北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：准许对北京市朝阳区一号房屋的查封。
事实和理由：原告与H公司建设工程施工合同纠纷一案，为了防止其转移财产，原告向法院申请了诉前保全，法院依法查封了其名下坐落于北京市朝阳区一号的房屋（以下简称涉案房屋）。周先生于2020年12月向北京市朝阳区人民法院提出执行异议，请求解除涉案房屋的查封。北京市朝阳区人民法院裁定中止涉案房屋的执行。
周先生未办理过户登记的原因系其自身原因导致，其购房操作程序违规产生的风险应当由其自行承担。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，周先生满十八岁是签订房屋买卖合同的条件，在2020年6月1日即可签订房屋买卖合同、进行房屋交付，在此情形下其完全可以在涉案房屋被查封前办理完过户手续，但是直至2020年9月3日，双方才进行合同签署和交付，随后案涉房产被查封。可以看出，无法办理过户登记完全系周先生迟延签订房屋买卖合同、房屋迟延交付所致。
周先生对于不能办理过户存在过错，其执行异议不符合排除执行的法定条件，不应得到支持。二被告签订的书面合同真实性存疑。周先生在执行异议申请中提交了《北京市商品房现房买卖合同》，但并不能证明该合同即为网签合同。法院在《执行裁定书》中表述“另据本市房地产交易信息公示现房签约查询显示，案外人办理网签日期为2020年9月2日”，关于房地产交易信息公示现房签约查询的情况，法院及周先生均未向我方提供相关证明材料，故周先生提交的《北京市商品房现房买卖合同》的真实性我方无法判断。综上所述，请求法院准许原告对涉案房屋的查封，依法支持我方全部诉讼请求。
被告辩称
周先生辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，根据法律规定关于建筑工程优先受偿权的批复，我方属于是消费者，购买房屋是为了居住，原告的工程价款不能优先受偿，所以我方的优先权是高于原告工程价款的优先权。
第二，根据执行异议的规定，涉案房屋我们是在查封之前签订的合同并实际占有房屋。第三，房屋的房款已经全部支付。第四，我们签订合同之后的半个月内就申请办理过户，然后发现房屋被查封，所以没有办理过户不是我方的原因。因此我方符合执行异议的第二十八、二十九条之规定，我方认可法院作出的裁定。
H公司辩称：我们认为朝阳法院制作出的裁定符合法律规定，不同意原告的诉讼请求。
法院查明
原告与H公司、案外人R公司诉前财产保全一案，本院作出裁定书，裁定查封H公司、R公司名下价值30708071.9元的财产，本院据此依法查封了位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），查封期限自2020年9月9日至2023年9月8日。就此，周先生向本院提出案外人执行异议。本院裁定中止涉案房屋的执行。原告不服该裁定，于2021年3月10日提起本案执行异议之诉。
查明一，2020年8月31日，二被告签订《北京市商品房认购书》，约定周先生向H公司认购涉案房屋，单价155375.63元，总金额57313407元。2020年9月3日，二被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定周先生向H公司购买涉案房屋，建筑面积为462.43平方米，单价155375.63元，总价款57313407元。据北京市住房和城乡建设委员会房地产交易信息公示现房签约查询显示，周先生办理网签时间为2020年9月2日。
查明二，2020年9月3日，周先生签署《房屋交付通知书》、《业主入住会签单》，办理了涉案房屋的入住手续。2020年10月16日，周先生与案外人北京市A公司就涉案房屋签订《北京市居民供热采暖合同》，并于当日缴纳供暖费。2020年9月3日，M物业公司向周先生出具收据一张，载明“今收到一号物业管理费人民币（2020.9.3-2021.12.372431.79元）”。
查明三，周先生提交银行客户回单、案外人郑某慧出具的情况说明、户口本，欲证明2018年10月至12月期间，周先生之母郑某慧代周先生向H公司陆续支付涉案房屋购房款共计57313407.54元。其中，汇款用途或附言中均载明“一号房屋”，原告及H公司均认可证据真实性，亦认可证明目的。
经询，二被告称因涉案房屋所在小区房源紧俏、开发商不具备网签条件，且周先生尚未满十八周岁，因此2018年周先生在尚未正式签订书面合同的情况下先行将购房款支付以预定房屋。
裁判结果
驳回原告的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争点为周先生就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，二被告在查封涉案房屋前已签订了书面房屋买卖合同、支付全部购房款项，且周先生已实际对该房屋进行了占有使用。原告虽主张涉案房屋不能及时过户系因周先生原因导致，但未提交证据证明其该项主张。且结合二被告网签合同时间，周先生未能在涉案房屋被查封之前办理过户登记亦属于合理期限之内。
综上所述，周先生对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故法院对原告的诉讼请求不予支持。
