（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
作为房产律师，日常经常遇到两类典型纠纷 —— 一是债务人明明有房产，却悄悄转给近亲属后拒不还债；二是近亲属间做房屋交易没捋清细节，后续被债权人起诉撤销。这类纠纷里，“房屋转让能不能被撤销”“以房抵债要啥证据才管用”“撤销权有没有时效限制” 是大家最关心的问题。今天就通过一起真实案例，拆解这类纠纷的关键裁判逻辑，不管你是要追债的债权人，还是要和家人做房屋交易的普通人，都能从里面积累避坑经验，希望对你有所帮助。
一、案情简介
这个案例里有三拨关键人物：王建国和刘兰夫妻俩，几年前借了张磊、李娜的钱一直没还；他们的儿子王浩、儿媳赵琳，后来成了 “三号房屋”“四号房屋” 这两套房子的新主人；而张磊、李娜就是拿不到还款，最后起诉要撤销房屋转让的债权人 —— 他们手里还握着一份确认债权的 A 号生效判决，明确王建国夫妇欠自己 70 万本金加利息。
事情的脉络其实不复杂：2020 年 9 月，王建国夫妇把名下的三号、四号两套房屋，通过签订《武汉市存量房买卖合同》的方式，过户给了儿子王浩和儿媳赵琳，合同里写着每套房子 80 万，但从头到尾，王浩夫妇没给王建国夫妇转过分文房款。
直到 2023 年，张磊、李娜拿着 A 号判决找王建国夫妇要钱，才发现对方名下早就没了这两套房产 —— 于是他们直接起诉，要求法院撤销王建国夫妇把房子转给王浩夫妇的行为。面对起诉，王浩夫妇辩解说 “这不是无偿转房，是父母用房子抵欠我的债”：2017 年王建国夫妇借了儿媳赵琳 120 万，到期还不上，才用这两套房子抵偿，还提交了当时的借条和银行流水作为证据。这场纠纷经过一审、二审，法院最终支持了张磊、李娜的请求，判决撤销王建国夫妇把三号房屋、四号房屋转让给王浩、赵琳的行为，案件的诉讼费、保全费，全部由王建国夫妇、王浩夫妇承担。
二、法院说理
张磊、李娜能胜诉，核心是法院抓住了三个无法反驳的关键点，这也是这类 “债务人转房逃债” 纠纷的裁判核心，值得所有人关注：
第一个关键点，“以房抵债” 的说法没证据支撑。王浩夫妇说 “用房子抵 120 万借款”，但从头到尾拿不出双方签过的书面《以房抵债协议》—— 要知道，法律上认可的 “以房抵债” 不是口头说说就行，必须明确约定 “抵哪一笔具体债务、债务金额多少、房屋对应抵扣的价值是多少”。他们提交的借条和银行流水，只能证明 2017 年确实有过借贷关系，却没法证明 “这两套房子就是专门用来抵这笔债的”；再加上双方是近亲属，平时本来就有不少经济往来，光靠流水根本没法认定 “房屋转让和抵债是同一回事”，所以 “以房抵债” 的辩解没被法院采纳。
第二个关键点，房屋转让本质是 “无偿处分”，直接损害了债权人利益。虽然买卖合同上写了每套 80 万的价格，但王浩夫妇没实际支付过一分钱房款，“以房抵债” 又证据不足，法院自然认定这是王建国夫妇 “无偿转让财产”。更关键的是，王建国夫妇转走这两套房子后，名下没剩多少能还债的财产，直接导致张磊、李娜的 70 万债权没法实现 —— 这正好符合《民法典》里 “债权人可以请求法院撤销债务人无偿处分财产行为” 的规定，毕竟法律不能让债务人靠转移财产逃避债务。
第三个关键点，债权人行使撤销权没超过时效。王浩夫妇曾辩解 “房子 2020 年就过户了，现在起诉已经超了 1 年时效”，但法院根本不认可。因为撤销权的时效不是从 “房屋过户” 开始算，而是从 “债权人知道或者应当知道撤销事由” 开始算 —— 张磊、李娜是 2023 年才知道房子被转走，而且他们的债权是 2023 年 8 月才通过 A 号判决正式确认的，从这个时间点算，起诉显然没超 1 年时效。
三、律师提示
不管你是要追债的债权人，还是要和家人做房屋交易的人，从这个案例里总结的这些经验，一定要记好，能帮你避开很多坑：
如果你是债权人（比如借钱给别人的人）：发现债务人把财产转给近亲属，先别慌，第一步要赶紧查清楚房屋转让的时间、有没有实际付款，保留好房产登记信息、和债务人的聊天记录这些证据，避免后续举证困难；然后一定要先通过诉讼拿到确认债权的生效判决，再去起诉撤销转让 —— 别错过 1 年的时效，这个时效是从你 “知道房屋被转让” 的那天开始算的；另外，起诉时要重点举证 “债务人转走房子后没能力还债”，比如提供对方的银行流水、资产查询结果，证明除了这套房，对方没其他存款或可执行资产。
如果你要和近亲属做房屋交易（尤其是涉及以房抵债）：千万别图省事只靠口头约定 “以房抵债”，一定要签书面的《以房抵债协议》，把 “抵哪一笔债、债务的具体金额、房屋对应抵扣的购房款是多少” 写得明明白白，避免后续扯皮；就算是家人，也要留好 “房款支付凭证”—— 如果是抵债，就在协议里写清楚 “以 XX 年 XX 月的 XX 笔借款，抵扣本次房屋的购房款 XX 万”，让债务人专门写一张收据，注明 “借款抵扣房款已结清”；还有个容易忽略的点：过户前一定要确认对方有没有其他债务，可让对方出具债务结清证明或资产查询报告，避免房子过户到你名下后，被债权人起诉撤销，最后白忙活一场。
如果你的身边也有 “债务人转房逃债”“近亲属房屋交易起纠纷” 的情况，不妨对照这个案例理清楚关键证据，也可以说说你的具体问题，帮你分析后续处理思路。
