北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文向本院提出诉讼请求：1、林某涛根据《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的约定继续履行合同，办理房屋过户手续；2、诉讼费由林某涛承担。
事实和理由：周某芝与林某涛在2012年5月26日签订《关于使用林某涛名义购买住宅的协议》，约定林某涛自愿将其北京集体户口名额交托给周某芝买房。周某芝于2012年5月26日以林某涛名义购买位于北京市大兴区一号房屋（以下简称涉案房屋）。2018年4月12日，林某涛向北京市大兴区人民法院提起诉讼，要求与周某芝解除《关于使用林某涛名义购买住宅的协议》、周某芝腾退房屋，经北京市第二中级人民法院调解，双方达成协议，周某芝自2019年3月26日起14个月内将因借用林某涛名义购房而占用的林某涛购房资格腾出，周某芝对林某涛进行补偿，周某芝在调解书生效后，积极寻找买家卖房腾出购房指标。
2019年12月24日，因林某涛未到现场，周某芝经林某涛同意后，以代理人名义与赵某文签订《北京市存量房屋买卖合同》等文件，将借用林某涛名义购买的房屋出售给赵某文。2020年1月14日，林某涛出具授权委托书，同意委托周某芝为代理人，代为出售本案涉案房屋给赵某文。同日，周某芝、林某涛、赵某文签订《补充协议》，林某涛认可其只是房屋的名义产权人，周某芝是房屋的实际出资人和实际权利人，林某涛同意根据民事调解书，配合周某芝完成房屋过户及相关手续的办理，林某涛在协议中表明其是房款的代收方，在收到赵某文支付的房款后（包括定金、首付款、通过银行的贷款），需将款项直接转入周某芝指定账户。
赵某文已分别于2019年12月24日、2020年1月21日向林某涛账户支付了两笔定金共计30万元，涉案房屋于2020年4月16日由周某芝垫付1685040元办理了房屋解押。林某涛作为名义房屋产权人，应当履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》约定的义务，配合办理房屋过户，但林某涛在收到赵某文支付的定金并办理完解押手续后，不但侵吞了定金，还意图侵吞房产，林某涛拒不在约定的过户时间办理过户手续，并经多次催促，仍拒不配合办理房屋过户。赵某文为维护合法权益，诉至法院。
被告辩称
林某涛辩称，不同意赵某文的诉讼请求。林某涛已于2020年3月15日交付房屋，赵某文已实际占有房屋。房屋目前抵押状态没有消除是周某芝的原因，还完了银行贷款后银行将他项权证给了周某芝。在疫情期间到建委只能林某涛和中介人员办理房屋解除抵押手续，但周某芝不给林某涛他项权证，无法解除抵押。林某涛在本案的房屋买卖过程中不存在任何违约情形。赵某文要求办理房屋过户手续的条件还不成就，赵某文应向林某涛支付房屋的首付款之后才能请求林某涛办理房屋过户手续。故林某涛目前还没有履行过户手续的义务。
周某芝述称，周某芝与林某涛是高中同学，林某涛2012年有购房资格，同意帮周某芝用林某涛的名义购买房屋。双方签定协议约定周某芝借用林某涛名义买房，给林某涛2万元感谢费，5年后将涉案房屋过户给周某芝，林某涛对涉案房屋没有任何权利。2012年林某涛是结婚状态，其妻子也知道。
2018年林某涛起诉周某芝要求解除双方签订的借名协议，让周某芝腾退房屋并支付20万元，一审判决驳回，二审调解，调解书约定周某芝在14个月内将涉案房屋过户走，周某芝补偿林某涛15万元。调解书作出后林某涛没有配合周某芝办理过户。后周某芝通过中介公司卖房，赵某文买了涉案房屋，现在要求过户。
法院查明
2012年5月26日，周某芝（购买人）与林某涛（购买资格提供人）签订《关于使用林某涛名义购买住宅的协议》（以下简称《使用协议》），约定一、购买人周某芝不具备在北京购房资格，与购房资格提供人林某涛协商并达成一致，林某涛愿将自己的北京集体户口名额交托给周某芝购房使用，由此产生的一切费用及相关法律责任均由周某芝承担。二、林某涛配合周某芝签约合同及贷款并提供其身份证，户口本首页加盖户口所在单位红章，本人页复印件，收入证明，所在公司营业执照副本复印件加盖公司红章。……四、资料齐备后周某芝办理相关手续，购房首付款，按揭还款，抵押费，保险费等一切相关费用由周某芝承担。五、周某芝使用林某涛购买名额，签约放款后周某芝支付林某涛2万元作为答谢。六、本房源的真正拥有者使用者为周某芝，拥有关于本房源的一切使用，买卖及有关本房源的相关权利，林某涛没有相关权利。风险预估及备案：……
三、签约放款后，本房源的真正拥有者及使用者周某芝应根据本人实际情况尽早还清贷款，认真履行本协议，做好还贷，保证不影响林某涛的个人信誉。四、房屋购买合同满5年后，周某芝应尽早将本房源转入其名下，届时林某涛配合周某芝办理相关手续，相关过户费用由周某芝承担。……。
2012年5月26日，林某涛（买受人）与北京市F公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定该房屋坐落为北京市大兴区一号（总价款281万元。2012年8月16日，林某涛（借款人）与银行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，内容为，就涉案房屋个人住房借款金额为196000元整。2014年5月19日，林某涛就涉案房屋所有权证书，登记地址为大兴区一号。经询问，林某涛自认已收取周某芝支付的《使用协议》中约定的答谢费2万元。
2018年5月15日，林某涛曾将周某芝诉至本院，要求解除其与周某芝之间签订的《使用协议》，周某芝立即腾退北京市大兴区一号的房屋，并赔偿损失80万元。本院判决驳回林某涛的诉讼请求。林某涛不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，二审法院作出民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、周某芝承诺于2019年3月26日起14个月内将因借用林某涛名义购买的北京市大兴区一号房屋而占用的林某涛购房资格腾出，因周某芝占用林某涛的购房资格，故周某芝自愿补偿林某涛15万元。
