北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某鹏向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除吴某鹏、梁某杰于2021年6月21日签定的农村房屋买卖协议。2.请求法院依法判令梁某杰向吴某鹏返还购房款420000元；3.请求法院依法判令梁某杰向吴某鹏支付利息。
事实与理由：2021年6月21日，吴某鹏、梁某杰签订农村房屋买卖协议，约定将梁某杰于2005年11月30日从吴某旭处购买的，坐落在北京市房山区M村房屋（包含附属物）转让给吴某鹏，总价款42万元，协议第三条第1项约定梁某杰应保证该房屋专属其所有；第3项约定甲方应保证上述宅基地使用权和地上房屋（包含附属物）不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况……
第2项约定甲方违反有关约定致乙方在合同签订后无法对该房屋行使所有权的，乙方可要求解除合同并同时要求甲方全额退还房屋价款。吴某鹏于2021年6月21日通过银行向梁某杰转账支付42万元购房款。后在吴某鹏向村委会申请建房手续时，村委会告知案涉宅基地及房屋已于1993年归还集体，任何个人均不得买卖。因此梁某杰实际上并不享有案涉宅院内房屋的所有权，不能进行买卖交易，梁某杰违反了协议约定，吴某鹏无法对该房屋行使所有权，按协议约定及相关法律规定，吴某鹏有权解除协议，并要求梁某杰承担违约责任。
吴某鹏多次联系梁某杰要求解除购房协议，并要求梁某杰向吴某鹏返还购房款，但梁某杰均置之不理，吴某鹏无奈故诉至贵院，请求依法判决，保护吴某鹏的合法权益。
被告辩称
梁某杰辩称，不同意吴某鹏的诉讼请求，梁某杰和吴某鹏于2021年6月21日签定了农村房屋买卖合同，合同真实有效，合同义务已经履行完毕，对方给付了房款，我们交付了房屋，不存在合同已经履行完毕又解除的情形。我们对于房屋有处分权，梁某杰是2005年11月30日同吴某旭签定了一个协议，拿到了房屋的所有权，之后我们又住了16年，有处置房屋的权利。被答辩人不具备合同解除权，被答辩人提供的村委会的证明，证明原老宅基地在1993年归集体所有，任何人不得买卖。被答辩人对此不认可，首先证明不符合形式要件，没有制作人负责人的签字和联系方式。
其次，村委会收宅基地也没有相应的法律依据，另外，如果收宅基地，也不应由村委会单方决定，应当报村建科，由村建科走了相应手续才收回。宅基地收回要是空宅才可以收回，地上物不存在才可以收回。以上三点村委会均没有满足条件，所以也不可能去收这个宅基地。。
法院查明
2021年6月21日，吴某鹏与梁某杰签订《农村房屋买卖协议》，约定梁某杰（甲方、卖方）自愿向吴某鹏（乙方、买方）有偿转让其宅基地使用权及地上自建房屋（包含附属物）买卖事宜，经协商一致自愿达成如下协议，协议标明房屋具体地址…该协议第三条甲方的权利和义务第一款约定：甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有，出具村级以上单位对甲方专有该房屋的证明或购买合同并交付乙方……
第三款约定：甲方应保证上述宅基地使用权和地上房屋（包含附属物）不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况。……第二款约定：甲方违反有关约定致乙方在合同签订后无法对该房屋行使所有权的，乙方可要求解除合同并同时要求甲方全额退还房屋价款。
2021年6月21日吴某鹏一次性付清梁某杰房款420000元，同日梁某杰书写收条一张：今收取购房款肆拾贰万元整（420000元整），下有收款人梁某杰的签字。后梁某杰将房屋交付吴某鹏，房屋所有权归吴某鹏所有。
梁某杰与吴某涛于2005年11月30日签订协议：今有吴某涛老房，北屋五间，东屋二间，现卖给梁某杰，订价20000元，房屋所占地按林全（权）证，今后如有拆迁与卖房无任合（何）关系，全归买方所有。下有梁某杰、吴某涛以及中间人郭某的签字。2022年1月16日北京市房山区m村村民委员会（以下简称村委会）证明：吴某涛（已死亡）和吴某坤为父子关系。下有村委会盖章。后梁某杰居住在涉案房屋。
庭审中，吴某鹏提交村委会于2021年8月20日出具的证明：吴某涛已于1992年给新宅基一处建楼，原老宅基地在1993年归还集体，任何人不得买卖。特此证明。下有村委会盖章。
经本院向村委会核实，村委会曾于1992年2月25日出具证明：吴某涛，以给新楼基、老宅基集体收回，老宅基所有建筑物在1993年元月1日前必须自己处理，如不处理，压（押）金归集体，村委要强行拆除、压（押）金款伍仟元整。下有村委会盖章。村委会向本院陈述，吴某涛在新宅基地盖了楼房，老宅基地上的房屋吴某涛未处理，因村委会工作忙亦未对老宅基地上房屋进行拆除，涉案房屋没有房号，押金5000元村委会已收归集体所有，且老宅基地亦收归集体所有。经查，吴某鹏为房山区M村集体经济组织成员。现吴某鹏诉至本院，要求解除吴某鹏、梁某杰于2021年6月21日签订的农村房屋买卖协议，并返还购房款。
裁判结果
驳回吴某鹏全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人订立合同，不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不得损害社会公共利益和第三人合法权益。本案中，吴某鹏和梁某杰之间的农村房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。吴某鹏已支付涉案房屋价款，梁某杰已交付涉案房屋，协议已履行完毕。
现吴某鹏依据2021年6月21日其与梁某杰签订协议的第三条第一款、第三款即“甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有，出具村级以上单位对甲方专有该房屋的证明或购买合同并交付乙方”“甲方应保证上述宅基地使用权和地上房屋（包含附属物）不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况”主张解除合同，庭审中双方均未提交签订合同时村级以上单位对梁某杰专有该房屋的证明，梁某杰出具了其购买涉案房屋的证明，可见吴某鹏对梁某杰享有涉案房屋所有权予以认可后，双方签订协议；
结合本案实际情况，梁某杰从2005年购买涉案房屋以来一直居住在涉案房屋，可以正常生活，经法院向村委会核实，村委会会涉案房屋未进行拆除，可见不存在吴某鹏主张的情形，因此，吴某鹏要求解除协议无依据，法院不予支持。
