北京房产专业律师靳双权(13426037149)专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某文向本院提出诉讼请求:1.请求判令确认位于北京市密云区T 号归林某文所有;2.请求判令诉讼费由林某辉负担。
事实及理由:林某文与林某辉是兄弟。北京市密云区T 号房屋系父亲林某贵所建。林某贵于2019年3月20日立遗嘱,遗嘱将上述院内北正房两间及东厢房两间分给林某文。现因林某辉一直霸占房屋至今,故诉于法院。
被告辩称
林某辉辩称:不同意林某文的诉讼请求。事实及理由如下:父亲林某贵与母亲周某丹共生育五个儿子,即林某鹏、林某峰、林某文、林某晨、林某辉。父母生前先后建设三处宅院,老宅有六间房,另外两处宅院均为四间房。林某鹏、林某峰先分家,分的是先盖的四间房宅院,每人两间。林某文当兵复员后回家,住在后盖的四间房宅院内。后林某文与林某晨分家,将后建的四间房分给每人两间。
1987年,林某晨和林某辉分房,后盖的四间房归林某晨,父母住的老宅六间归林某辉。林某辉1992年结婚,于1994年对老宅进行翻建,把原有五间翻建成六间,同时,将老宅东侧柴棚翻建成两间东厢房。翻建房屋时,父母六十多岁。1994年,父亲和林某鹏出具证明,对林某晨与林某辉分家的事实予以确认。
关于林某文持有的父亲遗嘱:1.是代书遗嘱,林某文是代书人和见证人,同时也是遗嘱受益人,在遗嘱形式上不合法;2.见证人林某峰当时不在场,事后在遗嘱上补签的名字,不合法;3.林某贵2019年去世,立遗嘱时已经糊涂了,遗嘱不是其真实意思表示,所以遗嘱应属无效。
林某峰辩称:不知道父亲生前是否立有遗嘱。(林某辉)找过林某峰签字,是林某辉事先写好的证明。林某峰和大哥林某鹏分过家,是父亲盖的四间房,一人分得两间。父亲生前家里诸事都是自己做主,不告诉林某峰。要求依法继承父母所遗两间东厢房。
法院查明
林某贵与周某丹系夫妻,共生育五子,长子林某鹏、次子林某峰、三子林某文、四子林某晨、五子林某辉,林某辉与张某涵系夫妻。林某贵、周某丹生前先后建设三处宅院,老宅正房六间房、东侧柴棚,另外两处宅院均为四间正房。双方诉争房屋为老宅,系林某贵于1969年申请在原有三间房基础上扩建两间,政府批准建设五间,实际建设正房六间,同住人口共计六人。
林某鹏、林某峰成家后,林某贵做主将新建宅院内四间房分给二人一人两间。林某鹏、林某峰分房单过后,林某贵再建四间房宅院一处,林某文婚后与妻子在此宅居住。关于第二处宅院四间房,林某文称:此宅是自己结婚后父亲盖的,盖好后都给林某文,林某文在此宅占用五年;林某文后来搬到平谷区居住,搬走后,父亲让林某文放下此宅,同时答应把老宅六间房东侧两间归林某文,并让林某文把盖旧房剩下的木料拉走;林某文未与林某晨分房,林某晨也没给林某文房钱。
关于林某文拉走的建房木料,林某辉称是父亲准备给林某文盖房用的四间房的木料。林某鹏称四间房木料是父亲准备给林某文盖房用,被林某文拉走卖了。林某文搬走后,林某晨与妻子搬到此宅居住至今。
经与林某晨核实,林某晨称:自己婚后在老宅西侧一间房居住;林某文搬平谷区后,父亲让林某晨与林某辉商量分房,说是每人四间,包括老宅六间中的四间和林某文搬走前居住的四间,老宅东侧两间为父母居住,父母百年之后归林某文;当时林某辉未成家,愿意和父母住老宅,林某晨就搬到林某文原来居住的四间房宅院居住;
分家由父亲做主,没有书面分家单。本院再次与林某晨核实,林某晨称:根据分家情况,林某晨自己写了一张分家单,载明林某文搬到平谷区,同时拉走盖房的木料,木料是父亲预备给林某文盖房的,拉走的木料不够盖四间房;林某文回来找林某晨要两间房钱,林某晨把房钱给父亲林某贵了;林某晨给父亲1200元,钱让父亲翻盖老房给花了。
