北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某康、陈某丽向本院提出诉讼请求：依法判决周某芳将北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）过户给陈某婷的过户合同，即2016年4月28日周某芳与陈某婷签订的《不动产赠与合同》无效。
事实与理由:周某芳与陈某德系夫妻关系，二人婚后育有二子一女，长子陈某城，次子陈某康，女儿陈某丽，陈某城育有一女陈某婷，1996年3月15日，陈某德死亡。陈某德生前因拆迁取得承租房一套，拆迁协议中的被安置人有周某芳、陈某丽，房屋为一号房屋。之后，因陈某丽1993年结婚搬离一号房屋及1994年户口迁出，陈某德死亡，一号房屋的承租人变更为周某芳一人。再之后，周某芳以成本价购买了一号房屋的所有权，购买时，折算了陈某德的工龄，现周某芳将一号房屋过户至陈某婷名下。
我方认为，虽然一号房屋后来由周某芳购买，登记在周某芳名下，但依据该房屋的由来、陈某德生前遗嘱及家庭成员共同签署的析产协议可知，一号房屋并非周某芳个人单独所有。我们二人均系一号房屋的共有人，周某芳没有独立处分权，周某芳将一号房屋过户给陈某婷，未征得我们二人同意，侵犯了我们的财产权利。
一、该房屋的由来。1982年5月份在E号院我们爷爷分割给陈某德宅基地盖房，当时陈某城曾说：不尽盖房的义务，也不索取其房产。因为当时陈某城在昌平有一套二居室独立居住。我们二人与父母（陈某德、周某芳）共同将房屋盖好，并共同居住在E号院。陈某康1988年9月结婚后还是与父母及妹妹同住在E号院，陈某康单位分房领导到家里调查职工住房情况时，周某芳接待调查人员并说大儿子陈某城有二居室独立居住，二儿子陈某康跟我们居住在一起我家房子够住。
因此，单位分房领导没有考虑分配给陈某康房屋，所以错过一次分房的机会。在这之间陈某康给大哥陈某城在E号院单独立了个户口本（当时他们一家不在此居住）。后来在1992年4月E号院拆迁，分得丰台区三套房子，分别是我们父母及妹妹陈某丽一号房屋、大哥陈某城一家二号（以下简称二号房屋）、陈某康一家三号（以下简称三号房屋）。
二、陈某德生前遗嘱及家庭成员共同签署的析产协议。陈某德在1996年元月1日生前遗言（分家）：父母所属两居室将来归大哥陈某城所有，大哥所属一居室将来归陈某康儿子所有，母亲跟大哥一起生活，当时叔叔、婶婶、姑姑、姑父、周某芳及大哥陈某城都在场，并一致同意。1996年3月15日，陈某德因病去世。1996年5月份周某芳及大哥陈某城找陈某康商定把他们所属一居室出租五年，之后，将无条件归陈某康儿子所有，双方一致同意上述条件（当时口头协议）。陈某康帮周某芳家装修房子，帮大哥陈某城搬到母亲的两居室与其一起生活。
2000年4月8日，家庭成员周某芳、陈某城、陈某康、陈某丽共同签署了确认父亲陈某德遗嘱及析产的协议《遗嘱、家庭成员共同签署的析产协议》。内容为：陈某德生前遗嘱，把二号房屋赠给陈某康之子陈某昊，现于2000年4月8日由周某芳、陈某城、陈某康、陈某丽同意，把二号房屋无条件赠给陈某康之子陈某昊。周某芳的一号房屋归陈某城所有，执行之日起于2003年7月底起，二号房屋归陈某康所有。周某芳今后和陈某城生活在一起，今后周某芳生病医疗费由陈某城、陈某康共同负担。
如有一方反悔，母亲一号房屋归对方（结合上下文，指陈某康）继承，如有一方反悔对方（结合下文，指陈某康）有权居住母亲一号房屋。
2001年5月份，大哥陈某城所属一居室出租五年到期，大哥并未履行当时的承诺，并要求需再出租两年，陈某康答应并立下字据于2003年7月底将其所属一居室（现出租）无条件转交予陈某康，但2003年7月到期，陈某康要求他们履行承诺，大哥大嫂又未履行当时的承诺。陈某康与大哥大嫂发生激烈的争执，陈某康爱人为了避免矛盾的恶化，没有强烈要求其腾房。2005年大哥陈某城将其二居室变卖（怕陈某康因为房产纠纷去法院告他们，说他们有房）。现陈某丽为无房户，居住困难，本人及其丈夫、子女均没有产权房，暂时居住在陈某丽婆婆的房屋之内。
我们认为，2018年6月11日北京市高级人民法院审判委员会通过的《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条规定，“被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用己死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。”
