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购房后卖方微信中表示不愿出售起诉其支付违约金纠纷

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-07-21


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某凡向本院提出诉讼请求:1、解除我与赵某峰于2019622日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判令赵某峰双倍返还定金600000元。本案的诉讼费由赵某峰负担。

事实和理由:2019622日,我与赵某峰签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同签订后,我依约支付定金300000元。赵某峰于20197月初提出不再出售房屋,由此导致房屋交易停止,依照合同约定,我有权解除合同,故我诉至法院。

 

被告辩称

赵某峰辩称,双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后,因林某凡的原因未向我支付购房款,林某凡的行为已经构成违约,现我同意解决上述合同,但不同意双倍返还定金。

A公司述称,我公司同意林某凡与赵某峰解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。我公司对于林某凡起诉的事实与理由没有异议。

 

法院查明

2019622日,赵某峰(出卖人)与林某凡(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定:出卖人所售房屋坐落于一号;该房屋已经设定抵押,抵押权人为C银行,抵押登记日期为2015629日;该房屋成交价格为1520000元,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为2170000元;买受人向出卖人支付定金300000元,买受人向公积金管理中心申办抵押贷款,拟贷款金额为600000元。

同日,赵某峰(甲方)与林某凡(乙方)还签订了《补充协议》。该协议约定:乙方于2019622日将第一笔定金100000元支付甲方;乙方于2019626日前将第二笔定金200000元支付甲方;甲方应于2019820日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且甲方最迟应于2019910日前办理完毕解除抵押登记手续;乙方于甲方约定银行一次性还款日前三个工作日内将第一笔首付款1000000元以第三方担保支付方式支付甲方;乙方于20191018日前将第二笔首付款1740000元以理房通方式支付甲方;甲方拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。

上述合同签订后,林某凡于签约当日支付定金100000元,于2019625日支付定金200000元。

林某凡主张,因赵某峰于20197月向A公司人员孙某明确表示不再出售房屋,故其于2019826日向孙某发送微信,并要求孙某将微信内容转发给赵某峰。后其2019828日向赵某峰邮寄书面解除通知,赵某峰于次日签收。

林某凡为证明其主张,提供解除房屋买卖合同的告知函。该告知函载明:致赵某峰,合同签订后,本人已经根据合同约定,支付完毕30万元定金,积极履行合同义务。但是,由于你方单方面表示不卖房屋,且未履行合同约定的其他义务,导致合同无法继续履行,已经构成了根本违约。基此,我方有权解除房屋买卖合同。鉴此,我方正式通知你,于即日起解除你我双方于2019622日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,我方保留追究你方违约责任的权利;2019826日。赵某峰认可该证据的真实性,但表示内容与事实不符。林某凡提供购房资格查询记录。该记录显示林某凡初步核验通过。赵某峰认可该证据的真实性。

林某凡提供证人孙某的证言。该证人证明:其是A公司涉案合同的经办人;赵某峰由于个人原因表示不再出售涉案房屋;赵某峰最开始向其公司经理提出,后其通过电话向赵某峰进行了核实;其将该情况通过电话告知了林某凡;后双方就上述问题进行协商,但最终未达成一致。赵某峰不认可证人证言。林某凡提供赵某峰与孙某的微信记录。该记录显示赵某峰于2019712日早上11:26向孙某发送微信,微信内容为:“自我告知贵公司我合同解除事宜已过一周有余,贵公司未对此事与卖方和我进行磋商,以及积极处理!现我再次要求和买方见面洽谈此时!望尽快解决!”。赵某峰认可该证据的真实性,但表示微信内容并不是其作出解除合同的意思表示。赵某峰表示该证据真实性无法确认。A公司认可该证据的真实性。

赵某峰主张,因为签订合同后,A公司告知其林某凡不具有购房资质,正在办理假离婚。因此,其与A公司沟通,尝试以协商的方式解除双方签订的合同,其从未明确告知林某凡不履行合同,其只是向A公司表达过不打算出售房屋的意愿,没有通过书面方式进行过解除合同的意思表示。其确实于2019829日收到林某凡邮寄的书面通知。同时,其也确实收到了孙某转发的微信,但由于手机损坏,具体时间无法确认。

A公司主张,经与经手人核实,赵某峰收取定金后向其公司人员表示不再出售房屋,后三方协商解约事宜,就赔偿违约金无法达成一致意见,故合同未再继续履行。

A公司为证明其主张,提供孙某与赵某峰的微信记录。该记录显示:孙某于2019826日将林某凡的书面解除通知照片发送给赵某峰,赵某峰认可该证据的真实性,但表示并非其告知A公司解除合同,而是协商,其从未书面向林某凡作出任何解除合同的通知,仅是口头与孙某商量与林某凡协商,但最终未果。

 

裁判结果

一、确认林某凡与赵某峰于2019622日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019826日解除。

二、赵某峰于本判决生效后10日内向林某凡双倍返还定金共计600000元。

 

房产律师靳双权点评

林某凡与赵某峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。林某凡主张赵某峰在20197月初明确表示不再出售房屋,针对该主张,林某凡提供了微信记录等证据,上述证据与林某凡的主张能够相互印证。赵某峰虽表示其从未明确表示解除合同,仅是提出协商是否解除合同的意思表示,但针对该主张,赵某峰未提供相应的证据证明;加之,根据合同约定,在林某凡支付定金后,赵某峰应于2019820日前向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,但赵某峰亦未提供证据证明其已经履行了该义务。

鉴于此,法院对于赵某峰的抗辩意见,不予采信。进而,采信林某凡的主张,即赵某峰明确表示不再出售涉案房屋。林某凡基于赵某峰的上述行为书面通知赵某峰解除涉案合同,符合合同约定的解除条件,且赵某峰于2019826日收到微信照片,故确认涉案合同于2019826日解除。因涉案合同解除原因系赵某峰不履行合同所致,赵某峰作为收到定金的一方,理应依法双倍返还定金,故法院对于林某凡要求赵某峰双倍返还定金的诉讼请求,予以支持。



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