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借名买房登记人将房屋过户子女出资人能否要回

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-11-18


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

朱某聪向一审法院起诉请求:1.确认朱某文、赵某鹏、赵某杰于200583日签订的《析产协议》无效;2.确认赵某杰、郝某于201394日签订的《夫妻房产转移协议》无效;3、诉讼费用由朱某文、赵某鹏、赵某杰、郝某承担。

朱某文、赵某杰、赵某鹏上诉请求:1.请求二审法院撤销一审判决,发回重审或改判驳回朱某聪的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费由朱某聪承担。

事实及理由:1.本案涉诉房屋为北京市平谷县某单位福利房,为朱某文时为该局职工所享受待遇。在朱某文购买该房屋时,与某单位签订的《购房协议书》明确约定该房屋属于有限产权,购房人仅有使用权及继承权;如出售该房需经某单位同意,且某单位有优先购买权。根据该协议书的约定,该房屋仅限于该局职工才可享有福利,且仅限于该局职工内部流转。

该房屋购买时,因享受职工福利所需缴纳费用朱某文完全可以独立承担,赵某鹏经商多年,朱某文一家经济基础稳固,并不需要与他人拆借。该房屋业已取得相关部门的审批取得房产证。一审期间,朱某文所提交的付款证明及某单位的收缴收据等证据均证明,该房屋实际交款人为朱某文。朱某聪当时尚未于平谷城区居住,因朱某聪与朱某文为亲戚,且朱某聪之女怀孕,朱某聪多次向朱某文提出为照顾其女生育等因素给予被上诉人照顾。

朱某文一家考虑亲戚关系,且朱某文生活条件优越,故而同意朱某聪至涉诉房屋暂住。一审期间,朱某聪未能向一审法院提供其有能力向某单位支付应缴纳房款的证据,朱某聪未提供证据证明朱某文向其借款,一审法院仅凭借朱某聪提交的录音,且该录音未能出示原始母带,不能还原真实情形的条件下,即推定该录音证据有效,而否定原始书证的证据效力,明显与法律规定相悖。

2.赵某杰与郝某因感情不和于201394日离婚,并对财产进行了分配。对于涉诉房屋因赵某杰对涉诉房屋享有完全处分权,故对于赵某杰与郝某签订的《夫妻房产转移协议》,将该房转给郝某并无不妥。3.朱某聪提出《析产协议》、《夫妻房产转移协议》无效的前提是认为房屋已经归为朱某聪所有,但其并未先提起确认所有权之诉,故一审法院程序违法;

4.《析产协议》、《夫妻房产转移协议》签署方主体不同,所涉法律关系不同,不应在同一诉讼中审理,一审法院在涉案房屋未经所有权确认诉讼的情况下,直接认定两个协议无效,主体关系不清、法律关系混乱,存在超出当事人诉讼请求裁判的问题。

郝某上诉请求:1.撤销一审判决第二项,改判驳回朱某聪该项诉讼请求;2.诉讼费由朱某聪承担。

主要事实和理由:2005年赵某杰取得了涉案房屋所有权,本案纠纷发生在赵某杰与郝某结婚前,郝某并不清楚纠纷,郝某也不应承担合理的注意义务。郝某与赵某杰离婚后,赵某杰基于解除婚姻关系自愿将财产进行处分,郝某取得房屋所有权是善意。朱某聪一审起诉是所有权纠纷,郝某与赵某杰之间协议是基于人身关系,不能在同一案件中审理。郝某答辩意见与上诉意见一致。

 

被告辩称

朱某聪辩称,同意一审判决,不同意朱某文、赵某杰、赵某鹏、郝某的上诉请求。1.朱某聪提交了录音的原始载体,朱某文三人并未申请鉴定;2.朱某聪提交的的录音、长期居住的事实,原始购买票据均可以证明存在房屋买卖关系;3.录音并未侵犯朱某文、赵某杰的隐私,朱某文在录音中多次表述不能购买房屋的理由是赵某鹏经营效益不好;

4.两个协议侵犯了朱某聪的合法权益。针对郝某的上诉辩称:赵某杰取得产权的依据是分家协议,一审法院认定协议无效,赵某杰取得房屋不具有合法性。郝某知晓涉案房屋尚有纠纷未解决,且未支付合理对价,不属于善意第三人。

 

法院查明

朱某聪与朱某文系姐妹关系,朱某文原系某单位职工。朱某文与赵某鹏婚后育有一子赵某杰(1979423日出生)。1993年,某单位分房,朱某文分得了房屋,房屋总价款3412864元,某单位补贴1706464元,朱某文出资1706464元;1993430日,朱某文实际交纳了房款1892565元;

199598日,某单位与朱某文签订书面《购房协议书》,约定:购房个人承担房屋造价的50%,所购房屋产权归个人,但属有限产权,购房人有使用权和继承权;朱某文欲出售房屋必须经某单位同意,某单位有优先购买权,售房后,售房人应立即归还某单位补贴的购房本金。

