北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
E公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方2002年10月9日签订的《商品房买卖合同》；2、林某聪协助E公司办理撤销网签和预售备案登记手续。
事实与理由：双方于2002年10月9日签订了《商品房买卖合同》，约定林某聪购买我公司开发的位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），总价款4625510元。合同约定林某聪下我公司支付首付款925510元，剩余370万元购房款通过于某银行签订《个人购房借款合同》，借款期限14年，按月归还30743.3元。合同签订后，2020年10月10日双方办理了商品房预售备案登记。由于我公司不能交房，双方协商于2010年1月15日解除购房合同。
合同解除后，林某聪欠付某银行的剩余借款由我公司清偿，我公司于2010年6月18日全部还清。此后双方再无债权债务关系。实际上林某聪并没有支付首付款，贷款370万元也从未偿还，都是我公司偿还，房屋自始至终也没有实际交付，而是由我公司控制。现由于相关部门政策调整，双方仅凭解除购房协议不能办理注销网签、预售备案登记手续。特向法院提起诉讼。
被告辩称
林某聪辩称并反诉称：双方于2002年10月9日在该项目售楼处签订《商品房买卖合同》，我购买了E公司开发的一号房屋，按照合同约定我向E公司支付了首期款925510元。双方于2002年10月10日到朝阳国土资源和房地产管理局办理了商品房预售备案登记。2002年10月29日在银行提交了全部贷款文件（包括本人身份证、《商品房买卖合同》正本；购房首付款收据；《商品房预售登记备案表》、本人收入证明、本人单位营业执照副本），并签订了《个人住房按揭贷款合同》，贷款金额370万元，期限14年。
2010年6月18日银行出具了个人贷款结清通知单，我履行了购房责任和义务。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定E公司应在2003年12月31日前将该房屋交付给我使用，到期后我一再找E公司交涉，E公司不但没有按期交房还一直采取推诿拖延手段至今不交房。现又谎称双方协商2010年1月15日协商解除了购房合同，与事实服务。我从未同意或者委托E公司向贷款银行支付供款，由于E公司不能交房，违反合同约定，应该按照合同第八条和第九条约定向我支付已付房款每日万分之三的违约金。
至2010年6月18日，E公司欠我逾期交房违约金共312万元。E公司向我个人储蓄账户支付的所有款项都是欠付我的逾期交房违约金，不是清偿剩余银行借款，至今E公司没有交房，也不偿还我逾期交房违约金的余款。对方提供给法院的退房协议是虚假证据，不是我签署。E公司混淆了所有权和债权法律关系。我所购一号房屋已经支付全款，并备案登记，房屋所有权已经归我所有。银行贷款问题是债权债务关系。我不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。
合同签订后我方支付了首付款，否则对方不可能开收据，也不可能办理贷款，所有贷款也都是我支付的。如果按照E公司所说的话，那就涉及到骗贷了。鉴于E公司一直拒绝交房，特提出反诉要求：继续履行《商品房买卖合同》即E公司向我交付一号房屋并为我办理房屋所有权证。
E公司针对反诉辩称：不同意林某聪反诉请求。双方已经签订退房协议且已生效，双方房屋买卖合同已经正式解除，林某聪无权要求我公司继续履行。双方之间买卖合同已经实际解除，故我方没有履行义务。林某聪陈述将370万转入我公司账户陈述不实，我公司从未收到这笔钱。对方从未向我公司主张过交付房屋，其陈述事实有误。双方签订的买卖合同已经解除，对方无权要求我方继续履行。
