北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某君、吴某向本院提出诉讼请求：1、依法继承分割秦某兰名下位于北京市海淀区一号房屋；2、周某树承担诉讼费。
事实和理由：我们与周某树系姐妹关系，被继承人秦某兰为我们三人之母，于2014年3月3日因病去世。秦某兰与前夫吴某清共育有三女即周某君（曾用名吴某珍）、吴某、周某树（曾用名吴某霞），吴某清去世后，秦某兰与周某东再婚，吴某珍、吴某霞随继父改姓后，名为周某君、周某树，吴某未改姓。周某东于1998年左右去世。秦某兰生前购买了位于北京市东城区二号房屋（以下简称二号房屋）和北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋），均为秦某兰名下房屋，但周某树在秦某兰生前已擅自将二号房屋变更至其名下，占为己有。
在周某树占有二号房屋后，秦某兰无奈只能居住在位置偏远的一号房屋。秦某兰去世后，周某树一直向我们隐瞒消息，想擅自处理一号房屋。2018年10月，周某树因欲要出售一号房屋而需要我们签字，才不得不告知我们母亲秦某兰已去世的消息，母亲秦某兰所有事务周某树均秘密进行，我们多次要求其告知我们母亲的埋葬处和身后事宜及继承母亲遗产，其均予以拒绝。故现诉至法院，提出上述诉请。
被告辩称
周某树辩称，一、认可周某君、吴某及我是秦某兰的女儿；二、一号房屋系我借母亲秦某兰的名义购买，应为我所有，而不是秦某兰的遗产，该房屋及房租、收益都不应发生继承。三、秦某兰自2002年开始患病下肢瘫痪，一直由我照顾秦某兰生活，一直至秦某兰去世。
法院查明
秦某兰与吴某清系夫妻，二人育有三女即周某君、吴某、周某树，吴某清于1963年去世。后秦某兰与周某东于1965年再婚，二人婚后未生育子女，周某君、吴某、周某树均曾与周某东共同居住生活。周某东于1998年去世，秦某兰于2014年3月3日去世。周某东与秦某兰生前均未留有遗嘱，二人的父母均先于二人去世。本案中，双方确认周某君、吴某、周某树均与周某东形成扶养关系。
2003年6月23日，秦某兰与单位签订了《房产买卖契约》，约定秦某兰购买北京市海淀区一号房屋（即一号房屋），2006年1月17日，单位出具证明，载明单位于2002年进行福利分房，周某东曾系该场退休职工，符合福利分房条件，因当时周某东已去世，故该场将一号房屋出售给周某东之妻秦某兰。
一号房屋的《房产买卖契约》、售房调查表、购房申请书及出售公有住房房价计算表显示：《房产买卖契约》落款处签有“秦某兰（代）”；购房申请书处签有“秦某兰（代）”；购房成本价为每建筑平米1485元，购房时折算了周某东的工龄25年、秦某兰的工龄23年；实际房价78127.65元。本案中双方确认，一号房屋现未办理房屋所有权证。
2006年，秦某兰曾起诉周某树诉至本院，诉请周某树将一号房屋腾出并将该房屋相关材料包括房屋买卖契约交还予其。本院经审理作出民事判决书，查明：2000年12月4日，周某树交纳了一号房屋预付款4万元；周某树将一号房屋进行了装修。认为“周某树代秦某兰办理购房手续时，依据现有的证据，可以认定周某树在购房时曾出资，并对房屋进行了装修。
本案在审理中，秦某兰不能证明周某树对房屋的出资及装修系对秦某兰的赠与行为，故周某树亦为争议房屋的共有人。在争议房屋未进行析产的情况下，周某树对争议房屋依法享有居住权。”最终判决驳回了秦某兰的诉讼请求。秦某兰对该判决不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院作出判决书，认为“因周某树对本案诉争房屋已进行装修，且双方当事人对诉争房屋的出资情况亦存在争议，鉴于本案诉争房屋的权利归属尚未确定，秦某兰要求周某树将诉争房屋腾出，并将该房屋相关材料包括房屋买卖契约交还的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。
