北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某杰、孙某芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告履行借名买房合同约定，共同协助二原告办理北京市西城区一号房屋的所有权变更登记手续；2.请求判令被告承担本案诉讼费。
事实与理由：二原告系夫妻关系，被告赵某聪系二原告之子，刘某丽系赵某聪妻子。原告赵某杰原有位于北京市西城区B号私产房2间，建筑面积30.26平方米，该房系赵某杰继承父母遗产所得。2002年，因北京市西城区政府对危旧房屋进行全面改造，原告赵某杰所有的位于北京市西城区B号私产房2间在危改范围内。根据拆迁政策，原告赵某杰同意就地安置建筑面积为86.87平方米的楼房一套。
根据北京市危房改造的优惠政策，就地安置的北京市西城区一号房款总价款为177355.34元。原告赵某杰当时已届64岁，原告孙某芳已届62岁，二人均已退休，不符合银行规定的购房贷款人要求，无法以二原告名义办理贷款，如想购买房屋只能全款，但当时二原告储蓄不能支取，可支取的存款仅够支付首付。考虑到买房的实际困难，二原告与被告商议，借用被告赵某聪名义购房并贷款，首付款及还贷款均由二原告负担，房屋由二原告居住使用。
被告赵某聪与北京市M公司签订了《北京市西城区危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》和《补充协议书》，同时与银行签订了《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》。合同签订后，二原告于2002年1月27日支付房屋首付款74645元。2004年11月，北京市西城区一号房屋交付，二原告收房后，进行了装修，并购买了家具家电，入住后一直居住至今。2005年4月13日，二原告将房屋贷款还清，并办理了房屋抵押注销登记手续。
二原告与被告多次商议，请他们协助将北京市西城区一号房屋的产权过户至原告赵某杰名下，被告虽然承认二原告是该房的实际所有权人，但拒不配合办理过户手续，故原告起诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告赵某聪辩称，同意二原告的诉讼请求，认可二原告的事实理由。
被告刘某丽辩称，不认可二原告的诉讼请求，原告提起本案诉讼的原因主要是让被告刘某丽在与被告赵某聪的离婚纠纷中丧失主张分割涉案房屋权利，因为二被告之间夫妻感情破裂，双方已经筹备离婚，二原告此时提起本案诉讼为了帮助被告赵某聪离婚诉讼中分得更多的财产，二被告离婚争议焦点主要就是婚内财产的分割问题。
原告与被告赵某聪恶意串通，目的就在于让被告刘某丽在离婚纠纷中丧失主张分割涉案房屋的权利。原告与被告赵某聪的行为已经涉嫌虚假诉讼。二被告于1995年办理结婚登记，2002年以被告赵某聪的名义购置涉案房屋并办理购房贷款，2005年提前清偿购房贷款，2006年涉案房屋实际交付并办理产权登记。原告与被告赵某聪之间所谓的借名买房根本不存在。涉案房屋是拆迁安置，涉案房屋的拆迁协议是本案动机，也没有借名买房的合意。涉案房屋是二被告以夫妻共同财产出资购买，并一起偿还房款。
居住和使用的现状是家庭成员集体内部商议的结果，是为了方便老人生活。一家人为了方便生活，只是交换房屋进行居住使用，并不能证明原告是房屋的实际权利人。本案应结合房屋的使用、有无借名买房的合意、借名买房协议签订的背景、双方身份关系以及借名买房有无合理解释等因素综合考虑。综合根据原告提供的证据，结合本案的其他事实，本案不存在借名买房的事实，二原告主张与二被告之间存在借名买房，但三人之间存在父母子女特殊的身份关系，二被告正在协商离婚事宜，虽然目前尚未起诉，但二原告与赵某聪在离婚诉讼中明显有共同利益。
综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回。
法院查明
原告赵某杰与孙某芳为夫妻关系，被告赵某聪系二原告之子。刘某丽系赵某聪之妻，二人于1995年登记结婚。庭审中，刘某丽表示其与赵某聪准备离婚，所以原告提起本案诉讼，赵某聪认可提过离婚，但是认为与本案无关。
