北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某文向本院提出诉讼请求：1．判决被告协助原告将登记在钱某莉名下位于北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记到原告名下；2．诉讼费用由被告负担。
事实和理由：原告与赵某君、赵某涛、赵某涵、赵某维系兄弟姐妹关系，各方均为赵某峰与钱某莉的子女。赵某昊为赵某君之子。杨某菲为赵某涛之妻，赵某卓为赵某涛之子，赵某娟为赵某涛之女。赵某君于2017年11月去世，赵某涛于2018年9月27日去世。原告与钱某莉曾共有房产一处房屋拆迁前，钱某莉召集所有子女开家庭会议，商议房屋拆迁后钱某莉的居住及赡养问题，其他子女均表示各有困难，无法赡养钱某莉亦无法让钱某莉和他们居住在一起，最终钱某莉只能继续跟随原告一起生活。
2007年10月30日，原告与钱某莉共同共有的位于西城区房屋被拆迁，按照当时的拆迁政策，北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭有购买经济适用住房的资格，当时因原告名下有一处50平米的单位房产，不能以原告的名义申请购买经济适用房，可以用钱某莉名义申请购买经济适用房，故原告与钱某莉协商一致同意，由原告出资借用钱某莉名义购买涉案房屋，该房屋供钱某莉生前居住，房屋所有权归属于原告，待具备产权变更条件后，将产权变更登记至原告名下。
随后，原告以钱某莉名义提交申请、签订合同、支付购房款等，办理完毕全部购房手续，原告通过银行转账的方式支付购房款220352元。房屋交付后，由原告出资进行装修。原告共支出购房款、入住费、契税、办证费、装修费等共计300683元。房屋所有权证于2011年5月31日下发登记在钱某莉名下。钱某莉于2011年8月去世，目前涉案房屋已满五年，符合办理产权变更登记条件，故根据相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告赵某涵辩称，涉案一号房屋是原被告母亲的房屋，房产证登记在原被告母亲名下，不存在借名买房的事实，是原被告母亲的遗产，不同意原告的诉讼请求。
被告赵某维辩称，不认可原告的诉讼请求。首先，不存在原告借名买房的事实；其次，拆迁时是原被告母亲以个人名义购买的经济适用房，与原告无关，系原被告母亲的遗产；最后，房产证登记在原被告母亲名下，系单独所有。原告的请求和事实不成立，涉案房屋系遗产。
被告杨某菲、被告赵某卓、被告赵某娟在庭前谈话中向本院表述：由于赵某涛去世了，作为赵某涛的全部继承人我们不参与这个诉讼，我们不想和原告还有其他被告产生纠纷，即使案件中有我们的利益我们也不要，我们自愿放弃。
被告赵某昊未到庭，亦未提交书面答辩意见。
法院查明
赵某峰与钱某莉系夫妻关系，二人育有长子赵某君、次子赵某涛、三子赵某文、长女赵某涵、次女赵某维。赵某峰于1974年9月11日因死亡注销户口，钱某莉于2011年8月13日死亡。二人生前均未留有遗嘱。钱某莉的父母均先于其死亡。赵某君与吴某云系夫妻关系，二人育有一子赵某昊，吴某云于2017年10月24日死亡，赵某君于2017年11月14日死亡。赵某涛与杨某菲系夫妻关系，二人育有一子赵某卓、一女赵某娟，赵某涛于2018年9月27日死亡。
钱某莉与赵某文名下原有位于北京市西城区W号（以下简称W号房屋）房屋四间，钱某莉与赵某文各享有上述房屋二分之一的所有权份额。后钱某莉、赵某文作为被拆迁人与拆迁办签订《北京市住宅房屋拆迁补偿协议》，将W号房屋腾退，获得拆迁补偿款486140元。对于拆迁补偿款的去向，赵某文自述其与钱某莉按照一人一半的比例分割。
2007年10月，钱某莉申请购买经济适用住房，经相关部门初审，同意其家庭购买最高总价标准28万元以下的经济适用住房。2008年10月5日，钱某莉与北京A公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，购买丰台区一号房屋（以下简称一号房屋），该协议为赵某文作为钱某莉的委托代理人代签。2008年10月5日，北京A公司与赵某文签订《扣款协议》，约定：由赵某文提供其名下的银行账户，保证该账户内的资金余额在2008年10月6日前不低于房款数额220352元，以便扣款。赵某文在《扣款协议》签名处的下方手写添加：“本人自愿为钱某莉付房款。”