本案中，本院对该房屋的权属问题不作认定，待该房屋产权明晰后，双方可再行解决。原审判决结果正确，本院予以维持。”最终判决驳回上诉，维持原判。案件诉讼过程中，秦某兰与周某树确认一号房屋《房产买卖契约》和购房申请书中的“秦某兰”的签名为周某树代签；房屋交付后由周某树出资进行了装修；就法院询问的对于一审认定的周某树对房屋有出资的问题，秦某兰代理人称：“家庭存款混合保管，无法说清谁出得……第二，双方是代理关系，因房屋买卖契约中写明‘代’字样，故是代理关系。”2006年，周某树亦曾起诉秦某兰至本院，主张其为购买、装修一号房屋支出购房款和装修款共计95458.65元，诉请秦某兰向其支付上述款项，后周某树于2006年5月撤回该案起诉。
本案中，周某树主张一号房屋系由其出资购买，就此提交了购房申请材料、预付房款收据复印件、银行取款凭证复印件、房款收据为证，显示：周某树多次以周某东女儿名义、其一家三口及秦某兰共居住房困难为由向单位申请分配住房；2000年12月4日单位出具收据，载明收到周某树交来预付房款4万元；周某树于2003年6月22日自银行取款35006.72元；2003年6月23日单位出具收据，载明收到秦某兰支付一号房屋购房款78127.65元。周某树述称其于2000年12月4日支付购房款4万元，后于2003年6月23日使用其于6月22日自银行取出的35000余元及此前存有的现金近一万元，用于交纳了一号房屋的剩余购房款38127.65元和税费，税费未在购房款收据中予以显示。
二原告对于周某树的上述事实主张不予认可，并向本院提交单位支出凭单一份为证，显示2003年6月23日单位付出“周某树预收房款4万元”，领款人处有秦某兰的签名。在此前的案件中，就该份支付凭单，秦某兰表示支出凭单中的领款人实质是交款人，周某树就支出凭单中“周某树预收房款”的内容表示“这份证据是假的”。本案中，二原告以支出凭单为据，主张系单位不认可周某树的购房资格，将周某树支付的4万元预付款退给了周某树，凭单中领款人秦某兰的签名系周某树代签的，单位另行收取了秦某兰支付的购房款并向秦某兰本人开具了购房款收据。
周某树对于支出凭单的真实性和二原告的证明目的不予认可，表示单位并未将4万元退还给其，2000年时，单位同意以周某树的名义购买一号房屋，因此预付房款记载的是周某树的名字，后来单位又不同意周某树以自身名义购买一号房屋了，于是走了一个让周某树签秦某兰的名字领走预付款的程序，但实际上并未领走预付款，只是走了一个更名的程序。
周某东与秦某兰于1965年结婚后，二人与周某君、吴某、周某树共同居住在北京市M号平房处。1967年5月，秦某兰所在单位天桥房管所给秦某兰分配了位于北京市宣武区楼房一处，周某东、秦某兰与三个女儿搬到该处楼房居住，期间吴某、周某君因结婚搬离该处房屋，后秦某兰使用该处楼房置换取得了承租公房一套（以下简称D号房屋），周某树与秦某兰、周某东在此共同居住。后该房屋在房改过程中，由周某树于1993年7月19日签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》购买，并于1993年11月26日登记至周某树名下。
2005年，秦某兰起诉周某树至原崇文区人民法院，主张D号房屋1993年房改时，秦某兰为了让周某树以后赡养其，秦某兰出资4800元，同意由周某树购买该房屋，由于近年来秦某兰与周某树产生矛盾，周某树不赡养秦某兰，故起诉要求确认D号房屋归秦某兰所有，该院出具判决书，查明D号房屋于1993年房改售房时经秦某兰同意由周某树购买，该院认为，秦某兰主张周某树对其进行赡养是允许周某树购买D号房屋的前提，未提交证据，由于赡养是另一法律关系，秦某兰应另行解决赡养问题。D号房屋于1993年房改时由周某树购买，房屋登记在周某树名下，秦某兰主张该房屋为共同出资购买，未提供证据，秦某兰明知周某树购买房屋，其认为其权利受到侵犯，应在法律规定的时效期间内提出，秦某兰本次起诉已经超过了法定诉讼时效期间，其请求法院不予支持，最终判决驳回了秦某兰的诉讼请求。
