北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某芬向本院提出如下诉讼请求：1.要求确认吴某丽和张某玲签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判令吴某丽和张某玲配合将位于北京市朝阳区一号房屋恢复登记至吴某丽名下。
事实与理由：张某鹏与周某霞原系夫妻关系，二人育有一女张某芬。1989年10月25日，张某鹏与周某霞离婚。1992年张某鹏与吴某丽结婚，张某玲系吴某丽与案外人婚姻关系存续期间所生育的女儿。2003年3月1日张某鹏与吴某丽使用双方工龄及夫妻共同财产购买了位于北京市朝阳区一号房屋，该房屋登记在吴某丽名下，该房屋系张某鹏和吴某丽的夫妻共同财产。
2020年7月20日，张某鹏去世，张某鹏之父母均已先于其去世，张某芬系张某鹏遗产的合法继承人。2021年4月13日张某芬以继承纠纷起诉时发现，吴某丽和张某玲于2017年7月3日在未取得张某鹏同意的情况下，擅自签订了《存量房屋买卖合同》，交易金额为10元，该交易价格远远低于市场价值，且吴某丽已将房屋转移登记至张某玲名下。吴某丽和张某玲在明知涉案房屋属于张某鹏与吴某丽的夫妻共同财产的情况下，恶意串通，将房屋所有权非法转移登记的行为，侵害了张某鹏的合法权益，该行为应认定无效。张某芬作为张某鹏的合法继承人，为维护自身权益，故诉至本院。
被告辩称
吴某丽辩称：不同意张某芬的全部诉讼请求。北京市朝阳区一号房屋系拆迁安置房，该房屋是补偿给我和张某玲的。我与张某鹏于1992年结婚，张某鹏是居民户口，张某鹏和我都同意将房屋过户给张某玲，办理过户手续时张某鹏还在世，其对此事知情。
张某玲辩称：不同意张某芬的全部诉讼请求。1988年拆迁，北京市朝阳区一号房屋是给我和吴某丽的拆迁安置房，2003年因国家政策允许就以吴某丽的名义购买了，2017年该房屋过户至我名下，此事张某鹏是同意的。
法院查明：
张某鹏与周某霞原系夫妻关系，二人于1989年10月25日登记离婚，张某芬系二人之女，二人在离婚协议中约定张某芬由周某霞抚养。张某鹏与吴某丽于1992年5月21日登记结婚。张某玲系吴某丽与前夫郭某宏女，其随张某鹏和吴某丽一起生活。张某鹏于2020年7月20日死亡。
2003年3月1日，吴某丽作为买方（乙方）与F公司（甲方）签订《房屋买卖契约》（按基准价购买），约定：甲方将坐落在朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，乙方应交纳的费用：合计5103元；根据“北京市房屋买卖管理暂时规定”和“北京市职工购买公有住宅楼房管理办法”，个人购买公有住房，必须具有本市城镇居民常住户口，职工购买公有住宅楼房实行限量，购房人新购住房与原住房建筑面积相加，按家庭人口计算，一般掌握在人均l9建筑平方米，特殊情况放宽到30平方米。《房屋买卖契约》后附农转居人员参加农业劳动年限和工龄调查表、单位出售公有住房（农转居人员）房价计算表。
上述文件中显示：建筑面积56.79平方米；张某鹏工龄为36年，吴某丽工龄为8年、农龄为24年，合计工龄为44年、农龄为24年，折扣为10%；实际房价为10755元。涉案房屋登记在吴某丽名下。
2017年7月3日，吴某丽作为出卖人与张某玲作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定：吴某丽将涉案房屋出售给张某玲，房屋成交价格为10元；出卖人与买受人自行达成交易，该房屋双方均未委托经纪机构及其人员居间、代理（包括代理办理转移登记），也未通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金。吴某丽在登记发证大厅接受不动产登记询问中，对于申请登记不动产或份额是否为夫妻共有的回答为“否”。当日涉案房屋登记至张某玲名下。
庭审中，张某芬认为张某鹏与吴某丽在婚后使用夫妻共同财产购买了涉案房屋，房屋价款使用双方工龄折算，故涉案房屋应为二人的夫妻共同财产。吴某丽和张某玲隐瞒张某鹏将房屋过户至张某玲名下，侵害了张某鹏和张某芬的权益。
吴某丽和张某玲不认可张某芬的意见，其提交1988年《房屋分配证》复印件，证明吴某丽和张某玲原住地址为北京市朝阳区A号，上述房屋拆迁后，涉案房屋作为拆迁安置房分配给吴某丽和张某玲使用，涉案房屋系吴某丽的婚前个人财产。
另，吴某丽和张某玲表示张某鹏对涉案房屋过户登记至张某玲名下是知情并同意的，之所以采取房屋买卖形式办理，是因为此种方式收费较低，10元的购买价格是随意确定的，办理过户手续时张某鹏也在登记发证大厅，因不动产权证书上没有张某鹏的名字，故不需要张某鹏签字，办理手续均是按照工作人员提示进行。
吴某丽和张某玲提交曾某奥的证人证言，并申请曾某奥出庭作证，曾某奥的书面证言内容为：“本人曾某奥于2017年6月开车带刘×、张某玲及张某玲父母到房产过户大厅，办理房产过户手续”，曾某奥到庭认可该书面证言系其本人书写。张某芬认为曾某奥与被告系朋友关系，曾某奥当日没有进入登记发证大厅，故对其证人证言不予认可。
裁判结果
一、确认被告吴某丽与被告张某玲签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、被告吴某丽、被告张某玲于本判决生效后十日内到房地产管理部门办理房屋过户手续，将位于北京市朝阳区一号房屋由张某玲名下恢复登记至吴某丽名下。
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，涉案房屋系吴某丽和张某鹏婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资按基准价购买的公有住房，房屋价款使用了双方工龄、农龄折算，故应为吴某丽和张某鹏的夫妻共同财产。吴某丽与张某玲就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格为10元，由此可见该合同名为买卖实为赠与。吴某丽和张某玲虽主张张某鹏知情并同意以此种方式将涉案房屋产权转移登记至张某玲名下，但其并未就此提交充分的直接证据，仅依据证人证言不足以证明其所述事实。
吴某丽和张某玲明知涉案房屋为吴某丽和张某鹏的夫妻共同财产，二人在未经过张某鹏同意的情况下，擅自签订房屋买卖合同，并将房屋过户至张某玲名下，上述行为已经构成恶意串通，损害张某鹏利益，进而损害了作为张某鹏继承人的张某芬的利益，故吴某丽与张某玲签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张某芬要求将涉案房屋恢复登记至吴某丽名下的诉讼请求，于法有据，法院支持。
