北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某杰、秦某兰向一审法院起诉请求：要求确认秦某刚与秦某贤于2010年2月25日就案涉房屋订立的《存量房屋买卖合同》无效。
秦某刚上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回秦某杰、秦某兰的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由秦某杰、秦某兰负担。
事实和理由：一、位于北京市朝阳区A号房屋（以下简称案涉房屋）应认定为秦某贤个人所有，秦某贤将其个人所有的房屋以买卖形式赠与秦某刚合法有效。房屋登记询问笔录中载明秦某贤称案涉房屋非夫妻共有财产，在没有相反证据的情况下，应以该笔录载明的情况认定案涉房屋归秦某贤一人所有。秦某贤自行处分个人所有的房屋是其真实意思表示，不存在恶意串通的情形，故其与秦某刚签订的《存量房屋买卖合同》合法有效。
二、即使案涉房屋系秦某贤与刘某芬夫妻共同财产，刘某芬生前明确表示案涉房屋要留给秦某刚所有，秦某贤对案涉房屋的处分是其本人真实意思，也是刘某芬遗愿。
三、退一步讲，秦某贤对案涉房屋本就拥有相应份额，其将属于自己的财产赠与秦某刚，应属合法有效。综上，秦某刚认为一审判决认定事实错误，法律依据不足，对秦某刚有失公平，故恳请二审法院依法查明事实，支持秦某刚的上诉请求。
被告辩称
秦某杰、秦某兰辩称，同意一审判决，不同意秦某刚的上诉请求和事实理由。第一、案涉房屋购买及登记均在秦某贤与刘某芬夫妻关系存续期间，属于夫妻共有财产；第二、没有任何证据证明秦某贤与刘某芬要将案涉房屋赠与给秦某刚；第三、按照现行法律规定，恶意串通损害第三人合法权益的合同全部无效。
秦某旭述称，同意秦某刚的上诉请求及事实理由。
法院查明
秦某贤与刘某芬育有三个子女，分别为秦某杰、秦某兰及秦某旭，秦某刚系秦某旭之子。2002年12月23日刘某芬死亡。2021年3月30日秦某贤死亡。
案涉房屋原系秦某贤单位的承租公房，由秦某贤承租，建筑面积57.3平方米。1999年进行房改售房，折算夫妻工龄后需另行出资30738元购买案涉房屋的产权。后案涉房屋登记在秦某贤名下。2010年2月25日，秦某贤与秦某刚订立《存量房屋买卖合同》，约定秦某贤将案涉房屋出售给秦某刚，房屋价款32万元，其余除合同制式条款以外的条款均为空白。在房屋登记询问笔录中，载明秦某贤称案涉房屋非夫妻共有财产。
现案涉房屋登记在秦某刚名下。关于房产过户情况，秦某旭称与秦某贤、秦某刚三人共同至房屋转移登记机关办理房产过户，登记机关并未询问秦某贤配偶情况，故未将刘某芬死亡一事告知工作人员，秦某刚及秦某旭在办理前及办理后均未将转移登记一事告知秦某杰、秦某兰。
庭审中，秦某刚提交如下证据：1.通知、售后管理与注意事项、购房预交款协议及购房款发票，证明秦某旭及配偶出资购买案涉房屋并将产权登记在秦某贤名下。经质证，秦某杰、秦某兰认可该证据的真实性，但否认证明目的，认为上述证据属于秦某贤、刘某芬夫妇的遗物，无法证明秦某旭及配偶的出资情况，购房发票显示购房人为秦某贤。就案涉房屋购房款的交纳过程，秦某旭称家中留有现金2万余元，剩余款项是由秦某旭配偶筹借，秦某贤本人带着现金交款支付，但并没有向秦某旭出具任何凭证。对此秦某杰、秦某兰不予认可，称秦某旭在外与他人保持同居关系，因此不可能出资购买该房屋，秦某旭与配偶也无经济能力。
2.秦某贤生前病例及医疗票据，证明秦某贤夫妇随秦某刚及秦某旭共同生活，因此秦某贤夫妇自愿将案涉房屋转让给秦某刚。经质证，秦某杰、秦某兰真实性认可，但否认证明目的。