关于房款的支付,各方说法不一。朱某聪称,某单位分房时,朱某文的丈夫赵某鹏经营企业不景气,没有能力交纳购房款,系朱某聪支付的购房款20000元,同时双方口头约定,将房屋转让给朱某聪;朱某文对朱某聪所述不予认可,并表示其本人支付的购房款20000元,后因朱某聪之女曾某怀孕没有地方居住,就让曾某在此居住。1995年左右,朱某聪搬到了该房屋居住。双方当事人均认可朱某聪一直在涉案房屋居住至现在的事实。

关于交房的时间,朱某文称在1994年,朱某聪则认为在1993年。关于房屋的装修问题,双方均认为由自己装修,但均未提供证据。

朱某文与某单位签订《购房协议书》后,为涉案房屋办理了房产所有证,登记在朱某文名下,为有限出售住宅。2002年,朱某文及赵某鹏曾以该房屋为抵押,办理贷款70000元。朱某聪表示对朱某文办理房产所有证事宜不知情,直到朱某文办理抵押贷款时才知道涉案房屋已有房屋所有权证书。

因政策变化,涉案房屋后来取得了完全产权。200583日,朱某文、赵某鹏、赵某杰到公证处公证,通过析产的方式将涉案房屋过户至赵某杰名下,赵某杰取得了涉案房屋的所有权。2010727日,涉案房屋产权证变更。200666日,赵某杰与郝某结婚,201394日双方离婚并签订《夫妻房产转移协议》,将涉案房屋转移给郝某单独所有,后郝某取得了涉案房屋的所有权。

对于涉案房屋的产权变化,朱某聪表示并不知情,直至20172月找朱某文解决问题时才知道涉案房屋已经先后过户给赵某杰、郝某的事实,故朱某聪认为朱某文、赵某杰、郝某、赵某鹏之间存在恶意串通,损害其合法权益,转让行为无效,朱某文、赵某杰、郝某、赵某鹏坚持前述答辩意见不同意朱某聪的诉讼请求。

庭审中,朱某聪提供了与朱某文、赵某杰的谈话、通话录音,其中朱某聪与朱某文的谈话录音中朱某聪提到了“涉案房屋由朱某聪交纳了2万元,是朱某聪买的房子”;朱某文提到“收了朱某聪2万元,那时朱某文确实拿不出这个钱,拿出钱自己买也没这事;把涉案房屋卖掉,房款一人一半,朱某聪不同意;为了涉案房屋,赵某杰两口子还吵过架”等。

曾某与赵某杰的通话录音中曾某提到“其出资2万元从朱某文处购买涉案房屋”,赵某杰在录音中提到“是朱某聪花的钱,也曾跟朱某文说过这个事儿,房子也是有渊源的,是某单位分的福利房,朱某聪可以一直住,我和我媳妇已经离婚好几年了,房子已经过户到我媳妇名下了,朱某聪住完了再给我,现在这个房不在我名下,在我媳妇名下,而且我媳妇已经跟我离婚6年了,现在就是这么个状态”等。

对于上述录音内容,朱某聪的证明目的是其购买了涉案房屋、交纳了房款及与赵某杰沟通将房本过户过来,但赵某杰不同意,赵某杰、郝某还因涉案房屋发生争吵,故朱某文、赵某杰、郝某、赵某鹏之间存在恶意串通,损害了朱某聪的合法权益。朱某文、赵某杰、赵某鹏不认可上述录音内容,认为朱某聪存在诱导朱某文的情形,且录音内容前后矛盾,不能作为有效证据使用。

为证明涉案房屋所有权问题,朱某文、赵某杰、赵某鹏提交了购房款收据、所有权证书、抵押合同、《公证书》及安装太阳能、铝合金门窗的收据等。朱某聪对上述证据真实性认可,不认可证明目的,认为房款由朱某聪转给朱某文,朱某文代为交纳的。

郝某认可朱某文、赵某杰、赵某鹏提交的证据,对朱某聪提交的录音认为与其无关,郝某称,我和赵某杰结婚时没有房屋居住,结婚时朱某文和我说过涉案房屋的情况,说让朱某聪先住着,朱某聪以前帮过朱某文,让我先在平房住,该情况也是我和赵某杰婚后吵架的导火索,我多次和赵某杰、朱某文提到把涉案房屋要过来,但始终没有同意,后来我自己在平谷买的楼房。

法院认为,本案的争议焦点为朱某聪与朱某文之间是否存在房屋买卖的法律关系及朱某文、赵某杰、郝某、赵某鹏之间是否存在恶意串通的行为。首先,朱某聪、朱某文之间关于涉案房屋是否存在买卖关系的问题。经查,依据录音内容,朱某聪及女儿曾某在录音中多次提到支付2万元购房款的事实,朱某文、赵某杰均未否认,该购房款的数额与购房协议书、购房款收据中载明的个人负担部分是相对应的,故法院确认某单位在1993年分房时,朱某聪支付的购房款;

