北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某清提出诉讼请求：1、判令各个被告继续履行赠与人赵某辉与原告2011年签订的赠与合同，协助原告将北京市一号房屋过户登记至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由：北京市一号房屋现登记在赵某辉名下，原告是赵某辉的孙子，被告五人系兄弟姐妹，系赵某辉的子女。原告赵某清是被告赵某鑫的儿子。赵某辉之妻朱某珍（原告的祖母、被告五人的母亲）于1991年6月22日去世。2011年2与12日，赠与人赵某辉与受赠人赵某清签订了一份《赠与合同》该赠与合同约定：“赠与人赵某辉是受赠人赵某清的祖父。着落北京市一号房屋（建筑面积：64．79米）房产的产权证执证人是赵某辉，产权是赵某辉个人所有。现经赵某辉、赵某清共同协商，达成如下赠与合同：1、赵某辉自愿将上述房产全部赠与赵某清个人所有，同时赠与、受赠双方约定：赵某辉在有生之年仍有权在上述房产中居住；2、赵某清自愿接受上述房产的赠与，并保证赠与人赵某辉在有生之年仍有权在上述房产中居住；3、赵某辉、赵某清保证遵守以上赠与合同，决不反悔，如有违约，愿承担法律责任。”
2011年2月18日，北京市某公证处对以上《赠与合同》出具了《公证书》进行公证。此后，原告便开始办理赠与房屋产权变更登记的事宜，原告赵某清2011年2月22日向税务机关交纳了房屋赠与的税金11813.82元，2011年3月14日向北京市土地资源局宣武分局缴纳了已购公有住房上市出售补缴土地收益1010.72元。可在原告在办理房屋产权过户的过程中因该房产属于央产房房，该房是2004年赠与人赵某辉向其所在的单位K公司购买。该单位对原告赵某清称“现在规定央产房暂停过户，不能为其办理，等可以办理过后再来办理”。所以原告赵某清当时没有办理完房屋过户的手续，
2012年7月11日，赵某辉因病去世，原告一直居住在以上诉争的房屋内。原告得知该房产可以办理过户了，原告请求各被告继续履行赠与人赵某辉与原告2011年签订的赠与合同，协助原告将北京市宣武区一号房屋过户登记至原告名下，但部分被告不予配合，始终未能办理。
被告辩称
被告周某芳、赵某娜辩称，我们不同意原告的诉讼请求。原告所提供的公证书，我们被告方认为无效或者可撤销。理由是在他们做公证的时候，赵某辉已91岁的高龄，几乎处于无意识的状态，所以这样的一个人不可能是有完全民事行为能力人。另外，根据赵某辉的赠与行为处分了他的妻子朱某珍的共同财产。房子的取得时间是在朱某珍去世以后取得的。使用了朱某珍的工龄。所以依据2018年高院审理继承疑难案件的明确规定，使用已死亡配偶，工龄折算房款的，应当作为遗产可以进行分割，该公证行为部分无效。
同时认为，2011年2月12日赵某辉在某公证处做公证的档案资料没有录音录像，我方认为公证处存在瑕疵，没有证明赵某辉的行为能力，当时他是一个91岁高龄的人，我们不认为他有这种行为能力，能说清表达出自己的意愿。
被告赵某涵同意周某芳和赵某娜的答辩意见。
被告赵某诗辩称，认可原告诉讼请求。赵某辉当时有行为能力，当时把房子通过遗嘱给了原告。
被告赵某飞辩称，不发表意见，听从法院判决。
被告赵某鑫身份为原告之父，经法庭传唤未到庭参加诉讼。
法院查明
赵某辉、朱某珍二人系夫妻关系，育有五子女：赵某德、赵某涵、赵某鑫、赵某诗、赵某飞。赵某清系赵某鑫之子。周某芳系赵某德之妻，赵某娜系赵某德之女。赵某辉于2012年7月11日死亡，朱某珍于1991年6月22日死亡，赵某德于2020年5月21日死亡。
2004年8月26日，赵某辉与K公司签订《房屋买卖合同书》，约定房改房购买单位位于北京市一号房屋。房屋档案中记载，购买上述涉案房屋使用了赵某辉及朱某珍的工龄。2005年11月，赵某辉取得涉案房屋产权证书。
2011年2与12日，赠与人赵某辉与受赠人赵某清签订了一份《赠与合同》该赠与合同约定：“赠与人赵某辉是受赠人赵某清的祖父。着落北京市一号房屋（建筑面积：64．79米）房产的产权证执政人是赵某辉，产权是赵某辉个人所有。现经赵某辉、赵某清共同协商，达成如下赠与合同：1、赵某辉自愿将上述房产全部赠与赵某清个人所有，同时赠与、受赠双方约定：赵某辉在有生之年仍有权在上述房产中居住；2、赵某清自愿接受上述房产的赠与，并保证赠与人赵某辉在有生之年仍有权在上述房产中居住；3、赵某辉、赵某清保证遵守以上赠与合同，决不反悔，如有违约，愿承担法律责任。”2011年2月18日，北京市某公证处对以上《赠与合同》出具了《公证书》进行公证。
原告在诉讼中陈述，涉案房屋为央产房，其一直住在涉案房屋内，近期得知涉案房屋开始可以办理产权过户，于是提起本次诉讼。本院依职权向涉案房屋管理单位发函询问，房产科向本院书面告知：涉案房屋在现行政策下，我单位不存在禁止其办理上市交易手续等问题，可办理相关手续。
本院依申请亦调取了公证卷宗，公证处告知本院，公证卷宗载明的公证人已经不在该单位工作，且无法联系；由于年代较早，无影像记录留存。卷宗内询问笔录载明，赵某辉本人前往公证处进行赠与公证，笔录记载赵某辉回答流畅、切题。
赵某娜及周某芳出示赵某辉病例若干。但本院翻阅病例记载可见赵某辉在入院及出院的查体记录中均记载：神志清醒、精神好、面容正常、查体合作、回答切题等描述。
裁判结果
周某芳、赵某娜、赵某涵、赵某鑫、赵某诗、赵某飞协助赵某清将北京市西城区一号房屋过户登记至赵某清名下。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
据法院调取的公证卷宗显示，原告与赵某辉办理的公证过程均为本人办理，虽未留存影像记录，但询问笔录载明赵某辉回答流畅切题，并无导致公证人员对赵某辉行为能力产生怀疑的情形发生。法院认为，涉案房屋赠与合同系赵某辉与赵某清的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
同时，周某芳、赵某娜提交的病例亦不能使法院对于赵某辉的行为能力存在合理怀疑。法院对于周某芳等的意见不予采纳。
对于工龄购买房屋的权属问题。涉案房屋的购买使用了赵某辉及其已死亡配偶朱某珍的工龄。但朱某珍在赵某辉取得涉案房屋时已经死亡，其丧失了民事权利能力，不能取得涉案房屋所有权。故涉案房屋自取得时即为赵某辉的个人财产，赵某辉可以对涉案房屋行使全部物权。同时，死亡配偶的工龄可以折算相应财产价值，该部分财产价值应当作为遗产由被继承人继承。相关继承人可以另行主张权利。
