北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
M公司向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行合同，配合原告办理位于海淀区一号房屋的过户登记手续，将房产变更登记至原告名下；2．本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2001年12月原告以林某远的名义购买坐落于北京市海淀区一号房屋（以下简涉案房屋），房屋总价款1688388元，首付款338388元，贷款135万元，合同签订后原告依约支付了首付款及每月的按揭贷款。2014年初案外人林某远不愿意作为涉案房屋的代持人，就此事原告内部股东经过协商，最终确定由周某鹏作为涉案房屋代持人，2004年10月及11月原告以被告名义签订了商品房买卖合同并办理了银行贷款。
2005年3月25日，原告召开了股东大会并形成了股东会决议，该决议约定涉案房屋由原告出资购买，产权权属归原告，被告是名义业主，涉案房屋的收益或损失与被告无关，由原告承担，被告对此事认可，亦签字确认。时至今日，银行贷款已付清，但被告未将涉案房屋过户至原告名下。
被告辩称
周某鹏辩称：不同意原告全部诉讼请求。1．我方系诉争房屋真实所有权人，双方没有口头或书面代持协议，并未形成代持合意；2．我方作为实际所有权人，履行了全部权利义务，符合法定所有权人的实质要件；3．原告主张代持所依据的事实与真实情况不符。
法院查明
周某鹏为M公司股东。2001年11月29日，M公司形成董事会决议，内容为：董事会确定陈某坤、林某远两位股东为公司房产的代购买者，陈某坤、林某远两位股东需与公司签署协议，载明资金来源及购房性质，声明房产权属归公司，其个人不对房屋产权提出任何要求，声明公司发生重大变更时，个人无条件地保证公司房产权属的完整性，并对因个人原因造成的公司及股东利益的损失负责。
2001年11月30日，林某远（买受人）与H公司（出卖人）（以下简称H公司）签订《商品房买卖合同》，房屋坐落于海淀区一号房（以下简称涉案房屋）。房屋价款1688388元，买受人于2001年11月26日交付购房首付款338388元，办理银行贷款1350000元。
2001年12月17日，林某远与银行签订《个人住房抵押贷款合同》，贷款金额1350000元。
2001年12月28日，林某远（乙方）与H公司（甲方）签订《购房付款补充协议书》，约定：乙方只需暂付85135元，其余购房首付款253253元由甲方垫付。甲方为乙方垫付的购房款期限为十一个月（2001年12月27日至2002年10月27日），乙方同意按月等额偿还，即每月27日前向甲方偿还23023元。
2001年11月27日，H公司向林某远开具收款85135元的发票。
2002年1月至2003年2月期间，M公司付清涉案房屋剩余首付款，H公司向林某远开具了各期款项的收据。
2002年1月至2003年5月，M公司一直负责偿还涉案房屋银行贷款。
2004年6月8日，法院出具调解书，确认林某远与H公司间就涉案房屋的买卖合同解除，林某远支付违约金26056．64元。
2004年6月30日，周某鹏向H公司发出《关于购买一号房屋的请求》，内容为：你公司出售给林某远的涉案房屋因林某远违约，已经法院做出处理，现我请求购买上述房屋，我申请购买一号房屋，房价与林某远购买时的总价款相同，林某远购买时的首付款及日后的实际付款共计393551．51元，作为我购房部分首付款，其余首付款114836．49元及银行抵押贷款118万元均按我与你公司签署的《商品房买卖合同》相应条款之约定交付你公司。如我在购买房屋及日后付款中发生违约行为，上述393551．51元作为违约金，你公司可不退还此款。
2004年10月25日，周某鹏（买受人）与H公司（出卖人）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定：房屋总价款1677148元，买受人应于2004年10月18日之前向出卖人支付首付款507148元，于2004年10月28日前办理完成银行按揭贷款全部手续。如买受人逾期未能完成贷款全部手续，买受人应于2004年10月31日之前将未支付的购房款117万元全部支付给出卖人。
2004年11月12日，周某鹏与银行就涉案房屋签订《个人住房抵押贷款合同》，贷款金额1170000元。
2006年，周某鹏取得涉案房屋产权证书。涉案房屋由周某鹏持有房屋产权证、首付款发票原件，由M公司持有贷款协议、契税票据原件。目前，涉案房屋由M公司使用，