房屋交付后,朱某聪在涉案房屋居住已20余年,该事实双方当事人均无异议,朱某聪能够长期居住与其支付购房款是有必然联系的,朱某文、赵某杰在录音中陈述“可以让朱某聪一直住下去”的内容亦可以印证该事实,故朱某聪长期占有、使用涉案房屋是客观事实,而占有、使用是所有权的重要权能,亦是所有权对外“公示”的重要表现形式,结合朱某聪支付购房款的事实,认定朱某聪购买涉案房屋是最符合常理和客观实际的。

某单位分房之初,因政策原因,涉案房屋为有限产权,现政策已发生变化,涉案房屋变为完全产权,可以正常交易,故朱某聪、朱某文之间的房屋买卖行为不存在任何阻碍,能够实现交易目的。朱某文、赵某鹏、赵某杰关于朱某聪出资购买涉案房屋并进行装修、只同意朱某聪居住,从未将房屋卖与朱某聪的答辩意见,缺乏依据,法院不予采信。

其次,朱某文、赵某鹏、赵某杰、郝某之间是否存在恶意串通的行为。依据查明的事实及前述分析,双方系亲属关系,朱某文、赵某鹏、赵某杰明知朱某聪出资2万元并长期在涉案房屋居住,待涉案房屋能够办理房本时特别是涉案房屋变更为完全产权后,在未通知朱某聪的情况下,朱某文、赵某鹏通过公证的方式将涉案房屋析产给赵某杰,朱某文、赵某鹏、赵某杰存在明显的主观过错,侵犯了朱某聪的合法权益。

郝某与赵某杰于2006年结婚,2013年离婚,结合郝某在庭审中的陈述及朱某聪、朱某文、曾某、赵某杰之间的录音内容,能够反映出郝某在婚姻存续期间知晓朱某聪在购买涉案房屋时出资且长期在此居住,并因此事与赵某杰产生过矛盾,要求把房屋要过来,但朱某文、赵某杰均未同意;离婚时,郝某明知存在上述情形仍与赵某杰达成协议,将涉案房屋过户至其名下,其未尽到合理的注意义务,亦侵犯了朱某聪的合法权益。

 

裁判结果

一、确认朱某文、赵某鹏、赵某杰于200583日签订的《析产协议》无效;二、确认赵某杰、郝某于201394日签订的《夫妻房产转移协议》无效。

 

房产律师靳双权点评

各方当事人争议焦点为朱某聪是否是涉案房屋实际权利人。

当事人对自己的主张应提供证据加以证明,否则应承担举证不能的法律后果。对于本案争议焦点,法院从以下几点加以分析:一、房款支付情况。朱某文提交了以其为交款人的购房款交费凭证。但结合本案已查明事实,涉案房屋系朱某文原单位进行分房,基于朱某文的职工身份取得购房资格,故交纳房款亦需以朱某文名义进行符合单位分房的常规流程。而据在案录音证据显示,双方对购房相关事宜曾进行沟通,沟通内容中亦无朱某文、赵某杰否认朱某聪支付购房款的任何明确表示。

二、房屋实际居住情况。现双方均认可涉案房屋由朱某聪一直实际居住使用至今。朱某文、赵某鹏、赵某杰未能举证证明其在此期间曾向朱某聪主张过房款或要求朱某聪搬离涉案房屋。而据朱某文所述,朱某聪居住在涉案房屋系因曾某怀孕无处居住,但该情况消失已数十年之久,朱某文、赵某鹏、赵某杰未基于所有权人身份主张房屋权利。

三、涉案房屋日常维护费用的支出主体。据在案证据显示,涉案房屋部分时段的供暖费、水费由朱某聪实际缴纳。综合以上分析及在案证据,法院认为涉案房屋实际权利人系朱某聪具有高度盖然性,朱某文现有证据不足以达到其主张,应承担举证不能的法律后果。法院认定朱某聪基于长期占有、使用涉案房屋及朱某聪支付购房款的事实,认定朱某聪购买涉案房屋,并无不当,法院予以维持。

关于《析产协议》及《夫妻房产转移确认协议》之效力。如前所述,本案关键性录音证据显示,朱某文、赵某鹏、赵某杰均明知涉案房屋系朱某聪出资购买,而朱某文、赵某鹏、赵某杰在未告知朱某聪的情况下,将涉案房屋析产给赵某杰。赵某杰与郝某离婚时,又将涉案房屋过户至郝某名下,而郝某与赵某杰共同生活期间,亦知晓朱某聪长期居住涉案房屋的事实,朱某文、赵某鹏、赵某杰、郝某之间的过户行为侵犯了朱某聪的合法权益,主观上亦难言善意。

故法院认定朱某文、赵某鹏、赵某杰签订的《析产协议》以及赵某杰、郝某之间签订的《夫妻房产转移协议》无效,并无不当。



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