北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
曾某君向本院提出诉讼请求：1.判令张某涵腾退位于北京市昌平区房屋（以下简称“涉案房屋”）并协助过户至曾某君名下。2.判令张某涵给付曾某君涉案房屋使用费。
事实和理由：曾某君于2000年9月6日与北京W公司签订北京市经济适用房预售合同，购买其开发的涉案房屋一套，曾某君支付462611元购房款，而后涉案房屋交付并取得产权证，后因国家政策性调整，曾某君名下只能有一套经济适用房，故将涉案房屋暂时过户到父亲曾某辉名下，曾某辉于2018年11月5日病故。姐弟三人在2018年11月13日就涉案房屋的归属作出了约定，鉴于涉案房屋系曾某君全资购买，且涉案房屋由经济适用房转为商品房的全部费用和补交的土地出让金亦由曾某君支付，曾某涛、曾某奎共同签字确认涉案房屋由曾某君所有，并声明放弃对涉案房屋的权利。
因曾某奎于2019年4月10日离世，涉案房屋过户事宜未能及时办理，张某涵亦不配合办理。故曾某君诉至本院，请求如上。
被告辩称
张某涵辩称：不同意曾某君的诉讼请求。理由：1.曾某君主张其与曾某辉之间存在借名买房的事实，但未提供充分有效证据证明双方之间存在合意，亦未证明其对涉案房屋实际控制、占有、使用，故本案不能认定借名买房的法律关系存在。
2.《继承协议书》并非曾某奎的真实意思表示，更不能作为认定曾某辉与曾某君就涉案房屋达成借名买房的合意及事实的依据。3.涉案房屋系曾某辉、杨某芝夫妻的遗产，依法应当按照法定继承分割。4.曾某君主张张某涵腾退涉案房屋，协助办理过户并给付房屋使用费没有事实及法律依据。
同时，我方认为，1.曾某君起诉主张合同纠纷，合同的相对方是曾某辉，曾某辉与曾某君是房屋买卖合同关系，不是代持关系，曾某君要求过户的诉求不应该得到支持。涉案房屋应该在本案三方当事人之间进行分割，曾某奎虽然在继承协议上签了字，放弃了涉案房屋继承权，但是他的前提条件是误以为曾某君是涉案房屋的出资人，所以曾某奎的签字并不是其真实意思表示，继承协议不应该作为三方继承涉案房屋的依据。
2.关于曾某君其他诉求与合同纠纷无关，不应该在本案中一并处理，张某涵作为涉案房屋继承人，有支配房屋的权利，无需向曾某君支付房屋使用费。我方认为《继承协议书》是无效的，曾某君及其爱人在北京市有多套房产，不具备履行过户登记条件。
曾某涛辩称：同意曾某君的诉求。理由：曾某君是涉案房屋的实际购买人和出资人，曾某辉没有出资，只是办理了相关手续；
三方签订的《继承协议书》合法有效，涉案房屋所有权应归属曾某君。
法院查明
曾某辉与杨某芝系夫妻关系，共育有子女三人：曾某君、曾某涛、曾某奎。杨某芝于2018年8月13日去世，曾某辉于2018年11月5日去世。曾某奎与前妻婚后未生育子女，双方于2005年离婚。2007年10月8日，曾某奎与张某涵登记结婚，婚后未生育子女。曾某奎于2019年4月10日去世。
2000年9月6日，曾某君与北京W公司签订《北京市经济适用房预售合同》，由曾某君购买该公司开发的涉案房屋一套，房屋价款462611元。2011年10月26日，曾某君（出卖人）与曾某辉（卖受人）签订《存量房屋买卖合同》，由曾某辉购买涉案房屋，成交价格606300.24元，次日，房屋所有权转移登记至曾某辉名下。
2018年11月13日，曾某君、曾某涛、曾某奎签订《继承协议书》，内容为：继承人父母现均已去世，继承人曾某君、曾某涛、曾某奎作为父母的合法继承人，现针对父亲曾某辉名下房产达成如下协议：一、房产系父亲曾某辉代曾某君持有。2000年9月6日，曾某君与北京W公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定曾某君支付房款462611元，购得房产。后因政策调整，曾某君名下只能有一套经济适用房，遂曾某君与父亲曾某辉达成合意，由父亲曾某辉代曾某君持有上述房产。
2011年10月26日，曾某君将房产以买卖的名义过户至父亲曾某辉名下。因系代持，父亲曾某辉并未按照协议约定支付房款，且房屋过户费用以及经济适用房转商品房的费用均由曾某君承担。上述事实，继承人曾某君、曾某涛、曾某奎均予以认可。
二、房产所有权归曾某君所有。鉴于本协议第一条所述事实，继承人曾某涛、曾某奎自愿放弃对房产享有的继承权，该房产由曾某君一人继承。三、曾某奎可无条件居住房产。鉴于曾某君与曾某奎的姐弟关系，曾某君同意将房产无条件的提供给弟弟曾某奎居住，直至曾某奎去世为止。落款处有三人签字并按印。
张某涵对《继承协议书》形式的真实性认可，内容真实性不予认可，称签字是曾某奎所签，2011年涉案房屋就登记在曾某辉名下，曾某辉于2018年去世，如果是曾某辉代持的话，七年的时间曾某君足够时间可以找曾某辉补签代持协议，曾某奎签字不是其放弃继承的真实意思表示，存在涉案房屋是曾某君出资、曾某辉代持的前提下曾某奎才签字的，涉案房屋应该按照法定继承在三人之间分配。曾某君称，《继承协议书》是曾某君、曾某涛、曾某奎三人协商好之后找律师起草打印的，当时曾某君及其爱人、曾某涛、曾某奎及张某涵都在现场，并提供签字时的现场照片予以证明。曾某涛对《继承协议书》、现场照片均予以认可。
关于涉案房屋的过户问题，曾某君明确表示其尚不具备过户的条件。
裁判结果
一、张某涵于本判决生效之日起30日内将位于北京市昌平区房屋腾退返还给曾某君；
二、张某涵于本判决生效后30日内支付曾某君房屋占有使用费，自2019年7月10日起至实际腾退之日止，按照每月6500元标准计算；
三、驳回曾某君的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，曾某君、曾某涛、曾某奎系曾某辉的第一顺位继承人，曾某辉去世后，曾某君、曾某涛、曾某奎可依法继承曾某辉的合法财产及财产性权益，并在财产范围内承担相应的义务。曾某君、曾某涛、曾某奎协商一致后签订了《继承协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按《继承协议书》行使权利、履行义务。《继承协议书》明确约定涉案房屋由曾某君一人继承，故曾某君要求张某涵腾退涉案房屋的请求，于法有据，法院予以支持。关于协助办理涉案房屋过户登记手续一节，因曾某君目前尚不具备履行的条件，曾某君可待条件成熟时再行主张，故对于该项请求，法院不予支持。
关于房屋占有使用费，《继承协议书》中约定涉案房屋可让曾某奎居住直至去世为止，曾某奎于2019年去世，在考虑张某涵处理丧葬事宜及搬家的合理期限后，张某涵继续占有涉案房屋已无法律依据，应当向曾某君支付房屋占有使用费。具体数额，由法院结合双方陈述、房屋面积、地理位置、酌情确定。