3.证人证言，证明案涉房屋房改时由秦某旭出资购买，秦某贤夫妇生前曾表示案涉房屋归秦某刚所有。证人李某作证称与秦某贤系朋友关系，在一个小区居住，1998年房改时刘某芬与其聊天时表示因无支付能力，案涉房屋系秦某旭夫妻出资，以后归秦某刚所有。秦某旭与其配偶一直与秦某贤夫妇居住在一起。秦某贤夫妇生前未留有遗嘱。证人林某称其与秦某贤系老同事、老邻居，秦某贤夫妇生前收入较低，与秦某旭及配偶共同生活。秦某贤夫妇生前就表示过案涉房屋房改时由秦某旭及配偶出资，但因该房为福利分房，只能登记在秦某贤名下，因秦某贤夫妇担心儿媳与秦某旭离婚，所以要将案涉房屋留给秦某刚。
经质证，秦某杰、秦某兰否认证人证言的真实性，否认证人与本案的关联性，并认为即使证人作证属实也仅系聊天时听秦某贤夫妇陈述，非亲历事实，且证人证言极易受干扰。秦某刚及秦某旭均认可证人证言的真实性。
法院认为，案涉房屋于1999年进行房改，房改后登记在秦某贤名下，应认定属于秦某贤与刘某芬的夫妻共同财产。秦某刚及秦某旭虽称案涉房屋由秦某旭与配偶出资购买，因此实际产权人应为秦某旭与配偶的意见，根据购房发票及购房合同显示，购房人为秦某贤，而秦某刚除提供证人证言外未提供其他证据对其主张予以佐证，考虑到证人证言这种证据形式易受干扰的特点及其与书证之间证明力的效力等级差异，法院难以在没有其他证据佐证的情况下采信该证人证言。
退一步讲，即使房改售房购房款由秦某旭及配偶出资，也系债权性质，考虑到案涉房屋的福利分房性质及使用工龄折算购房款的计算方式等，也无法直接认定秦某旭及配偶为案涉房屋的实际产权人。刘某芬死亡后，案涉房屋未进行继承分割，应属于秦某贤及子女的共同共有财产。根据法律规定，处分共同共有财产应经全体共同共有人同意。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
本案中，秦某贤将案涉房屋以买卖的形式赠与秦某刚，属于擅自处分共同共有财产，构成无权处分。但共有权人是否享有处分权不影响作为原因行为的赠与合同的效力。赠与合同是否有效，应判断该赠与合同是否符合法律规定的无效情形。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。秦某贤与秦某刚均明知家庭成员身份关系及案涉房屋的权属情况，却未征得其他共有权人同意，擅自订立买卖合同将案涉房屋赠与秦某刚，构成恶意串通，侵害了其他共有权人的利益。至于秦某刚辩称秦某贤夫妇生前均有将案涉房屋赠与秦某刚的意思表示，因秦某贤夫妇生前并未将案涉房屋赠与转移登记至秦某刚名下，而刘某芬死亡后由秦某贤一人以买卖房屋的形式将案涉房屋转移登记至秦某刚名下，根据谁主张谁举证的原则，秦某刚现并未提交充分的证据证明刘某芬生前有向秦某刚赠与案涉房屋的意思表示，因此，法院对秦某刚的上述抗辩意见，不予采信。
秦某旭、秦某兰要求确认秦某贤与秦某刚之间的买卖合同无效，理由正当，予以支持。
裁判结果
确认秦某刚与秦某贤于2010年就位于北京市朝阳区A号房屋订立的《存量房屋买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
恶意串通，损害第三人利益的合同无效。本案的争议焦点为：秦某贤与秦某刚签订的《存量房屋买卖合同》是否存在因二人恶意串通导致合同无效的情形。
根据已查明的事实，案涉房屋系秦某贤、刘某芬婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。2002年刘某芬死亡后，案涉房屋未办理分割，应由秦某贤及其子女共同共有。秦某贤与秦某刚系祖孙关系，对案涉房屋来源及其他亲属关系情况均应明知。2010年，秦某贤与秦某刚签订《存量房屋买卖合同》，将案涉房屋转移登记至秦某刚名下，且办理了房屋过户登记。在该过程中，秦某贤与秦某刚未如实陈述案涉房屋共有情况，亦未经秦某杰、秦某兰同意。
据此，法院认定秦某贤、秦某刚构成恶意串通，损害其他共有人利益，并无不当。