按照该规定，一号房屋中有陈某德的工龄折算对应份额，周某芳对该部分的处分无效，该部分应按照遗嘱继承及家庭成员共同签署的析产协议，由陈某康继承，陈某康估算陈某德工龄折算对应份额为一号房屋33%的份额，一号房屋剩余67%的份额，应依据拆迁安置确定的被安置人，在陈某德死亡后，由陈某丽和周某芳各享有50%的居住、购买权，因此陈某丽享有一号房屋中对应33%的所有权份额，另34%的所有权归周某芳所有。即使本案最终被认定为遗嘱及家庭成员共同签署的析产协议无效，而作为法定继承案件审理，陈某德工龄折算份额，亦应由周某芳、陈某康、陈某丽、陈某城四人每人继承四分之一，我们二人还能分别享有一号房屋的对应份额。我们与对方协商未果，故诉至贵院，恳请依法裁决。
被告辩称
被告周某芳、陈某婷、陈某城辩称，不同意对方诉讼请求，因对方起诉合同无效，周某芳为合法唯一的承租人，后又出资购买了房屋，为房屋合法唯一的产权人。作为房屋合法产权人，赠与陈某婷的赠与合同符合法律规定，不存在无效法律事由；一号房屋原为承租房，没有侵犯陈某丽居住权利，陈某丽在结婚后搬离房屋不再居住，在另外地方承租，一个人不能承租两处房屋；承租房不同于产权房，不在承租房居住则丧失承租权利，陈某丽搬离则对承租房屋没有权利；
关于析产协议，签订时房屋为承租房，对方曾起诉过，后撤诉，我方认为析产协议无效；关于工龄，对方提交证据中没有显示使用工龄，没有份额材料。即使使用工龄不影响产权人，房屋产权人为周某芳，工龄问题与本案确认合同无效无关。
法院查明
经审理查明:周某芳与陈某德（于1996年去世）系夫妻，育有二子一女，即陈某城、陈某康、陈某丽，陈某婷系陈某城之女，陈某昊系陈某康之子。
1992年12月11日，房管所出具《市政拆迁房分配通知》，将一号房屋分配给陈某德使用。当年12月12日，陈某德与北京市T公司签订《公有住宅租赁合同》，承租一号房屋，1996年3月15日陈某德去世后，2009年2月10日周某芳与北京市T公司（以下简称T公司）签订《北京市公有住宅租赁合同》，承租一号房屋。2014年4月28日，周某芳与T公司签订《房屋买卖合同》，购买一号房屋，房价为16671.69元，合同还载明买方享受折扣为：1、楼房的成新折扣2%，2工龄折扣率0.9%。
当年12月5日，周某芳与T公司共同将一号房屋产权转移登记给周某芳，转移方式为房改售房，该表中显示受让人共有情况为“无”。2015年1月27日，一号房屋产权证下发，登记在周某芳名下，房屋性质为房改房（成本价）。
另查，在周某芳作为承租人的《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定，“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续”。此外，在陈某德作为承租人的《公有住宅租赁合同》中并无该条款约定。庭审中，陈某康、陈某丽表示不清楚2009年承租人变更情况，周某芳、陈某婷、陈某城表示当时陈某德户口注销，一号房屋只有周某芳的户口，故变更周某芳为承租人。此外，经各方确认，陈某丽于1993年结婚从一号房屋搬出。
2016年4月18日，周某芳（甲方、赠与人）与陈某婷（乙方、受赠人）签订《不动产赠与合同》，主要内容为，甲方是乙方的祖母，甲方自愿将一处不动产赠与乙方；乙方自愿接受该不动产。该不动产为一号房屋，赠与份额100%。下方有周某芳、陈某婷的签名予以确认。同日，其二人填写《北京市不动产登记申请审批表》，申请将一号房屋移转登记；房屋管理部分别对周某芳、陈某婷制作不动产登记询问笔录，其二人确认了申请登记事项系真实意思表示。当日，一号房屋登记至陈某婷名下。
庭审中，周某芳提交《购房款交款通知》以及交纳购房款收据，证明周某芳在接到购买一号房屋缴纳购房款通知后，于2014年4月28日交纳一号房屋购房款16671.69元，公共维修基金1282.2元。陈某康、陈某丽提交购房价格计算表，陈某德工龄证明以及录像，证明周某芳购买一号房屋时使用了陈某德的工龄。购房价格计算表载明，购房人周某芳，房屋坐落一号房屋，工龄男方38、女方14,入住年限优惠为1992年以前入住。工龄证明载明陈某德于1956年6月参加工作，1993年7月退休。
