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委托他人卖房后房款被交给他人能否要求受委托人赔偿

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-10-26


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某洁向本院提起诉讼请求:

1.判令赵某龙、吴某鑫连带向周某洁支付182万元及利息;

2.判令赵某龙、吴某鑫连带向周某洁赔偿75万元及利息。

事实和理由:周某洁为位于北京市朝阳区一号房屋(以下简称一号房屋)所有权人。201392日周某洁公证委托赵某龙出售房屋,20131014日赵某龙未经周某洁同意,转委托吴某鑫出售该房屋。201310月,吴某鑫未与周某洁沟通,以严重低于市场价的价格出售给钱某瑞。钱某瑞称系郭某兰借名买房,要求周某洁搬离,周某洁方知房屋被低价出售。

周某洁曾以房屋买卖合同纠纷为由诉至朝阳法院,朝阳法院作出判决书,按照郭某兰自认的245万元价款进行了判决,认定钱某瑞、郭某兰已经向周某洁受托人吴某鑫支付了182万元,判决钱某瑞、郭某兰继续支付尚未支付的63万元。

 

被告辩称

被告赵某龙辩称,不同意周某洁的诉讼请求,接受委托是陈某燕和周某洁授意。公证的委托书中明确说明赵某龙有转委托的权利。赵某龙转委托吴某鑫有当事人确认,有公证。案件中所有的人,赵某龙只认识陈某燕。无论购房款如何分配,赵某龙没有经手一分钱,转委托后完全不知道后续情况。

被告吴某鑫辩称,不同意周某洁的全部诉讼请求。陈某燕、周某洁共同委托赵某龙,赵某龙转委托吴某鑫,吴某鑫有权买卖房屋。吴某鑫只认识陈某燕,办理房屋出售手续是根据陈某燕的意思办理的。因为陈某燕与周某洁有关于债权债务的关系和偿还的意思,对于房屋的定价以及钱款的支付都是根据陈某燕的指示办理的。房款定价数额,是周某洁与陈某燕确定的,吴某鑫不知情。周某洁与陈某燕之间的债权债务关系也是办理完卖房手续后才知道的。

 

法院查明

2009618日起,周某洁拥有一号房屋所有权。

201392日,陈某燕与周某洁签订《抵押借款合同》,约定周某洁以一号房屋作为担保自陈某燕处借款210万元。2013911日,陈某燕向周某洁的银行账户汇款210万元。

201392日,周某洁委托赵某龙代为办理一号房屋买卖手续等事项,明确受托人有转委托权,并在公证处办理了委托公证。

20131014日,赵某龙转委托吴某鑫办理一号房屋买卖手续等事项,并在公证处办理了委托公证。

2018629日,北京市朝阳区人民法院作出判决书,查明:涉案房屋在建委备案的《存量房屋买卖合同》签署日期为2013124日,签署人为周某洁的代理人吴某鑫和钱某瑞。约定售房人为周某洁、购房人为钱某瑞,成交价格182万元。2013125日,钱某瑞账户向吴某鑫账户汇款182万元。吴某鑫在庭审中表示其将该款项转给了陈某燕。

法院认为:通过庭审查明的情况可知,周某洁与郭某兰就位于北京市朝阳区一号房屋形成实际的房屋买卖关系,钱某瑞作为名义上的购房人与周某洁签署了建委网签备案的合同。郭某兰已经将网签合同中的价款182万元支付了周某洁的代理人吴某鑫。结合签订合同的经手人吴某鑫的陈述,本院认为245万元交易价格具有高度的盖然性。关于周某洁与钱某瑞承诺书中的280万价格,亦不当然就是郭某兰与周某洁房屋买卖合同的价格。

因此,本院按照郭某兰提交的房屋买卖合同复印件中的245万元认定双方的实际交易价格。现郭某兰通过钱某瑞将其中182万元支付给了周某洁的代理人,关于的剩余的款项,郭某兰并能向本庭提交付款的证据,故其应继续支付周某洁房款63万元。钱某瑞作为名义上且登记备案的购房人,应对于上述付款义务承担共同的付款责任。法院判决:被告郭某兰、钱某瑞于本判决生效之日起十日内支付原告周某洁房款六十三万元;驳回原告周某洁的其他诉讼请求。

庭审中,吴某鑫提交一份由周某洁出具的《购房款支付确认函》,载明:根据卖方周某洁与买方(空白)所签《房屋买卖合同》的约定,房屋买、卖双方现就购房款的支付事宜确认如下;按房屋买卖合同约定,买方应支付给卖方的全部购房款为210万元整;卖方签署本函时已收到买方交来的购房首付款(空白)元整;买卖双方同意,其余购房款优先用于偿还卖方所转让房屋涉及的债务(所偿还的债务以卖方实际披露的为限),买方因此支付的款项相应折抵应支付给卖方的购房款;卖方将房屋买卖合同约定之房屋权属变更至买方名下后十日内,买方将剩余购房款支付给卖方。上述说明中多处有捺印,包括首付款空白处。周某洁认为上述文件均为空白,为无效文件。

吴某鑫提交孙某旺出具的情况说明,载明:20139月周某洁需要资金周转来我处借款210万元,当时询问周某洁资金用途,他说生意周转,问她还款来源她说卖房还钱;现该房屋已签完房屋买卖合同房屋定价245万元你可以委托别人代收房款;因当时本人事忙委托陈某燕办理此事,于201393日到公证处办理抵押借款公证和委托出售公证受托人赵某龙;期间受托人赵某龙有事于20131014日转委托吴某鑫办理此事;出售房屋后共收到房款182万元优先偿还本人债务,至今尚未收到28万欠款;买房人至今有68万元未付。

房屋评估价值为312.87万元。

 

裁判结果

一、被告吴某鑫于本判决生效之日起十日内赔偿原告周某洁182万元及利息;

二、被告吴某鑫于本判决生效之日起十日内赔偿原告周某洁67.87万元及利息;

三、驳回原告周某洁的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意,受托人可以转委托。周某洁向赵某龙出具委托书,明确授予赵某龙转委托的权利,赵某龙将受托事项转委托吴某鑫,吴某鑫代为出售一号房屋,并无不当。

委托人应当按照委托人的指示处理委托事务,无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。吴某鑫提交的有周某洁签字的《购房款支付确认函》,未载明签订时间,载明的出售价款210万元与实际出售价格不符,首付款空白处捺印的做法与常理不符,该份确认函形式及内容上存在重大瑕疵,法院对该份确认函的效力不予确认。

本案中,一号房屋的评估价格为312.87万元,吴某鑫代为出售价格为245万元,并称该价格由陈某燕确定。吴某鑫以严重低于市场价值的价格出售涉案房屋,存在故意或者重大过失的情节,没有本着诚实信用原则尽到勤勉义务,给委托人周某洁造成了损失,应当予以赔偿,赔偿的数额应当为房屋的差价金额及相关利息损失。

受托人超越权限给委托人造成损失的,应当赔偿损失。本案中,吴某鑫主张售房款依照周某洁的指示支付给了周某洁的债权人,但吴某鑫未将款项给付陈某燕,而是给付孙某旺,且吴某鑫未提交证据证明周某洁指示吴某鑫将售房款给付孙某旺。现周某洁与案外人孙某旺的债权债务未经确认,吴某鑫未将售房款转交周某洁构成违约,其应当予以返还。吴某鑫逾期给付购房款还应当承担相应的利息损失,周某洁主张的损失计算标准符合法律规定,法院予以确认。



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