北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某英向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告协助将北京市西城区一号房屋产权过户至原告名下；2．请求判令本案诉讼费及公告费由被告承担。
事实和理由：2001年3月，原被告协商一致同意原告借被告之名购买北京西城区一号房屋。2001年3月27日，被告按前述约定与北京某单位签订了《社员集资建房协议》，原告支付了首付款107047元，贷款39万元，且贷款已还清。2001年5月份，北京某单位向原告交付了房屋，原告在办理入住时与物业管理公司签订了物业管理合同并交纳了诉争房屋的物业管理费等费用。
2001年6月，双方签订了借名买房性质的承诺书，约定原告借被告之名购买宣武区一号房，房屋产权归原告个人所有，全部购房款由原告承担，原告需要进行房产过户时，所交费用由原告承担，被告无偿配合办理过户手续。自房屋交付之日至今，诉争房屋一直由原告及其家人居住使用。2005年10月18日，涉案房屋所有权证办理完成长期由原告持有。2011年4月以后，原告多次要求被告配合其办理诉争房屋的产权过户手续，但是被告均予以拒绝，故诉至法院。
被告辩称
赵某文辩称，不同意原告的诉讼请求。
具体理由如下：第一，原告诉求已超过诉讼时效。陈某英依据赵某文书写的承诺书提起债权请求权之诉，2011年4月，陈某英曾向西城法院提起诉讼后办理了撤诉，此后未向赵某文主张过权利，诉讼时效已过；
第二，涉案房屋为经济适用房，因此赵某文书写的承诺书违反《行政许可法》及北京市《经济适用房管理办法》的强制性规定，应属无效；第三，赵某文书写的承诺书并未实际履行，涉案房屋的买卖合同、款项收据、交易发票、产权登记，均显示为赵某文所有，不动产应以登记确定所有人，陈某英要求赵某文配合办理登记，没有事实依据。
法院查明
一、2001年3月27日，赵某文作为出资方（乙方）与北京某单位作为集资方（甲方），签订了《社员集资建房协议》，乙方享有的房屋为北京市宣武区一号房（以下简称涉案房屋），乙方总出资额为497047元，付款方式为首付款107047元，贷款390000元。
二、2001年4月16日，赵某文与某银行签订了《某银行个人住房借款合同》，约定赵某文为购买涉案房屋向某银行贷款390000元。
三、2001年6月25日，赵某文出具《承诺书》一份，载明：“自愿以本人名义购宣武区一号房，房屋产权归陈某英个人所有，全部购房款由陈某英负担。现用本人名义贷款39万元，由陈某英每月按时向银行还贷，由此发生的权利义务一律由陈某英承担。待需房产过户时所交费用由陈某英负担，所需提供证件手续本人将无偿提供。落款处签有陈某英，赵某文。”
四、2005年10月18日，坐落于西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）登记在赵某文名下，房屋性质为经济适用住房。该房屋于2006年4月29日设定了现房抵押，权利人为某银行，该抵押登记于2011年4月22日注销。
现陈某英以其与赵某文之间存在借名买房关系为由，诉至本院，要求赵某文协助其办理涉案房屋的产权过户手续。赵某文认可承诺书系其本人出具，但认为该承诺书并未实际履行，涉案房屋系由其本人出资购买，且陈某英起诉时已经超过诉讼时效。
审理中，陈某英针对其主张的借名买房的事实提交如下证据：
1、社员集资建房协议、某银行个人住房借款合同、房产证，用以证明涉案房屋全部购房、贷款文件及产权证原件均在陈某英处保存，借款合同以赵某文名义签订，故陈某英每月将月供款转入赵某文名下。
赵某文对社会集资建房协议的真实性不予认可，理由为合同落款处的“赵某文”字样并非本人签写，陈某英称因房屋系由陈某英购买，故签字亦由陈某英本人代赵某文签写。赵某文对某银行个人住房借款合同、房产证的真实性、合法性、关联性认可。