房屋买卖手续都是林某聪妻子代签的，我公司也有理由相信其配偶有权代表林某聪签署退房协议，其签署的退房协议对双方具有约束力。双方在回购协议中也明确约定林某聪无法还贷，将房屋出售给我公司，我公司回购房屋并承担房屋债权债务。庭审中林某聪认可回购协议系其签署，实际上也已经按照回购协议履行，是双方真实意思表示。虽然回购协议签署在前，但是我方已经实际履行回购协议，对方无权要求我方继续履行《商品房买卖合同》。
一号房屋按揭贷款全部是我公司偿还，虽然是以林某聪名义，但是还款凭证都是我公司保管。2006年之前我方都是拿着存折去还款，之后就不用存折了，但是还款凭证还是由我公司保管。2007年3月份之后银行又变了，统一给张表，其上加盖银行财务章。我公司也提供了证据予以证明。对方主张支付首付款和按揭款没有事实依据。2002年林某聪无力偿还贷款，对方的收入与还款是不匹配的，对方也没有提供证据证明资金来源与还款能力。根据谁主张谁举证，林某聪应证明向我公司付款及向银行还贷。综上，请求法院驳回林某聪反诉请求。
法院查明
2002年9月27日，出卖人林某聪与买受人E公司签订《回购协议》，约定双方就出卖人所购买的一号房屋达成协议，出卖人以银行按揭的形式购买了一号房屋，因自身经济问题，无法向银行还款，现将该房屋出售于买受人。买受人同意回购该房屋并承担该房屋所有债权债务。鉴于出卖人购买该房屋的首付款925510元是向买受人借贷的，因此出卖人向买受人的借款925510元与买受人应向出卖人支付的首付转让费925510元相抵消，即该房屋转让后买受人不再向出卖人支付首付款，只向银行偿还按揭贷款部分金额及利息，以银行实际应交款为准。
出卖人也无须向买受人偿还借款。出卖人将该房屋转让予买受人后，如买受人再行转让，出卖人须协助买受人办理各种手续。该协议签订后，由买受人以出卖人名义向银行偿还贷款，房屋所有权利和义务均由买受人承受。出卖人除了有协助买受人办理该房屋各种手续的义务外，对该房屋不承担任何权利和义务。出卖人应当在买受人偿还完毕银行借款10日内，将该房屋的产权证书过户至买受人或买受人所指定人的名下。
2002年10月9日，E公司与林某聪签订《商品房买卖合同》，林某聪购买一号房屋，总金额4625510元，买受人付款方式见付款方式。出卖人应当在2003年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同后乙方签名为：林某聪代。E公司表示该《商品房买卖合同》系林某聪配偶林某婕代林某聪签署，林某聪认可确系其前妻代签。
合同后附《及时按揭付款方式》，上载甲方E公司、乙方林某聪，约定乙方于2002年9月26日签署《商品房买卖合同》同时支付甲方20%的楼价款925510元；乙方于2002年10月26日即签署《商品房买卖合同》后的30天内办理完毕（按揭）贷款的全部手续，以银行贷款支付其与80%的楼价款370万元。2002年10月10日，双方到相关部门就上述合同进行了商品房预售备案登记。
2002年10月29日，借款人甲方林某聪、贷款人乙方某信用社、保证人丙方E公司签订《个人住房按揭借款合同》，就一号房屋乙方向甲方提供贷款370万，期限14年，自2002年10月29日至2016年10月25日。甲乙双方约定提前清偿贷款本息。2010年6月18日，（原某信用社）出具贷款结清通知单，证明林某聪就370万贷款已还清全部本息。
关于上述《回购协议》，E公司表示双方已按该协议执行。林某聪认可《回购协议》系其签署，但表示当时给的是一张白纸，明显是套印，时间也不对，2002年9月27日其尚未购房，内容也是虚假的，说林某聪曾向E公司借款但E公司并未提供借款证据。
关于一号房屋首付款，E公司表示林某聪是E公司法定代表人的姐夫，当时真实意思就是把贷款借出来，故林某聪并未支付首付款。林某聪认可与E公司法定代表人原系亲属关系，但首付款已现金支付，对方开具了收据，收据在办理贷款时已交给银行。