如果周某芝经上述期间届满，未能将因借用林某涛名义购买北京市大兴区一号房屋而占用的林某涛购房资格腾出，周某芝承诺再给付林某涛15万元。
2019年12月24日，林某涛（甲方，出卖人）与赵某文（乙方，买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区一号，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为703万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为37万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。出卖人应当在2020年3月15日将该房屋交付给买受人。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起180日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。
2019年12月24日，林某涛（出卖方，甲方）与赵某文（买受方，乙方），北京中介公司（居间方，丙方，以下简称中介公司）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为740万元，此价格为甲方净得价。关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2019年12月24日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于房屋核验通过后将第二笔定金20万元以理房通支付的方式支付甲方；……4.首付款：（1）乙方于不晚于过户前3个工作日将第一笔首付款558万元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方；5.申请购房贷款：甲乙双方应于2020年5月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。
2020年1月14日，周某芝（甲方，实际出资人）与林某涛（乙方，名义出资人）、赵某文（丙方，实际购房人）签订《补充协议》，约定对涉案房屋的房产权交易，作出以下补充：1.甲方为上述房屋的实际出资人，同时也是房产交易中的最终实际受益人，应承担交易过程中可能产生的任何违约责任……。2.乙方仅为上述房产的名义产权人，并不是实际房产交易后的实际受益人，乙方与丙方所签署的任何文件中的相关违约条款，均不适用于乙方，而应由甲方承担责任并履行违约赔付……。3.乙方在整个房产交易过程中应积极配合丙方办理所有房产交易事宜，包括需要的乙方签字、证件提供、网签、银行贷款面签，房产交易过程中缴税、过户等。
甲方和丙方需做好相关准备工作，在办理相关事宜时提前告知乙方，在三方约定时间范围内办理相关事宜。4.乙方为本房交易过程中丙方发生钱款支付的代收方。丙方所支付的房款，包括定金、首付款、通过银行的贷款，乙方收到上述款项后，需将款项直接转入甲方指定账户。……上述协议签订后，赵某文向林某涛支付定金30万元，林某涛已将其中10万元支付给周某芝。
赵某文为证明在周某芝多次催林某涛的情况下，林某涛拒绝办理房屋过户手续，并拒绝将定金20万元给周某芝，提交短信聊天记录（周某芝与林某涛）。林某涛对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称与本案过户的诉讼请求无关。周某芝对该证据认可。
赵某文为证明林某涛明确拒绝办理过户，提交录音光盘及文字整理稿。
赵某文为证明林某涛为了向周某芝索要高额的利益才拒绝办理过户，提交录音光盘及文字整理稿。林某涛对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称其与周某芝之间系借名买房的关系，与赵某文无关，胡伟是代表其和周某芝谈补偿，没有向赵某文表示过不配合过户。周某芝对该证据认可。
赵某文为证明其有购房资格，提交购房资格核验证明。
周某芝为证明其支付了解押的款项，在解押完成后林某涛跟周某芝说多要补偿款，林某涛让周某芝自己提补偿的方案，并且房屋中介工作人员已经告知林某涛配合过户的时间；林某涛指使其女朋友抢走房本后，拒不返还，并对周某芝进行人身攻击和人身伤害，提交银行办理解押的录音。赵某文对该证据认可。林某涛称真实性无法核实，没有原件，没有办理解押是因为客观原因，不是因为林某涛的原因，且与本案没有关联性。
裁判结果
驳回赵某文的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵某文与林某涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当依约履行。上述合同及补充协议中明确约定“本合同签署日期2019年12月24日”，“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起180日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”，“乙方于不晚于过户前3个工作日将第一笔首付款558万元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方”。
赵某文作为买受人，在要求出卖人林某涛配合其办理房屋过户手续前，应当按约定向林某涛支付首付款558万元。现赵某文未支付林某涛首付款，故其要求林某涛继续履行合同，办理房屋过户手续，证据不足，法院不予支持。
