北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某芬向一审法院起诉请求：1.确认吴某刚、张某秋于2003年5月18日签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由吴某刚、张某秋承担。
周某芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认吴某刚、张某秋之间的房屋买卖合同无效；2.一、二审诉讼费用由吴某刚、张某秋承担。
主要事实和理由：一、一审认定事实错误。1.吴某刚所处分的是夫妻共同继承的祖宅，吴某刚2003年卖房时并未告知其妻子周某芬。2.周某芬对吴某刚2009年起诉张某秋相邻关系排除妨害一案亦不知情。周某芬在2009年得知吴某刚将祖宅卖给张某秋之后，一直表示反对，不同意将房屋过户给张某秋，因此到目前为止该房屋一直未过户。周某芬在事实上已经明确反对吴某刚对房屋的无权处分行为，不能因当时没有起诉到法院，就推定为同意。
二、一审法院认定周某芬未举证证明涉案房屋出卖价格明显低于市场价格且即使存在明显不合理的低价，善意取得构成与否也不影响合同效力的认定，存在错误。1.一审开庭时，周某芬并未及时获取到关于房屋买卖价格的证据，一审法院亦未释明周某芬可以通过法院摇号方式，获取该房屋2003年买卖的合理价格。即使周某芬无法提供有效证据证明房屋买卖的合理价格，不能就此推定房屋买卖价格就是合理的。
2.无权处分合同，需经权利人同意才能生效。如果权利人不同意的，无权处分合同应属无效。无权处分人需要赔偿善意第三人的损失，双方可以协商解决。根据规定，在权利人追认或者无处分权人取得处分权之前，无权处分他人财产的买卖合同属于效力未定的合同。按照效力未定法律行为的一般理论，权利人拒绝追认或者无处分权人确定无法取得标的物所有权的，该无权处分合同自始无效。周某芬自2009年得知房屋买卖一事后，一直反对吴某刚的卖房行为，无权处分合同应当属于自始无效。
吴某刚辩称，不同意一审判决，但未提起上诉，同意周某芬的上诉请求。
张某秋辩称，同意一审判决，不同意周某芬的上诉请求，一审判决查明事实清楚适用法律正确，应该依法予以维持。
法院查明
周某芬与吴某刚系夫妻关系；张某秋系北京市怀柔区H村村民。2003年5月18日，吴某刚与张某秋签订农村房屋买卖协议，约定“原吴某刚住宅有四间房屋，同意卖给本村张某秋，协议内容如下：一、住宅面积267平方米，东西长14.15米，南北长18.86米；二、住宅四至；三、出售房屋价值5000元；四、协议签订之时，买方以现金方式付给买方”。该协议加盖了北京市怀柔区H村村民委员会（以下称村委会）的公章。协议签订后，张某秋支付了购房款，吴某刚向张某秋交付了涉案房屋及《集体土地建设用地使用证》（土地使用者登记为张某秋）。
庭审中，周某芬提交了身份证、户口本、结婚证、立分居契约、房屋买卖协议、村委会出具的证明以及证人杜某雪的证言。其中，证人主要证明“2009年，周某芬告诉我吴某刚将涉案房屋出卖了，周某芬不知情，然后她就生气住院了。”
经质证，吴某刚认可上述证据。张某秋表示对立分居契约不知情，以证人与周某芬之间存在亲属关系为由对其证言不予认可，对其他证据无异议。为证明其事实主张，张某秋提交了房屋买卖协议、户口本、之前民事判决书、《集体土地建设用地使用证》、人民调解协议书、北房镇政府出具的施工建设通知单、老房照片、村委会出具的证明。经质证，周某芬认为人民调解协议书与本案无关，施工建设通知单所载四至与协议约定不一致，对其他证据无异议。吴某刚未发表质证意见。
另查，2009年11月，法院就吴某刚与张某秋排除妨害纠纷一案作出判决，驳回了吴某刚要求张某秋归还涉案房屋及宅院地，并恢复原貌的诉讼请求。
法院认为，本案中，周某芬请求确认吴某刚与张某秋所签农村房屋买卖合同无效的理由有二：一是吴某刚未经周某芬同意出卖涉案房屋侵害了周某芬的财产权利，构成无权处分；二是涉案房屋出卖价格明显低于市场价，张某秋并非善意取得。对此法院认为，第一，吴某刚卖房后使用卖房款购置了当时价格不菲的电器，且曾于2009年以排除妨害纠纷为由将张某秋诉至法院，鉴于吴某刚与周某芬系夫妻关系，长期共同居住，可以推定周某芬对涉案房屋如此重大的财产变动情况知道或者应当知道。
即使周某芬直至2009年才知道房屋买卖并表示反对的事实存在，但其未在法律规定的期限内主张权利，故周某芬辩称其对上述买卖事实不知情、不同意，与日常生活经验法则不符，法院不予采信。
第二，周某芬未举证证明涉案房屋出卖价格明显低于市场价，且即使存在明显不合理的低价，基于上述理由，法院对其抗辩意见难以采纳，且善意取得构成与否不影响对合同效力的认定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。买卖农村房屋的同时必然也处分了该房屋及院落所占有的宅基地，因此农村房屋买卖合同是否有效，与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。
因张某秋系本区H村集体经济组织成员，吴某刚与张某秋所订立的农村房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。故周某芬之诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
裁判结果
驳回周某芬的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
据本案查明事实，吴某刚与张某秋签订农村房屋买卖协议后，双方已就该协议项下的权利义务履行完毕多年。现周某芬主张吴某刚出售涉案房屋的行为侵害了其财产权，并请求法院确认吴某刚与张某秋之间的房屋买卖合同无效。法院认为周某芬的请求无法得到支持，理由如下：首先，周某芬与吴某刚共同生活多年，2003年吴某刚在与张某秋签订协议后，已向张某秋交付了涉案房屋及《集体土地建设用地使用证》。房屋作为公民的重要财产，无论周某芬是否实际居住在涉案房屋，且周某芬与吴某刚亦未主张在房屋出售后未曾回涉案房屋所在郑家庄村，由此，周某芬对于房屋已由他人实际居住使用多年完全不知情，实难另人信服。其次，吴某刚曾于2009年以排除妨害纠纷为由将张某秋诉至法院，吴某刚以诉讼的方式主张权利必然是重要且审慎的决定，作为共同生活的妻子一方周某芬对此亦称不知情，同样无法另人信服。故法院推定周某芬对涉案房屋已出售的事实已知道或应当知道，是正确的，法院予以维持。
另，对于房屋出售价格是否明显低于市场价，并非确认合同无效的法定事由。因张某秋系怀柔区H村集体经济组织成员，故法院认定吴某刚与张某秋签订的农村房屋买卖协议合法有效，并据此判决驳回周某芬的诉讼请求，并无不当。