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．M公司曾向法庭提交公司于2005年3月25日召开的第3届第3次股东会决议一份，内容为：“……公司出资购置的商用公寓，由M公司出资购买，产权权属应归公司，陈某坤、周某鹏是名义业主。……”该股东会决议落款处有陈某坤及周某鹏的签名。周某鹏对该签名不予认可。周某鹏主张M公司提供的股东会决议系套打的，属于伪造。
2．M公司提供支票存根两张，证明于2001年11月27日共向H公司支付161487元，该款项即为涉案房屋及二号房屋的首期款，其中，涉案房屋首期款为85135元，二号房屋首期款为76352元，周某鹏对此不予认可，M公司进一步提供二号房屋的相关合同，证明首期款情况。
3．M公司还提供支票存根及H公司出具收据一张，收据内容为今收到购房首付款186921．77元，交款人为陈某坤，M公司解释称，M公司指派周某鹏作为新的代持人与H公司重新签订合同，约定的首付款为507148元，故M公司需补齐首付款168760元，同时加上违约应支付的其他费用，最终，H公司要求M公司补交首付款186921．77元，周某鹏对该组证据不予认可。经询问，周某鹏表示就自己与H公司签订的购房合同中约定的房屋首付款，其中一部分是以林某远名义交纳的首付款338388元，该部分作为林某远违约的赔偿金，开发商不再退还但同意将该部分作为周某鹏购买涉案房屋的首付款部分，剩余首付款部分中的40000多元是M公司出的项目结清款，其余85000元均是周某鹏以现金方式支付给H公司的。
4．就周某鹏针对涉案房屋贷款的还款情况，分三个时间段，其中就2004年至2009年4月的还款，M公司提供记账凭证、银行存款存根，证明该期间的还款均是M公司将款项存入周某鹏的银行还款账户以还款，周某鹏对此不予认可，主张系自己以现金方式按月还款；就2009年5月至2018年8月的还款，M公司提供证据证明均是公司负责偿还，周某鹏虽认可系公司偿还，但主张M公司承租涉案房屋，故用每月租金偿还贷款；就2018年8月至2019年11月12日贷款，周某鹏主张系自行偿还共140048．72元，M公司认可。
5．M公司提供租赁合同、装修申请单、房租收入票据、房产税票据、物业费、供暖费、水电费票据，证明M公司一直对涉案房屋实际占有使用，周某鹏主张M公司对房屋的使用与产权无关。
裁判结果
周某鹏于本判决生效后十五日内协助M公司办理海淀区一号房屋的过户手续，将上述房屋产权变更至M公司名下。
房产律师靳双权点评
借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。庭审中，M公司提供股东会决议原件，法院对M公司出具的股东会决议提出合理怀疑，双方当事人间并不存在借名买房的书面约定。就本案是否存在借名买房的口头约定，法院将综合以下几点进行判断：房屋的出资、购房票据及产权证书的持有情况、房屋的占有使用、借名买卖双方的关系以及对借名买房有无合理解释，依据法院采信的证据及庭审双方自认的情况显示，第一、就涉案房屋首付款507148元的出处，周某鹏主张首先是H公司将从林某远处收取的首付款338388元作为违约金不退，其次是H公司自愿将上述违约金转化为周某鹏支付的首付款，周某鹏的该解释明显与常理不符，难以自圆其说，且与林某远和H公司间的民事调解书中载明的事实相悖，在其未提供任何确定的证据佐证其说辞的情况下，法院其所述不予采信。
反观M公司提供的支票存根、H公司收据、合同、购房申请等一整套证据形成的证据链，法院认定，涉案房屋首付款507148元确系M公司支付；第二、就涉案房屋贷款的还款情况，周某鹏虽主张2004年至2009年4月是自己以现金方式还款，但首先其未提供证据证明该情况，其次M公司却提供了完整的记账凭证及所有还款存根原件证明还款是由M公司完成的，同时考虑周某鹏居住在吉林省，其每月来北京以现金方式还款的可行性极低，法院认定上述期间的还款是由M公司出资。
就2009年5月至2018年8月的还款，周某鹏主张是M公司将应支付给其的租金用于还款，但同样未提交任何证据证明，对此法院不予认可，上述期间的还款属于M公司出资。就2018年8月至2019年11月还款，双方认可由周某鹏自行完成，对此，法院不持异议；第三、涉案房屋由M公司负责装修入住，并实际使用至今；第四、涉案房屋的购房票据及房产证由周某鹏持有，但考虑周某鹏与M公司间的关系，该种安排并无不妥，同时结合M公司就借名买房的事实进行了充分举证及合理解释，法院认为上述几点因素相互印证，法院有理由相信M公司与周某鹏之间就涉案房屋存在借名买房的事实。
故M公司要求周某鹏就涉案房屋为其办理房屋转移登记手续，具有事实及法律依据，法院予以支持。