经与林某鹏核实,林某鹏称:听老爷子说他们俩(林某文、林某晨)分家了,当时父母都在世,一人分两间房;林某文实际住三间,住了三年搬平谷去了,然后把两间房卖给林某晨了,卖了2400元;老宅六间房有林某辉四间,另外两间是父母的养老房,父母百年之后养老房归林某辉;老宅是林某辉盖的;分家没写分家单,都是老爷子一说。林某文称林某鹏与林某文有矛盾,矛盾源于父亲手里的钱先由林某鹏掌管,后来又由林某文掌管,因此林某鹏所述不属实。
经与林某峰核实,林某峰称:林某峰和林某鹏分过家,一人两间,是父母盖的房子;不知道林某文、林某晨是否分家;父亲诸事都自己做主,不告诉林某峰;不知道林某文拉木料的事;2006年,林某辉将老宅北正房西侧四间卖给林某峰,作价13000元,当时父母都在世,父母住东侧两间;如果有继承份额,要求依法继承老宅东厢房。林某辉认可林某峰所述事实。
林某文提供一份遗嘱,载明“由于林某文没有分到房产,而其他四个儿子都分到了老家经手的房产,所以等我走后我所居住的二间房及院子的东箱房都归林某文所有”,落款日期为2019年3月20日,落款有林某文、林某峰、林某晨、林某贵签名。林某文称遗嘱是林某文代为书写,由林某贵、林某峰当场签名,林某晨事后签名。林某辉认为遗嘱无效,林某晨认可遗嘱,林某鹏称对遗嘱不知情,林某峰称对遗嘱无记忆。
林某辉提供遗嘱一份,载明:“证明林某晨和林某辉分家时俩人说好了,林某辉住上边旧房六间,林某晨在下新房四间,林某辉和彩红结婚后一起翻盖的房,父母活着住,老了后房屋就归林某辉了”。落款日期为“1994年五月六”,落款有林某贵、林某鹏签名捺X。林某文称对遗嘱不知情。林某鹏称遗嘱是林某贵手书、本人签名。林某鹏先说林某贵写遗嘱时自己不在场,后又说在场,认可林某鹏签名为本人书写。
林某辉还提供一份证明,载明:“林某晨和林某辉分家时,俩人商量的,林某晨要下边新房四间,林某辉要上边旧房六间,那时林某辉小,还没成亲,和父母一起生活。六间房以其他哥们没关系,因他们早已分家另过。林某辉上班挣的钱都交给家了。房屋太旧没法住了,林某辉结婚后和我翻盖房的,他们的钱都用在盖房上了。盖房时你们兄弟都知道的,我死了后房屋就是林某辉的”。证明落款日期为2014年10月10日,有林某贵签名捺X,有“林某鹏同意、林某峰同意、林某文同意”字样,有“张某涵”签名。
林某辉称证明内容是张某涵书写。林某文称:证明上林某文签名是本人书写,但是自己签名时上面是空白的;父亲、大哥、二哥先签的名字,后林某文去看望父亲时,林某辉让自己在上面签名;林某文稀里糊涂签的名。林某鹏称证明是在林某贵家由张某涵写的,当时签字人都在场。
周某丹、林某贵先后于2006年、2019年去世。关于东厢房两间,林某辉称东厢房是父母帮忙盖的,结婚后老房北正房破旧,东厢房是柴棚,翻盖时将柴棚拆除原基建设两间东厢房,再翻盖的北正房,东厢房和北正房同年翻盖,翻盖时父母帮持。林某鹏称林某辉翻盖老房时,东厢房没有翻盖,东厢房两间是父母和林某辉夫妻一起盖的。林某峰、林某晨称东厢房是父母盖的。林某文称不知东厢房何时盖起,对林某辉所述情况亦未反驳。林某鹏、林某晨表示放弃继承老宅东厢房两间的份额。
裁判结果
一、坐落于北京市密云区T 号院内的东厢房两间中,北数第一间由林某辉使用,北数第二间由林某峰、林某文、林某辉每人享有三分之一使用权份额;