2、与购房相关的收据、进账单、存折明细、借款单、存款凭证，用以证明陈某英实际支付了购房款并按期归还了贷款，陈某英持有全部款项支付凭证的原件。三张收据显示，赵某文于2001年3月27日交纳了入社费100元、定金10000元，于2001年4月3日交纳了集资建房款97047元。进账单显示，赵某文于2001年4月17日通过贷款方式支付剩余购房款390000元。存折明细显示，赵某文名下账户按时支付月供至2011年4月10日。三张借款单和存款凭证显示，2006年8月23日、9月24日，2007年6月27日分别借款4300元，并于当日存入赵某文名下的还款账户。
赵某文对上述三张收据的真实性不认可，理由为交款人处赵某文签字非本人书写，陈某英称因钱款系由陈某英支付，故签字亦由陈某英本人代赵某文签写。赵某文对上述进账单、存折明细、借款单、存款凭证的真实性认可，对证明目的不认可。
赵某文主张首付款是其向公司借款后支付，贷款亦由其本人偿还，具体还款方式为每月从陈某英处拿存折存钱，存完再还给陈某英；对于借款单，赵某文认为即便是陈某英从公司借款还贷，也是替赵某文还贷。赵某文未就其上述主张向本院提交证据予以佐证。
3、物业管理合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、缴纳公共维修基金、物业费、供暖费、有线收视费、有线初装费、电费、水费的票据原件，用以证明陈某英及家人自2001年5月交房后一直居住在诉争房屋内。
赵某文对上述证据的真实性认可，并表示赵某文的确未在涉案房屋居住过，不清楚房屋为何由陈某英及家人居住。
赵某文向本院提交了落款日期为2011年的民事起诉状及民事传票，证明陈某英在起诉状中称购买涉案房屋的钱款是由陈某英和北京K公司支付的，与陈某英本次诉讼中所称钱款均由其本人支付自相矛盾。陈某英认可该起诉状的真实性，陈某英表示一部分还贷的钱是先从公司借款再存入还贷账户，2011年的起诉状是儿子陈某豪代为书写，对于付款主体表示有误。陈某英为证明其主张，向本院提交了北京K公司出具的证明一份，证明涉案房屋的所有权与公司无关，公司亦未支付过购房款。赵某文对该证明的真实性不予认可，认为陈某英是公司的法人和股东，与公司存在利害关系，该证明不具有证明力。
裁判结果
自本判决书生效之日起十日内，赵某文配合陈某英将位于北京市西城区一号的房屋过户登记至陈某英名下。
房产律师靳双权点评
本案中，陈某英主张系借赵某文名义购买涉案房屋，对此提交了赵某文出具的《承诺书》并出示了房屋产权材料原件及购房支付费用和使用房屋过程中发生费用的相关票据原件。赵某文认可《承诺书》的真实性，但认为该《承诺书》并未实际履行，购房首付款由其本人支付，每次还贷均是向陈某英借出存折，存款后再将存折还给陈某英，赵某文的上述主张只有本人陈述，缺乏合理性及相关证据证明，法院不予采信。
赵某文所持对于购房款的支付，陈某英在本案中的陈述与在2011年起诉书中的陈述自相矛盾的主张，因陈某英提交了北京K公司出具的证明，再行结合借款单，法院认为购房款支付主体已有明确的指向性，购房款项来源于陈某英。此外，现有证据表明涉案房屋交房后，陈某英实际使用并支付了物业费等费用，赵某文未就涉案房屋为何一直由陈某英居住作出解释。
综上所述，法院确认陈某英与赵某文之间就涉案房屋成立借名购房合同关系，陈某英系借名人，赵某文系出名人。基于借名购房之基础房屋买卖合同关系，陈某英作为实际购房人要求赵某文协助其办理涉案房屋的产权转移登记手续的请求正当，涉案房屋的原购房合同系在2008年4月11日以前签订，该房屋目前已经具备上市交易的条件，赵某文应当依约配合陈某英将涉案房屋过户至陈某英名下。
对于赵某文主张陈某英起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，因要求办理房屋过户手续是具有明显物权性质的债权请求，不应当适用诉讼时效制度。
