
本院二审期间，姜某杰提交调查取证申请书两份：1.申请调取委托人姜某鹏、林某君与受托人姜某旭的全部公证档案材料，拟证明姜某鹏、林某君在公证处公证时，已明确表示要委托姜某旭办理诉争房屋上市，并日后以名为买卖实为赠与的方式过户到姜某杰名下。2.申请调取北京市丰台区不动产登记事务中心工作人员询问姜某鹏关于过户房产相关事宜的录音录像等全部档案材料，拟证明过户案涉房产一事是姜某鹏的真实意思表示。本院依申请调取了上述证据材料，并组织当事人进行了质证。
姜某杰发表质证意见如下：对上述两项证据的真实性认可，但认为不全面。
姜某鹏、林某君发表质证意见如下：对上述两项证据的真实性认可，对证明目的不予认可。
姜某旭发表质证意见如下：质证意见与姜某杰一致。
另，姜某杰向本院提交证据如下：2019年9月28日，姜某杰与林某君的录音文件。拟证明林某君对将案涉房屋赠与给姜某杰的事实完全知情，且林某君承认其与姜某鹏恶意串通进行诉讼。
姜某鹏、林某君发表质证意见如下：真实性认可，对证明目的不予认可。
姜某旭发表质证意见如下：认可姜某杰提交的上述证据的真实性、关联性、合法性及证明目的。
裁判结果
一、确认姜某鹏与姜某杰于2021年1月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、驳回姜某鹏、林某君的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据查明事实，诉争房屋系姜某鹏、林某君夫妻共同财产，姜某杰作为姜某鹏、林某君孙女应明知诉争房屋产权情况。但案涉《北京市存量房屋买卖合同》上并无林某君签字，且办理房产转移登记时，姜某鹏在登记机关询问诉争房屋共有权情况时，回答并非夫妻共同财产。诉讼中，姜某杰主张林某君对将诉争房屋转移登记至姜某杰一事知情，但并未提供充分证据予以佐证。虽姜某杰称林某君在办理委托公证时，向公证处工作人员提到要将诉争房屋过户至姜某杰名下，但公证事项应以公证书记载内容为准。
故，法院对案涉房屋买卖合同的签订存在恶意串通的情形，应为无效的认定，并无不当。
