北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某霖、张某向法院起诉请求：1.判决确认吴某峰、孙某于2015年3月12日订立《离婚协议书》中，北京市门头沟区三号房屋（以下简称三号房屋）归孙某所有的条款无效；2.判决确认吴某峰、孙某于2018年订立的《离婚协议书》中，二号房屋归吴某君所有及一号房屋归吴某聪所有的条款无效。
吴某峰在法院辩称：同意吴某霖、张某的诉讼请求。
孙某在法院辩称：两份《离婚协议书》不属于同一法律关系，涉案当事人不同，不应在同一案件中处理。三号房屋和二号房屋均系吴某峰、孙某在婚姻关系存续期间购买，三号房屋登记在吴某峰名下，二号房屋登记在孙某名下，是吴某峰、孙某的夫妻共同财产，吴某峰、孙某享有处分权。一号房屋系吴某霖、张某拆迁所得，认可吴某峰、孙某在离婚协议书中处分该房屋的条款无效。
第三人吴某君、吴某聪在法院辩称：与孙某意见一致。
孙某上诉请求：撤销一审判决，依法改判仅确认吴某峰和孙某于2018年订立的《离婚协议书》中坐落于北京市门头沟区一号房屋（以下简称一号房屋）归吴某聪所有的条款无效，驳回吴某霖、张某的其他诉讼请求。
事实与理由：1.北京市门头沟区二号房屋（以下简称二号房屋）是吴某峰和孙某的夫妻共同财产。吴某峰和孙某于2018年订立的《离婚协议书》，是吴某峰真实意思表示，是其为了弥补孙某和两个孩子签署的，将该房产赠与儿子吴某君的行为应属有效，现吴某峰不认可对二号房屋的处理，违背了诚信原则。2.2018年订立的《离婚协议书》中仅处分了一号房屋和二号房屋。这两处房屋是独立的房屋，两处房屋之间不存在混同出资的情形。
该《离婚协议书》中关于财产的处分并非一个整体，而是对两处房屋分别处理给两个孩子的，不仅处分的标的物不同，而且处分行为的相对人也不同，处分两处房屋的行为是两个完全独立的法律关系，吴某峰与孙某处分一号房屋不会影响二号房屋的处分。3.吴某峰与孙某对一号房屋没有处分权，此部分财产处分应当无效，孙某对此无异议，但吴某峰与孙某对于二号房屋是拥有处分权，二人对二号房屋的处分条款应当改判为有效。
被告辩称
吴某霖、张某、吴某峰辩称，同意一审判决，吴某峰和孙某将两套房屋是整体处理的，孙某现在的主张，让一个孩子拥有全部财产，另一个孩子什么都没有，这个是违背公序良俗的，关于二号房屋吴某霖和张某有大量出资。
原审第三人吴某君、吴某聪与孙某意见一致。
法院查明
吴某霖和张某系夫妻，吴某峰系二人之子。吴某峰与孙某于2008年8月8日登记结婚，于2014年7月23日生育一子吴某君，于2015年3月12日协议离婚，于2016年3月23日复婚，于2017年4月4日生育一子吴某聪，于2018年协议离婚。
2012年，张某与北京市门头沟区某镇政府（以下简称某镇政府）签订《北京市住宅房屋征收补偿安置协议》，根据该协议，被征收房屋宅基地的使用权人系张某，被认定宅基地面积为167平方米，认定人口为张某和吴某霖，征收补偿款共计2303145元。张某选择购买定向安置房82平方米，购房款总价暂定为369000元。后张某选定一号房屋为安置房屋。
2012年，吴某峰与某镇政府签订《北京市住宅房屋征收补偿安置协议》，根据该协议，该处宅基地的使用权人系吴某峰，被认定宅基地面积为107.26平方米，认定人口为吴某峰和孙某，征收补偿款共计1946799元。吴某峰和孙某自愿放弃选择安置房。
同年，张某出资93万余元，吴某峰自其名下的拆迁款出资20万元全款购买三号房屋，该房屋登记在吴某峰名下。
2015年3月12日，吴某峰和孙某协议离婚，离婚协议书约定三号房屋归孙某所有。
2016年3月23日，吴某峰和孙某在门头沟区民政局登记结婚。
2017年，三号房屋以390万元的价格出售。
2017年11月22日，孙某（买受人）与赵某杰、赵某辉、陈某签订《房屋买卖合同》，购买二号房屋，房屋价格为235万元。购房的相关材料由孙某持有；二号房屋系安置房，尚未办理产权登记手续。
2018年，吴某峰与孙某协议离婚，离婚协议书约定“……二、财产处理：坐落于北京市门头沟区二号房产，归吴某君所有。坐落于北京市门头沟区一号的房产，归吴某聪所有。……”二号房屋装修后一直闲置无人居住，吴某霖、张某缴纳物业费等，2020年11月吴某霖、张某将该房屋换锁并实际控制。
本案中，当事人对于吴某峰、孙某是否有权处分三号房屋和二号房屋存在争议。
关于三号房屋，吴某霖、张某和吴某峰主张拆迁安置利益均为吴某霖、张某所有，吴某霖、张某想买房，因无购房资格故借用吴某峰的名义购买三号房屋，吴某霖、张某对三号房屋享有所有权，吴某峰、孙某在2015年协议离婚时无权处分三号房屋。