2008年10月6日，房屋出卖人从赵某文账户内扣除房款220352元。2011年5月31日，一号房屋登记在钱某莉个人名下，房屋性质为经济适用房。对于一号房屋以钱某莉名义购买的原因，赵某文自述系因其名下有公租房不符合申请经济适用房的条件，经过与其他兄弟姐妹商量，所以借用钱某莉的名义申请并购买了一号房屋，购房所有相关手续都由赵某文办理。赵某文主张一号房屋的购房款均系其支付，房屋系其借用钱某莉名义购买，为此其向本院出具：1．物业公司工作人员高某书写、保姆苏某证明、钱某莉盖章的《证明》，其上载明：“一号的房是我儿子赵某文花钱买的，给我居住，我不住以后，房子由他做主，自己居住。”赵某文申请证人高某、苏某出庭作证，
2．2014年11月18日，赵某君书写的《说明》，其上载明：“母亲钱某莉一直和老三赵某文一起生活，母亲的一切生活开支、看病花费、起居照顾均是老三赵某文一人负责。因母亲无工作，无收入来源，生前名下丰台区一号房屋也是由老三赵某文出全资购买，供母亲居住，母亲生前一再强调房子的归属必须归老三赵某文所有，与其他子女无关。这是老母亲的真实意愿，我们都应当尊重母亲的意愿。”
赵某涵、赵某维认为高某书写的《证明》系赵某文事后伪造的，钱某莉虽无文化，但有能力书写自己的名字，未见过《证明》上钱某莉的方章，故不认可以上两份证据和证人证言，不认可一号房屋系赵某文支付的购房款，亦不认可赵某文主张借用钱某莉名义购房的陈述。赵某文亦向本院提供交纳一号房屋房款、物业费、水费、电费、燃气费、有线电视费等相关生活费用支出的发票，房屋的装修工程施工合同、装修费用收据，购买家具建材的单据等，证明一号房屋从购买、装修到后期居住的所有费用均由赵某文支付，赵某涵、赵某维不认可上述证据的证明目的。对于220352元购房款的来源问题，赵某文陈述部分来源于其积蓄，部分来源于前述房屋拆迁补偿款。
钱某莉生前与赵某文共同生活，去世前居住于一号房屋，现该房屋由赵某文居住使用。
另查，钱某莉去世后，2014年，赵某涛、赵某涵、赵某维曾以法定继承纠纷为由将赵某文、赵某君诉至本院，要求继承一号房屋，后撤诉。赵某涵、赵某维陈述因当时房屋所有权证下发不足五年，不具备过户条件，故撤诉，且该案开庭过程中，赵某文均未提交过或者陈述过存在2008年9月钱某莉盖章确认的《证明》和2014年11月18日赵某君出具的《说明》，故赵某涵、赵某维认为该两份材料系赵某文事后准备和伪造的。
赵某文自述，因2014年继承纠纷案件庭审程序并未终结，其未有机会将此情况向法院陈述，且谈话笔录中也询问了赵某君的意见，赵某君当庭表示钱某莉系与赵某文共同生活，钱某莉的日常起居均由赵某文照顾，一号房屋的房款系赵某文支付，且钱某莉也表达过谁出钱买房最后房子就归谁的意思。
裁判结果
驳回赵某文的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产的所有权以物权登记为准。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人可以依据合同约定要求登记人或登记人继承人办理房屋所有权转移登记。本案中，赵某文主张其借用钱某莉名义出资购买一号房屋，双方之间虽未签订书面借名协议，但根据双方的意愿和家庭协商，双方达成了口头上的借名合意，其与钱某莉之间应为事实上的借名买房合同关系。由于钱某莉已故，在认定赵某文与钱某莉之间是否存在真实的借名合同关系，应当着重从以下两个方面进行审查，一是双方之间是否存在借名的合意，二是房款是否为赵某文支付且房屋权益是否为赵某文实际享有。
一号房屋的购房款系从赵某文账户直接支付，房屋由钱某莉与赵某文共同居住，但赵某文并未在房屋拆迁后其与钱某莉分别获得大额拆迁补偿款的背景下，就其一次性支付二十余万元大额房款的来源问题向法院作以充分说明，且即便房款系赵某文支付，从赵某文提交的现有证据来看，法院亦无法确认赵某文与钱某莉存在借名的合意，故对于赵某文以存在借名合同关系为由要求其他当事人协助办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，法院不予支持。
