北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某雯向本院提出诉讼请求：
1．解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
2．秦某芳退还孙某雯购房款2100000元；
3．秦某芳支付违约金9150000元；
4．诉讼费用由秦某芳承担。
事实及理由：孙某雯与秦某芳于2019年1月30日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定秦某芳将其名下位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）出售给孙某雯，房屋价格30500000元，同时约定定金、付款方式、房屋交付、违约责任等。秦某芳保证出售涉案房屋无查封，并于2019年9月15日前办理完毕抵押权注销手续，于2019年9月30日办理房屋权属转移登记手续，同日又签订了《存量房自有交易资金划转协议》及《补充协议》，协议签订后，孙某雯按照协议履行。
后得知秦某芳前夫郭某强将涉案房屋进行诉前财产保全，以离婚后财产纠纷为由诉至河北省廊坊市广阳区人民法院，后郭某强不服一审，上诉至河北省廊坊市中级人民法院，河北省廊坊市中级人民法院判决王文龙与秦某芳所签署离婚协议第三条中“北京市海淀区一号房屋（现更名为北京市海淀区一号房屋）、宣武区二号、三号房产赠与两婚生子郭某亮、郭某鑫所有”的条款有效，以上房产归郭某强与秦某芳婚生子郭某亮、郭某鑫共同共有，2029年11月25日后由郭某亮、郭某鑫均分，该判决书已经生效，秦某芳无权出售涉案房屋，孙某雯无法实现合同目的，请求贵院依法判决解除秦某芳、孙某雯签订的《北京市存量房屋买卖合同》，秦某芳退还孙某雯支付的部分购房款，秦某芳承担违约责任。
被告辩称
秦某芳辩称，第1、2项诉请均同意。第3项违约金要求过高，我要求降低，要求按照孙某雯已付购房款为基数，计算同业拆借利率四倍的利息损失。
法院查明
2019年1月30日，秦某芳（甲方、出卖人）与孙某雯（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房自有交易资金划转协议》，约定：买受人购买出卖人名下一号房屋，成交价格30500000元，购房定金3000000元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。出卖人应当在2019年7月31日前将该房屋交付给买受人。该房屋已经设定抵押，出卖人应当于2019年9月15日前办理完毕抵押权注销登记。
双方应于2019年9月30日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。孙某雯于2019年1月28日向秦某芳支付定金20万元，于合同签订当日向秦某芳支付定金20万元，于2019年1月31日向秦某芳转账160万元，于2019年3月25日向秦某芳转账10万元。
庭审中，双方确认，秦某芳于2019年3月17日主动告知一号房屋产权可能存在瑕疵。2019年4月9日，经再次查询涉案房屋不动产登记信息，发现确存在查封限制情形。经查，一号房屋于2019年3月25日由河北省廊坊市广阳区人民法院出具文书进行司法查封。
2019年6月10日，秦某芳收到孙某雯发出的解约通知。
裁判结果
一、确认孙某雯与秦某芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2019年6月10日解除；
二、秦某芳于本判决生效后七日内返还秦某芳定金2100000元并向其支付违约金2100000元；
三、驳回孙某雯其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同履行过程中，一号房屋因秦某芳之原因被司法查封，涉案合同无法继续履行。孙某雯依约行使单方解除权解除了双方间的合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
就孙某雯要求秦某芳退还定金一节，秦某芳同意。就孙某雯要求秦某芳支付违约金一节，秦某芳作为违约方理应承担相关违约责任，就违约金的数额，秦某芳要求酌减，应当由法院综合考察合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