二、驳回林某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据查明的事实,被继承人林某贵、周某丹生前有三套宅院,共计14间房屋。其中后建两套宅院四间房已经过析产、买卖后分别由林某鹏、林某晨居住使用,同时,老宅西侧四间房由林某辉分得后出售给林某峰。林某贵夫妻及其五子关于房产分割、买卖的事实,体现当事人的意思,符合当地农村传统习俗,应予尊重。
双方提供的两份遗嘱及一份证明是否有效,事关老宅北正房东侧两间及院内东厢房两间是否为林某贵、周某丹遗产,还事关林某文对诉争房产是否享有继承权,是本案争议焦点。首先,老宅北正房东侧两间,最早由林某贵、周某丹所建,后由林某辉夫妻及林某贵、周某丹翻建,翻建后属于林某辉夫妻及林某贵、周某丹共有。林某贵、周某丹去世后,上述房屋中属于二人的份额为其遗产,继承人为其五子。
其次,关于1994年5月6日,林某贵所立遗嘱。该遗嘱有林某贵、林某鹏签字捺X,对老宅六间房归林某辉、新宅四间归林某晨予以确认,同时明确林某贵、周某丹在此居住,于二人去世后房屋归林某辉所有。遗嘱内容清晰明确,有林某鹏证明,法院予以确认。林某文虽否认遗嘱是林某贵本人签名,称林某贵签名系伪造,但未提供相反证据,故不予采信。
关于2014年10月10日,由张某涵书写、林某贵签字捺X,林某鹏、林某峰、林某文分别签名并在签名后书写“同意”的证明。该证明与林某贵于1994年5月6日手书遗嘱内容基本一致,对林某贵手书遗嘱内容起到补强作用。林某文虽辩称签字时证明内容为空白,但未提供相应证据,且作为具有完全民事行为能力的成年人,明知内容空白仍签名有违常理,故对其辩解不予采信。法院认定林某文对证明内容知道并签名。
从证明内容看,1.对“林某晨和林某辉分家时,俩人商量的,林某晨要下边新房四间,林某辉要上边旧房六间”的事实予以确认;2.“我死了后房屋就是林某辉的”是以林某贵口吻书写,具有遗嘱属性;3.因林某鹏、林某峰、林某文分别在证明上签名,可视为三人对“老房六间”的继承归属达成了书面协议;3.证明里“林某辉要上边旧房六间”应指北正房,不包括两间东厢房。据此,林某鹏、林某峰、林某文既然书面放弃,再无权要求对老宅正房六间进行分割。林某晨虽未在证明上签字,但根据林某晨对其与林某辉在父亲主持下分房事实的叙述,林某晨认可新宅四间房归林某晨、老宅西侧四间房归林某辉;同时,林某晨明确表示认可林某文持有的父亲1994年所立遗嘱,说明林某晨对老宅东侧两间房同样不要求继承。
关于2019年3月20日,由林某贵、林某文、林某峰、林某晨签名的遗嘱。该遗嘱设立过程存在重大瑕疵,影响遗嘱有效。理由如下,依照规定,代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名,注明年月日。下列人员不能作为遗嘱见证人:无民事行为能力人、限制民事行为能力人以及其他不具有见证能力的人;继承人、受赠人;与继承人、受赠人有利害关系的人。据上述规定,遗嘱代书人与见证人的身份条件均对遗嘱是否有效构成影响,因此,继承法对见证人的限制性条件同样适用于代书人。林某文作为本案双方诉争遗产的继承人,其代替被继承人林某贵书写遗嘱,违反法律规定,故该遗嘱应属无效。
综上所述,东厢房两间虽未取得建房批示,依法不具备所有权属性,但具有使用功能,可作为财产性权益予以继承分割。林某鹏等五兄弟作为第一顺序法定继承人,继承父母遗产的份额应当均等。关于东厢房中父母遗产的份额,林某辉自述建设东厢房时父母六十多岁,应具有劳动能力,父母参与建设符合常理,故法院酌定东厢房两间中一间为林某贵、周某丹遗产,另一间归林某辉使用。林某鹏、林某晨表示放弃继承老宅东厢房两间的份额,是真实意思,法院予以确认。