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本村集体成员已经有宅基地后再次购买他人的有效吗

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-11-18


 

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

翟某俊向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法确认位于北京市平谷区一号房产为原告所有(价值暂计为5000元);2.诉讼费由被告负担。

事实及理由:翟某俊于2000420日与翟某涛签订了一份《买房房契》。该房契约定:本村翟某涛北正房七间卖给本村翟某俊使用,房价伍仟元整等。之后,翟某俊依约将5000元交给了翟某涛,翟某涛将房产交付给了翟某俊。现翟某俊欲将户口迁入上述房产,但翟某涛已经去世。为防止将来因房产所有权产生不必要的纠纷,故向法院提起诉讼,请求法院依法支持翟某俊的诉讼请求。

 

被告辩称

刘某婕、翟某萧辩称,不同意翟某俊的诉求。理由如下:1.涉案房屋宅基地使用权归翟某涛父亲翟某鹏所有,房屋也归翟某鹏所有,翟某涛无权处置他人财产,故翟某涛与翟某俊签订的房屋买卖协议无效;2.依据土地管理法第26条,农村村民一户只能拥有一处宅基地,翟某俊已经有一处宅基地无权再取得其他宅基地,故翟某俊签订的房屋买卖协议无效;3.根据相关法律规定在房屋买卖有效的情况下,应变更房屋使用权登记,涉案房屋没有办理过房屋使用权登记。综上,翟某俊对涉案房屋没有所有权。

林某芬未出庭发表意见。

 

法院查明

2000420日,翟某涛(卖方)与翟某俊签订《买房房契》,约定:“本村翟某涛北正房七间卖给翟某俊使用,房价伍仟元整,搬走当天交款,经双方协商一致,空口无凭立据”。该协议由翟某坤代笔,翟某涛、翟某俊签字,并加盖了村委会公章。双方均确认《买房房契》约定的房屋为涉案房屋。

协议签订后,翟某俊将房款支付给翟某涛,翟某涛将房屋交给翟某俊占有使用至今。翟某俊称卖房时翟某鹏将宅基地批示也进行了交付,并向本院提交了原始的《翟某鹏房基批示》原件,刘某婕、翟某萧对该原件为何在翟某俊手中未作出解释,但称与涉案房屋不是同一四至。

20211123日,F村委会出具证明,载明:本村村民翟某涛(已故),在北京市平谷区F村有住房一处,翟某涛于2000420日将此处住房卖给本村村民翟某俊。经村委会调查,有买房房契及证明人翟某坤为证,情况属实。

经本院与翟某坤调查,翟某坤称:“买房房契是我代笔写的,当时翟某鹏、翟某涛、翟某俊在场,翟某鹏共三个儿子,批了三处宅基地,建完房后三儿子一人一处,一号就是翟某涛的。当时翟某鹏在场也没提出异议,两家说好了,就让我给代笔一下。”

经查,翟某鹏(于2011220日去世)与林某芬有三个儿子,长子翟某聪、次子翟某德、三子翟某涛(于20171218日去世)。翟某涛与刘某婕系夫妻,二人育有一子翟某萧。1987712日,翟某鹏进行分家,但因当时有一处房屋未建,故未就房屋进行分割。盖好房后,刘某婕称并未再次进行过分家,翟某涛卖房之前一直居住在涉案房屋内。

 

裁判结果

确认位于北京市平谷区一号的房屋归原告翟某俊所有。

 

房产律师靳双权点评

翟某涛与翟某俊签订《买房房契》,将涉案房屋卖给翟某俊,双方形成农村房屋买卖合同关系。刘某婕、翟某萧辩称翟某涛系无权处分,涉案房屋宅基地使用权系翟某涛的父亲翟某鹏享有,翟某涛卖房应属无效。根据代笔人翟某坤的陈述、村委会的证明以及翟某俊提交的《翟某鹏房基批示》,可以证明买卖房屋时翟某鹏知情且未提出异议,结合本案查明的情况及本地区农村习俗,可以认定事实上的分家行为存在,翟某涛对涉案房屋有处分权,故对刘某婕、翟某萧的辩解意见,法院不予采纳。

翟某俊作为本集体经济组织成员,买卖涉案房屋不违反法律、行政法规的强制性规定,该协议应属有效,翟某俊基于该协议可以取得涉案房屋的所有权,故对翟某俊的诉讼请求,法院予以支持。刘某婕、翟某萧的相关辩解意见,于法无据,法院不予采纳。



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