2006年，就D号房屋，周某树作为被拆迁人签订《危旧房改造回迁安置协议书》，依据该协议，周某树购买了位于北京市崇文区二号两居室房屋（即二号房屋）。
关于秦某兰的居住生活及一号房屋的居住使用情况，二原告称，2003年一号房屋房屋交付后，由秦某兰居住，秦某兰委托周某树装修房屋，周某树在一号房屋中居住，照顾秦某兰；大概2005、2006年，周某树将秦某兰赶出一号房屋，故秦某兰起诉了周某树，秦某兰与二原告轮流共同居住生活，诉讼结束后，秦某兰与三个女儿轮流共同居住生活；
2009年，秦某兰又回到一号房屋居住，直至去世，周某树何时到一号房屋居住的，二原告不清楚。周某树表示，2003年一号房屋房屋交付后其对一号房屋进行了装修，2004年其及配偶开始在一号房屋居住，秦某兰偶尔来住一两天；2005年秦某兰起诉其腾退一号房屋，诉讼期间，秦某兰和二原告轮流共同居住；2006年年底，其为照顾在城里工作的孩子，和配偶搬至二号房屋居住，2007年吴某将秦某兰轰走，将秦某兰送至其处，其与秦某兰在二号房屋处共同居住生活；
2009年，吴某给其写信称要照顾母亲，要和母亲一起至一号房屋处居住，故其将秦某兰送至一号房屋处，但吴某并未到一号房屋处与秦某兰共同生活，而是秦某兰是一个人居住在一号房屋；2011年秦某兰摔倒受伤，出院后，其就搬到一号房屋照顾秦某兰，与秦某兰共同居住生活，直至秦某兰去世。二原告另称，系秦某兰认为一号房屋为其自己的房屋，故于2009年决定回一号房屋居住，此后二原告曾至一号房屋探望秦某兰，被周某树强烈反对和阻止，2010年二原告至一号房屋处探望秦某兰时，无法进入房屋，敲门无人开，系周某树将秦某兰控制起来，之后几年，二原告在周某树的阻挠下未能再与秦某兰见面。
诉讼过程中，就一号房屋的分割方式，双方均不主张取得房屋而要求对方支付折价款，经本院主持调解，双方未能达成一致。双方表示，如对方不能向己方支付折价款，则以确认权利份额的方式对于一号房屋予以分割。就具体份额，二原告主张三人应当均等，周某树则以房屋系其出资购买、装修及其对于秦某兰尽了主要赡养义务为由，要求分得98.85%的权利份额。
裁判结果
一、秦某兰与单位于签订《房产买卖契约》购买的位于北京市海淀区一号房屋，由周某君、吴某、周某树共同继承，其中周某君、吴某各继承享有上述房屋百分之三十的权利份额，周某树继承享有上述房屋百分之四十的权利份额；
二、驳回周某君、吴某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母；子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。本案中，秦某兰与周某东再婚后，二人未生育子女，秦某兰与前夫之女吴某、周某君、周某树与秦某兰、周某东共同居住生活，三人与周某东形成了扶养关系，吴某、周某君、周某树系周某东的法定继承人。
一号房屋系周某东生前所在单位分配的福利房，在周某东去世后，单位出售公有住房，秦某兰以其个人名义购买，购房时使用了周某东的工龄，故一号房屋应为周某东、秦某兰的共有财产，二人均已去世，房屋应作为二人遗产，由二人之法定继承人周某君、吴某、周某树予以继承。依据一号房屋的取得过程，综合在案证据和周某树与秦某兰的此前诉讼情况，本案中周某树以其实际出资购买一号房屋为由，主张其与秦某兰系“借名卖房”之法律关系及一号房屋为其个人财产，事实及法律依据不足，法院不予支持。
考虑周某东、秦某兰生前确与周某树共同居住生活，二人之遗产，周某树依法有权予以多分，对于周某君、吴某、周某树继承分得的权利份额比例，法院判定为30%、30%和40%；现一号房屋尚未办理产权登记，待具备办理产权登记条件后，按照上述权利份额比例办理房产证。考虑周某树在秦某兰生前即与秦某兰共同居住使用一号房屋的事实及其一直坚持的对于一号房屋曾有出资的主张，首先并无充分有效证据证实周某树系恶意独占该房屋而排除二原告之继承权利；