2002年1月26日，拆迁人北京市M公司（甲方）与被拆迁人赵某聪（乙方）签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》，甲乙双方协商，同意实行就地房屋安置。协议第二条约定，乙方现有户籍人口5人，应安置人口5人，分别是户主：64，子：32，儿媳：29，女：37，外孙女12。第四条约定，乙方应支付就地安置购房款：174645元。第五条约定，应交纳公共设施维修基金乙方负担部分为31.2元/平方米，乙方应交纳2710.34元。第六条约定，乙方应支付给甲方177355.34元，所购房屋按商品房产权管。甲方应支付给乙方拆迁补偿、补助款合计10000元。关于上述协议书中的5名被安置人，原被告均认可为赵某杰、赵某聪、刘某丽及二原告女儿和外孙女。
2002年1月27日北京市销售（转让）房地产专用发票显示，北京市M公司收到赵某聪购房款首付74645元。
2002年2月7日，借款人赵某聪（甲方）、贷款人银行（乙方）、担保人赵某聪、刘某丽（丙方）三方签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定乙方向甲方提供贷款10万元，，赵某聪、刘某丽以上述房屋为借款提供抵押担保。
赵某聪的10万元贷款已于2005年4月13日结清。关于还款，原被告均认可从赵某聪银行卡还款，刘某丽表示，实际还款人是赵某聪，是以夫妻共同财产还款，二原告表示是二原告将钱存进赵某聪账户里的，赵某聪认可是二原告还贷款。
北京市M公司给赵某聪出具的入住通知书显示，祝贺赵某聪所回迁安置的一号房屋即将办理入住手续，请其按说明办理。
房屋登记在赵某聪名下。关于涉案房屋交付及居住情况，庭审中，原被告均认可庭审时涉案房屋由二原告居住，二被告居住在赵某杰所有的位于北京市朝阳区的房屋中。另，二原告与赵某聪认可涉案房屋2004年11月收房，一直由二原告居住，二被告没有住过，仅二被告孩子住过。被告刘某丽表示其与赵某聪的孩子上幼儿园的时候，二被告、孩子与二原告一起在涉诉房屋居住过一段时间，后来搬走。
原告表示涉案房屋为其自有私房拆迁的就地安置住房，其持有涉案房屋房产证、保管购房发票并实际居住，故其为房屋实际权利人。赵某杰对此表示认可。刘某丽表示不认可，认为根据房屋安置协议、补充协议，赵某聪是被拆迁人和实际购房人，原告赵某杰是可以签订协议的，其考虑将来房子迟早都是赵某聪的，处分自己的财产权利，由赵某聪直接购买房屋，签订拆迁协议是经过政府部门对拆迁安置人身份核查、确认，有政策性和户籍福利，认可赵某聪被拆迁人资格；赵某聪母亲强势，家里所有证件都由其保管；原告实际居住是因为为了方便生活，原告与被告交换房屋居住，不能因此证明有所有权。
二原告与赵某聪认可借名买房，表示没有签订借名买房合同，借名买房原因为二原告当时都退休了，无法办理贷款，存款都是定期无法取出，二原告与赵某聪商议，借用赵某聪名义购房并贷款，首付款及还贷款均由二原告负担。刘某丽对此表示不认可。
裁判结果
驳回原告赵某杰、孙某芳的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人应对其主张提供证据予以证明，不能提供证据或提供的证据不能证明其主张的，应承担举证不能的责任。本案中，赵某杰、孙某芳主张涉案房屋系赵某杰、孙某芳借赵某聪之名购买，赵某聪对此认可，刘某丽对此不予认可。双方没有借名买房书面协议，赵某聪为被安置人之一，房屋安置协议及补充协议均由赵某聪签订，首付款系以赵某聪名义支付，房屋贷款由赵某聪担任借款人并由赵某聪、刘某丽担任担保人，贷款结清证明及入住通知均向赵某聪出具。
二原告提出涉案房屋系赵某杰继承而来的私房拆迁所得，但拆迁安置时，赵某杰、赵某聪及刘某丽均为被安置人，赵某聪实际签订拆迁协议应为其他被安置人对自身权利的处置，且赵某聪被拆迁人购房资格已由拆迁单位予以认可，故二原告据此主张涉案房屋借名买房不能成立。虽然庭审时涉案房屋由二原告居住，但亦存在二被告居住二原告所有的其他住房的事实，二原告实际居住并不能证明其对房屋具有所有权。
二原告虽主张其支付首付款并还清贷款，但未向法院提供证据，且因其与赵某聪存在父母子女关系，即使其为赵某聪名下房屋支付款项，亦不能证明其对房屋享有所有权。另外，本案中赵某杰、孙某芳为赵某聪父母，庭审中二被告亦认可二人在准备离婚。综上，原告证据不足以证明其与赵某聪存在借名买房的事实及合同关系，故对于二原告要求二被告履行借名买房合同约定，共同协助二原告办理涉诉房屋的所有权变更登记手续的诉讼请求，无事实与法律依据，法院不予支持。
