北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某超向本院提出诉讼请求：1．不予腾空北京市通州区一号房屋；2．撤销A号公告；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系北京市通州区一号房屋（承租人，2010年原告委托周某文购买一号房屋居住，约定房屋由原告出资，周某文担名，原告交付了价款并装修入住。购买一号房屋后，因原告不能办理产权过户手续，双方于2017年6月15日签订《房屋租赁合同》，约定“周某文购买的通州区一号82．82平方米住房承租给周某超，租赁期限为528个月，自2017年7月1日至2061年6月30日。房屋租金用原告支付的房价款483万元支付。”签订房屋租赁合同后，原告一直在此房屋居住至今。
张某鹏以周某文、秦某霞欠其债务为由起诉，通州区法院在执行过程中，以一号房屋登记在周某文名下为由，于2020年7月31日对原告承租的房屋作出裁定，强行拍卖给赵某娟，并于2020年8月25日作出公告，公告通知原告搬离。原告对此提出第三人执行异议后，通州区法院驳回原告的异议请求。原告提出的执行异议请求,符合法律规定，应当排除对一号房屋的执行。原告是一号房屋的承租人，与本案有利害关系，通州区法院公告通知原告搬离并强制执行，侵犯了原告的合法承租权。
通州区法院拍卖周某文名下的房屋，并不妨碍原告享有合法承租权，故通州区法院公告通知搬离并强制执行是错误的，不应得到执行。原告承租周某文名下房屋有租赁合同并支付了价款，其租赁合同具有真实性，通州区法院裁定驳回的理由不能成立。原告与周某文虽是父子关系，但并不影响租赁合同的成立和生效，执行裁驳理由不符合法律规定。原告起诉周某文是借名买房与本案租赁不是同一法律关系，其执行裁驳理由不符合法律规定。通州区法院依据被告张某鹏的申请，对原告合法租赁的财产和房屋进行拍卖和执行，所做出的裁定与公告是错误的，侵犯了原告的合法承租权和使用权。
被告辩称
被告张某鹏辩称，不同意周某超的诉讼请求。双方之前经过了多次诉讼，当时诉讼中原告说房屋是他买的，现在又说是租的。周某文只有一个儿子，即原告周某超，周某文不可能和儿子签署租赁合同，我认为原告与第三人故意串通拖延执行，本案是虚假诉讼。
第三人周某文、秦某霞述称，我们同意周某超的诉讼请求，认可其所述事实。该所房屋登记在原告名下。原告结婚的时候没有购房资质，所以用我们的资质购买了一号房屋。
法院查明
周某超系周某文与秦某霞之子。2017年9月，张某鹏以民间借贷纠纷为由将周某文、秦某霞诉至本院，并申请诉前保全，本院依法裁定查封一号房屋。2017年判令周某文、秦某霞共同偿还张某鹏借款本金100万元及逾期利息等。周某文与秦某霞不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）。三中院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，张某鹏向本院申请强制执行，本院以A号立案执行。周某超在执行程序中提出执行异议，认为一号房屋系周某超借周某文的名义购买，请求中止对一号房屋的执行。本院经审查后裁定驳回周某超提出的执行异议。周某超不服该裁定，提起案外人执行异议之诉，本院判决：驳回原告周某超的诉讼请求。周某超不服该判决，上诉于三中院。三中院判决：驳回上诉，维持原判。
在A号案件执行过程中，本院依法对一号房屋进行拍卖，竞买人赵某娟竞得一号房屋，本院于2020年7月31日作出A号之三执行裁定书，裁定一号房屋自裁定送达买受人赵某娟时转移。本院于2020年8月25日作出公告：自公告之日起十日内，被执行人周某文及案外人将一号房屋腾空。后周某超提出执行异议，主张其对一号房屋享有承租使用权，要求撤销腾空公告。本院于2020年9月8日裁定驳回周某超提出的异议请求。周某超不服，提起本案诉讼。
庭审中，周某超称其（乙方）与周某文（甲方）于2017年6月15日签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：周某文将一号房屋出租给周某超使用。租赁期共528个月，甲方从2017年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2061年6月30日收回。第三条：月租金9000元，合计房屋租金483万元，由甲方欠乙方借款中支付。先付后用。
庭审中，周某超称一号房屋系其为规避通州区限购政策，于2012年委托周某文购买，周某文支付首付款104万元，后其向周某文偿还了房屋首付款，并陆续代周某文偿还借款，共计480余万元。双方亦根据该480余万元确定了一号房屋的租赁期限，一号房屋交房后由周某超装修并居住使用至今。周某文、秦某霞对此予以认可，张某鹏对此不予认可。
裁判结果
驳回原告周某超的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
本案中，周某超的诉讼请求，不应得到支持，理由如下：一、周某超曾在案外人异议之诉案件中主张其与周某文系借名买房关系，现在本案中又主张其与周某文系房屋租赁合同关系，自相矛盾。二、周某超举证的租赁合同所约定的租赁期限、租金标准等明显不符合生活常理。周某超称为规避限购政策于2012年购买一号房屋，但通州区的限购政策于2015年才开始实施。周某超所述违背生活经验法则，法院不予采信。因此，法院不能认定周某超与周某文在法院查封一号房屋之前已签订合法有效的书面租赁合同。三、周某超提交的物业费、供暖费发票无法体现交款人信息，亦不必然推断出周某超在法院查封一号房屋之前已占有使用该房屋。
四、虽然周某超提交了银行交易明细、收条、贷款结清证明等证据证明其代周某文偿还了欠款480多万元，即付清了本案租赁合同所约定的租金，但基于周某文与周某超之间的父子关系，及周某超与周某文、秦某霞之间长期存在多项钱款往来的事实，上述款项难以认定为周某超支付一号房屋租金的行为。
综上所述，周某超提交的证据不足以认定其对一号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，周某超要求不予腾空北京市通州区一号房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
