北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告秦某向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告协助原告将北京市石景山区D号房屋变更登记至原告名下；
2．诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告秦某为被告赵某震、赵某霞之母,原告丈夫赵某杰于2017年去世。赵某杰为被告赵某峰、赵某鑫大哥。三人的母亲去世后,父亲赵某城于1982年与龙某再婚,婚后无子女。赵某城于1995年10月6日去世,龙某于1998年5月13日去世。赵某城生前在北京市F公司工作,分得公房一套,即本案诉争房屋。
1995年12月,F公司进行房改,职工可以按标准价购房。原告一家当时住房紧张,大儿子赵某震已到结婚年龄,迫切需要独立住房。赵某杰便与母亲龙某、弟弟赵某峰、妹妹赵某鑫商量由他家购买房屋,用于赵某震结婚居住,龙某及赵某峰、赵某鑫均表示同意。但因当时赵某城已经去世,根据当时的购房政策,房屋只能登记在龙某名下,故赵某杰便以龙某名义购买了诉争房屋。
1995年12月20日,赵某杰以龙某名义与F公司签订《出售公有住房合同》,抵扣赵某城的工龄优惠后,实际支付了购房款19512．49元,赵某杰持有该房屋的购房合同、收据等原件。1999年赵某震结婚后,该房屋便一直由赵某震实际居住使用至今。1999年1月19日,诉争房屋取得产权证,登记在龙某名下。2017年10月24日,赵某杰去世。针对赵某杰的遗产,赵某震、赵某霞均表示放弃继承。
原告认为,诉争房屋为赵某杰借继母龙某名义购买,双方已形成借名买房关系,赵某杰为诉争房屋实际所有权人。现赵某杰已去世,赵某震、赵某霞放弃继承后,原告应享有该房屋的全部份额。原告多次与赵某峰、赵某鑫协商过户事宜均未果。为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,请求贵院判如所请。
被告辩称
被告赵某峰辩称：不同意原告的诉讼请求。原告未曾与我协商借名购买涉诉房屋。涉诉房屋是赵某城单位福利分房。赵某城和我在一个单位，所以才取得了涉诉两居室，如果是赵某城一个人，就只能分到一居室。赵某峰退休没有享受到福利，当时分涉诉房屋有我一家份额，因为牵扯到单位房且有我方的户口，所以我应该多分。涉诉房屋和龙某没有关系，龙某和赵某城结婚后把户口落在涉案房屋。涉诉房屋属于赵某城的遗产，应该由我与赵某鑫、赵某杰一起分。但因我一直赡养赵某城，所以应该给我多分。
被告赵某鑫辩称：房子应该属于赵某城的，我们应该继承，我同意给赵某峰多分，因为赵某峰赡养得多，我同意赵某峰的答辩意见。
被告赵某震辩称：同意原告的诉讼请求。涉诉房屋应该归秦某。因为购买涉诉房屋时赵某杰一家经济困难，我正好到了结婚年龄，所以这个房子让赵某杰购买，用于我结婚。赵某杰出资购买涉诉房屋后，还拿了一万元给赵某峰，然后我才拿到钥匙。我从1999年结婚到现在一直住在涉诉房屋。
被告赵某霞辩称：同意原告的诉讼请求。同赵某震的答辩意见。
法院查明
赵某城与朱某结婚，育有二子一女，包括赵某杰、赵某峰和赵某鑫。1960年2月4日，朱某因死亡注销户口。
后赵某城与王某结婚。孙某系王某与前夫之子，于2012年10月9日死亡。王某于1978年5月13日因死亡注销户口。
1982年，赵某城与龙某结婚。龙某前夫为李某。1995年10月6日，赵某城死亡。1998年5月13日，龙某因死亡注销户口。
赵某杰与秦某结婚后，育有二子赵某震、赵某霞。2017年10月24日，赵某杰死亡。
经法庭询问，原被告均称赵某城与王某未育有子女，赵某城与孙某未形成抚养关系；赵某城与龙某未育有子女，龙某与李某未育有子女。
涉诉房屋原系公有住房。1979年，赵某城入住该房。1995年12月20日，卖方（甲方）F公司与买方（乙方）龙某签订《出售公有住房合同》，约定甲方将座落在石景山区D号的单元楼房出售给乙方，乙方享受下列优惠：1．购买现住房折扣，为负担价的5%；2．工龄折扣为0．6%；3．成新折扣为1．5%。乙方一次性付清房价款19512．49元。《房价款及其它费用收缴明细表》显示，工龄“男29年女0年”，竣工年限为1979年。《首钢出售公有住宅楼房交款书》显示，购房人为龙某，交款金额为20019．17元。1999年1月19日，诉争房屋取得了房屋产权证，房屋所有权人为龙某。
关于涉诉房屋购房款的出资情况。原告秦某、被告赵某震、赵某霞主张赵某杰出资2万元购买涉诉房屋；被告赵某峰、赵某鑫则主张2万元购房款系龙某所出，龙某委托赵某杰办理房屋买卖手续及交钱事宜。
关于涉诉房屋的居住问题。原被告均认可赵某城自1979年分房至去世一直居住在涉诉房屋，龙某自1982年与赵某城结婚至去世一直居住在涉诉房屋；赵某峰、赵某光、赵某震、赵某霞均在涉诉房屋居住过。
关于购房票据及产权证书的持有问题。购房票据原件保存在赵某杰处，涉诉房屋产权证保存在单位房管处。赵某峰、赵某鑫称因赵某杰代为办理购房手续，故其持有购房票据原件。
庭审中，原告秦某、被告赵某震、赵某霞主张涉诉房屋系赵某杰借龙某之名购买，借名买房的原因是签订《首钢出售公有住房合同》时，赵某城已经去世，只能以龙某名义购买涉诉房屋，且龙某、赵某峰、赵某鑫当时亦表示同意，同时主张赵某峰收取赵某杰给付的1万元。赵某峰、赵某鑫对此不予认可，但赵某峰认可在其装修自家房屋时，收到过1万元，但该笔款项系赵某杰给付的装修款，与本案涉诉房屋没有任何关系。
裁判结果
驳回秦某的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案争议焦点为赵某杰与龙某之间是否存在借名买房关系。首先，就是否达成借名买房合意来看，赵某杰与龙某未签订书面借名买房合同，原告亦未能提供证据证明双方存在口头借名买房协议。其次，就涉诉房屋的出资情况来看，原告未能提供证据证明赵某杰出资2万元用于借名买房。
最后，就涉案房屋的居住使用情况来看，在签订《首钢出售公有住房合同》后，龙某一直居住在涉诉房屋，龙某去世后，涉诉房屋也并非只有赵某杰及其家人居住。另外，赵某峰、赵某鑫对赵某杰持有涉诉房屋购房合同及票据原件作出了合理解释，因此持有购房合同及票据原件并不足以认定借名买房成立。需要指出的是，涉诉房屋原系公房，购买时使用了赵某城的工龄。赵某城的继承人对涉诉房屋的出资及权属问题有争议可另行解决。
综上所述，法院无法认定赵某杰与龙某之间存在借名买房合同关系，故对原告之诉讼请求，法院不予支持。
