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房产买卖律师——买卖小产权房签署合同是否有法律效力

来源:创始人   作者:创始人   时间:2023-07-27


北京房产专业律师靳双权(13426037149)专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

原告诉称

 

原告吴某鹏向本院提出诉讼请求:1、请求判决解除原告吴某鹏刘某杰2013年签订的《协议书》;2、请求判决被告张某鑫、被告刘某蕊、被告刘某莉刘某杰的遗产范围内返还给原告购房款370000元。3、请求判决被告张某鑫、被告刘某蕊、被告刘某莉刘某杰的遗产范围内支付给原告违约金100000元。(合计470000元)

事实和理由:原告吴某鹏刘某杰均系北京市通州区F村村民。被告张某鑫刘某杰之妻,被告刘某蕊系被告张某鑫刘某杰长女,被告刘某莉系被告张某鑫刘某杰次女。刘某杰2021年8月因死亡注销户口。2012年北京市通州区f进行旧村改造,根据政策,刘某杰、被告张某鑫刘某蕊刘某莉可分得数套小产权楼房。2013年9月28日,刘某杰代表被告张某鑫刘某蕊刘某莉和原告吴某鹏签订《协议书》,约定刘某杰张某鑫刘某蕊刘某莉一家人自愿将其预分到一套两居楼房,作价370000元,卖给乙方吴某鹏,在村委会分楼房时,将其中一套过户到原告吴某鹏名下。

若《协议书》签订后贰年内不能兑现,自愿出资给原告吴某鹏在本村买两居楼房一套。合同签订后,原告吴某鹏2013年9月29日,通过其女儿案外人吴某涵的账户向刘某杰转账370000元。但时至今日,刘某杰及三被告亦未将两居楼房过户给吴某鹏,也未在本村为原告购房两居楼房。原告认为,北京市通州区F村已无在建楼房,因此无论是将再分楼房过户到原告名下,还是在本村为原告购房楼房的合同目的均不能达到,且刘某杰已去世。故,原告和刘某杰2013年9月28日签订的《协议书》无法履行。被告张某鑫、被告刘某蕊、被告刘某莉作为刘某杰的法定继承人,应当承担返还房款义务。故,原告特诉至贵院,望判如所求。

 

被告辩称

 

被告刘某蕊刘某莉张某鑫共同辩称,关于房屋买卖的事情不知情,原告没有通知我们,是原告和刘某杰私下交易的,是原告起诉之后才知道的。请求驳回原告的诉讼请求。

 

法院查明

 

刘某杰张某鑫原系夫妻关系,二人生育两个孩子,即刘某蕊刘某莉刘某杰2021年8月因死亡注销户口。2013年9月28日,刘某杰(甲方)与吴某鹏(乙方)签订《协议书》,约定:一、甲方自愿把自己两居楼房一套卖给乙方吴某鹏,双方商定乙方付给甲方叁拾柒万(370000)元补偿。二、甲方在村委会分楼房时,其中将一套过户到乙方名下。三、此协议签订后,双方表示永不反悔。四、如有单方违约,由违约方按原价给予对方叁倍补偿。五、如贰年之内甲方不兑现,甲方表示自愿出资给乙方在本村买两居楼房一套,不再存在经济问题。自双方签字之日起生效。2013年9月29日,吴某鹏通过其女儿吴某涵账户向刘某杰转款370000元。因房屋未建成,刘某杰未履行交付房屋的义务。

 

裁判结果

 

确认吴某鹏刘某杰签订的《协议书》无效;

 

被告张某鑫、被告刘某蕊、被告刘某莉于本判决生效之日起15日内在继承刘某杰遗产范围内向原告吴某鹏返还购房款370000元;

 

驳回原告吴某鹏的其它诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

 

刘某杰吴某鹏签订《协议书》,诉争房屋系小产权房屋性质,而小产权房屋系未经合法审批手续在农村集体土地上建设之房屋,违反法律强制性规定,因此,刘某杰吴某鹏签订《协议书》应属无效。合同无效,因该合同取得的财产,应当返还。

刘某杰应将收取的房款370000元返还给吴某鹏,但因刘某杰已经死亡,故应由其继承人在继承遗产范围内承担清偿责任。因《协议书》违反法律规定为无效合同,原告要求被告在继承遗产范围内支付违约金的请求,未有法律依据,法院不予支持。

 



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