关于一号房屋按揭贷款，E公司表示全部由E公司清偿。E公司提交了公司记账凭证和支出凭单、律师事务所出具的按揭审查费收据和抵押登记费收据、个人抵押房屋保险投保单和发票，提交了2002年11月至2010年6月期间公司记账凭证、支出凭单、林某聪个人存折、存款回单、按揭明细表等，证明E公司支付了一号房屋购房时按揭审查和抵押登记律师费11380元、保险费19394.77元并清偿了全部贷款本息。
林某聪表示2006年1月至2010年6月18日E公司向林某聪个人存折所支付的所有款项都是逾期交房违约金。关于林某聪主张逾期交房违约金问题，E公司不认可，表示银行贷款之后双方并未实际履行《商品房买卖合同》，双方就违约金问题从未有过交涉。林某聪表示就是按照《商品房买卖合同》约定，双方没有再另行签订协议就违约金明确约定。
关于一号房屋交付，经查自签订《商品房买卖合同》至今，E公司从未实际交付给林某聪，且双方此前未有诉讼。
关于《商品房买卖合同》解除，E公司提交了《退房协议》，其上没有时间。林某聪不认可该《退房协议》真实性。E公司认可确非林某聪签署，系其配偶林某婕代签。林某聪表示该陈述虚假，其与前妻2017年离婚，《退房协议》上林某聪签字也非前妻的字。
裁判结果
一、确认原告（反诉被告）北京E公司与被告（反诉原告）林某聪签订的合同的《商品房买卖合同》无效；
二、被告（反诉原告）林某聪于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）北京E公司注销位于北京市朝阳区一号房屋网签预售备案登记手续。
三、驳回原告（反诉被告）北京E公司其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）林某聪的全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
结合庭审查明及各方证据，E公司与林某聪就一号房屋买卖虽然签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记，但买卖房屋并非双方真实意思表示。具体分析如下：第一，林某聪虽表示向E公司支付了首付款，但是一号房屋首付款92万余元在2002年对于一般家庭来说均属较大金额支出，林某聪表示系现金支付，但并未提供任何证据佐证该款项来源，除其表示留存在银行的收据外亦未提交任何证据证明款项已实际支付；林某聪认可E公司提交的《回购协议》系其本人签署，其虽表示签字在白纸上但亦未有任何证据佐证其陈述，《回购协议》中明确记载林某聪就一号房屋首付款系向E公司借款，这也能说明林某聪并未实际支付首付款。
第二，就一号房屋按揭贷款，虽然按揭贷款等手续均以林某聪名义进行，但结合双方陈述及证据，贷款本息均由E公司偿还。林某聪表示E公司支付的按揭贷款均系逾期交房违约金，但就违约金事宜林某聪未有任何证据证明双方除签订《商品房买卖合同》后另行协议确定，在清偿整个银行按揭贷款过程中还款金额是有浮动的而且2010年6月E公司提前清偿全部贷款，既然林某聪无证据证明双方此后又有商定，那么逾期交房违约金具体金额和提前清偿金额如何商定均没有依据，林某聪说法不合一般常理。
第三，自2002年至今E公司从未实际交付林某聪一号房屋，林某聪虽表示一直找E公司交房而E公司推诿，E公司对此予以否认，林某聪就其上述陈述未有任何证据佐证。2002年合同签订、2010年房屋贷款结清及2020年本案诉讼，长达十八年时间，一号房屋并未由林某聪实际控制。第四，庭审中双方认可林某聪曾与E公司法定代表人存在亲属关系。
综合上述分析，林某聪未实际支付一号房屋购房款并偿还贷款，E公司亦从未向林某聪实际交付一号房屋，正如E公司庭审中所陈述双方签订涉案《商品房买卖合同》等真实意思就是为了把贷款借出来，法院可以认定双方签订《商品房买卖合同》目的就是鉴于E公司法定代表人与林某聪的亲属关系、E公司利用林某聪的名义用以套取银行贷款，双方并没有商品房买卖的合意，因此法院有理由认定双方签订《商品房买卖合同》建立买卖关系属于虚假意思表示，应为无效。无效合同自始无效，故双方关于一号房屋的预售登记手续应当予以注销。