孙某和第三人吴某君、吴某聪主张吴某峰签署的补偿协议项下的拆迁利益系吴某峰、孙某夫妻共同财产，吴某峰、孙某已经选择了安置房，吴某霖、张某为了更好的居住条件选择纯货币补偿并以家庭名义申请了三号房屋，93万余元系吴某霖、张某的赠与，三号系吴某峰、孙某婚姻关系存续期间购买，登记在吴某峰名下，系吴某峰、孙某夫妻共同财产，吴某峰、孙某有权处分三号房屋。
关于二号房屋，吴某霖、张某及吴某峰主张出售三号房屋给吴某峰、孙某还债，还债后还有剩余，加上吴某霖、张某后出资68万元全款购买二号房屋。签购房协议时吴某霖没带身份证，因此用孙某的名义签订房屋买卖合同，吴某霖、张某系二号房屋的权利人，吴某峰、孙某无权处分二号房屋。孙某和第三人吴某君、吴某聪主张三号房屋出售后没有地方住，用给吴某峰还债后剩余的购房款和吴某霖、张某赠与的50万全款购买了二号房屋，二号房屋系吴某峰、孙某婚姻关系存续期间购买，登记在孙某名下，为吴某峰、孙某的夫妻共同财产，吴某峰、孙某有权处分二号房屋。
法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于三号房屋，不动产权属证书是权利人享有该不动产的权利证明，本案中，吴某霖、张某虽对三号房屋有出资，但吴某峰、孙某亦有出资，吴某霖、张某不能证明双方之间存在借名登记的约定。
三号房屋系吴某峰、孙某在婚姻关系存续期间购买，登记在吴某峰名下，法院根据不动产权属证书的记载确认三号房屋系吴某峰、孙某的夫妻共同财产，吴某峰、孙某在离婚时对三号房屋享有处分权。现吴某霖、张某要求确认吴某峰、孙某于2015年3月12日订立《离婚协议书》中三号房屋归孙某所有的条款无效，缺乏法律依据，法院不予支持。
法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，一号房屋系吴某霖、张某购买的定向安置房，吴某峰、孙某及吴某君、吴某聪对此亦表示认可，吴某峰、孙某签署的离婚协议书擅自处分一号房屋，损害了吴某霖、张某的合法权益，应属无效。
吴某峰、孙某在离婚时约定三号房屋归孙某所有，吴某峰、孙某复婚后为还债将三号房屋出售，售房款为390万元，二号房屋系用剩余售房款和吴某霖、张某的出资购买。即使如吴某霖、张某所述其出资款为68万元，其出资比例相对较小，该房屋的买卖合同以孙某的名义签署，购房的相关材料亦由孙某持有，且考虑吴某霖、张某与孙某的身份关系，难以认定吴某霖、张某与孙某就二号房屋存在借名买房的关系。
孙某不认可代表吴某峰、孙某购买二号房屋，现吴某霖、张某不能证明双方之间存在借名登记的约定，结合当事人陈述、婚姻存续状况、出资及房屋买卖合同签署情况等确认吴某峰、孙某系二号房屋的权利人，二人离婚时有权处分二号房屋。
但离婚协议中关于财产的处理系一个整体，现离婚协议中对一号房屋的处分无效，该部分财产的处理可能会影响到其他财产的处理，且吴某峰不认可对二号房屋的处理，因此，吴某峰、孙某于2018年订立的《离婚协议书》中对二号房屋和一号房屋的处分均属无效，吴某霖、张某的该项诉讼请求于法有据，法院予以支持。
裁判结果
一审判决：一、确认吴某峰和孙某于2018年订立的《离婚协议书》中坐落于北京市门头沟区二号房产归吴某君所有、坐落于北京市门头沟区一号的房产归吴某聪所有的条款无效；
二、驳回吴某霖、张某的其他诉讼请求。
二审判决
一、撤销北京市门头沟区人民法院一审判决；
二、确认吴某峰和孙某于2018年订立的《离婚协议书》中坐落于北京市门头沟区一号的房产归吴某聪所有的条款无效；
三、驳回吴某霖、张某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点是吴某峰、孙某在《离婚协议书》中对二号的处分是否有效。
根据本案现已查明的事实，三号房屋系吴某峰、孙某在婚姻关系存续期间取得，并登记于吴某峰名下，应属于双方夫妻共同财产。二人于2015年离婚时属于有权处分。吴某峰、孙某复婚后，双方为偿还债务出售三号房屋并购买二号房屋。该房屋亦应属于夫妻共同共有。现吴某霖、张某不能证明双方之间存在借名登记的约定，故吴某峰、孙某于2018年离婚时对该房屋的处分属于有权处分。法院对此事实认定准确，法院予以确认。
但是，法院认为离婚协议中关于财产的处理系一个整体，现离婚协议中对一号房屋的处分无效，该部分财产的处理可能会影响到其他财产的处理，且吴某峰不认可对二号房屋的处理，故双方对二号房屋的处分亦应无效。法院的该观点并不妥当。离婚协议系双方离婚时，基于自愿原则，对子女抚养、双方财产达成的一揽子分配协议。将该协议作为整体看待有合理性，但并不能绝对化，关键在于衡量个别条款无效是否带来双方财产分配整体利益上的失衡。
本案中，根据双方协议内容，吴某峰、孙某系在协议中将不同房屋分配给不同子女，虽然对其中一套并不具有处分权利，但另一套房屋属于有权支配。再者，仅某一个子女获得房屋，不能视为是导致双方财产分配失衡的情形。因此，法院将该种“分配不均”视为无效理由，在适用法律上有不当之处。