同时，陈某康、陈某丽称，1982年5月份在E号院（原E号院）我们爷爷分割给陈某德宅基地盖房；后在1992年4月，E号院拆迁，分得丰台区三套房子，分别是周某芳、陈某德及陈某丽一号房屋、陈某城二号房屋、陈某康三号房屋；原单位已经破产，拆迁档案无法调取。周某芳、陈某婷、陈某城认可陈某康、陈某丽关于房屋取得过程的陈述，表示亦无法提供相关拆迁政策。
2000年4月8日，周某芳、陈某城、陈某康以及陈某丽签订书面协议，内容为，因陈某德生前遗嘱，把二号房屋赠给陈某康之子陈某昊，现于2000年4月8日有我的母亲周某芳、陈某城、陈某康、陈某丽同意，把二号房屋无条件赠给陈某康之子陈某昊。周某芳的一号房屋归陈某城所有，执行之日起于2003年7月底起，二号房屋归陈某康所有。周某芳今后和陈某城生活在一起，今后周某芳生病医疗费由陈某城、陈某康共同负担。下方有周某芳、陈某城、陈某康以及起草人、证明人陈某丽签名予以确认。
裁判结果
驳回陈某康、陈某丽的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法律规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案诉争合同是否无效，需认定以下主要问题。
第一、关于一号房屋性质变更。在无原始拆迁资料的情况下，经各方确认，原E号院拆迁，分得丰台区三套房子，分别是周某芳、陈某德及陈某丽一号房屋，陈某城二号房屋，陈某康三号房屋。具体到一号房屋，原为承租公房，经过房改售房，变更为产权房。具体变更时间为自1992年12月12日开始承租人为陈某德，1996年3月15日陈某德去世，2009年2月10日变更承租人为周某芳，2014年4月28日房改售房合同签订，2015年1月27日房产证下发，登记产权人为周某芳。
第二、关于2000年4月8日书面协议。根据该协议及双方当事人陈述，周某芳、陈某城、陈某康以及陈某丽自愿签订该协议，应认定为各方真实意思表示。但签订该协议时，该房屋属性为承租公房，陈某德已经去世，为登记承租人，各方对此应该知晓；该协议约定了包括“陈某德生前遗嘱，把二号房屋赠给陈某康之子陈某昊”，“如有一方反悔，母亲一号房屋归对方继承”等内容，均将承租公房按照一般产权房屋进行继承处理；
在周某芳作为承租人的《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定承租人死亡后的处理条件，虽然，陈某德作为承租人的《公有住宅租赁合同》并无该条款约定，但考虑到承租公房具有的特殊属性及管理政策的连贯性，承租公房承租人去世后有着不同于一般产权房屋的处理要求和方式。故综合以上事实，前述书面协议无法成为本案认定双方当事人当时对房屋处理的有效依据。
第三、关于房改售房之后的一号房屋性质。陈某德去世后，陈某康、陈某丽未及时与周某芳、出租人等解决一号房屋承租人变更问题。后，经出租人T公司与周某芳签订《北京市公有住宅租赁合同》，周某芳成为该房屋实际承租人，后经过房改售房，其取得房屋实际产权，应认定其成为该房屋的产权人。一号房屋房改售房过程中，使用了陈某德的工龄，鉴于其已经去世，工龄在房屋中应转化为部分财产权益，但不足以成为产权权益，不能否认周某芳的产权人地位，
至于该部分财产权益处理，相关权利人可以另行主张予以解决。陈某丽称为一号房屋共同被安置人，对该房屋享有相关权利，但考虑到其户口并未在该房屋，且自1993年从该房屋搬出，周某芳先后成为该房屋的承租人、产权人，故陈某丽的该项意见亦无法直接否定周某芳所取得的房屋产权。至于陈某丽是否因拆迁取得房屋其他权益，不属于本案审理范围，其可另行主张解决。
第四、不动产赠与合同效力。法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。综上，周某芳作为一号房屋产权人自愿与陈某婷签订《不动产赠与合同》，且经过房屋管理部门询问，并办理过户登记手续，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。因此，综合本案案情和现有证据，陈某康、陈某丽关于该合同无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院对此难予采纳。
