北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某英诉称：2002年左右，我与赵某文拟共同开办新的服装公司，双方商定由我买房作为我在新公司的投资和新公司的办公地点。当时约定，我出钱的房子里得加上他的名字。2002年11月22日，我与Y公司签订商品房买卖合同，该合同约定我以按揭贷款方式向Y公司购买位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称争议房屋），购房款为2396059.54元。为确保该房屋能用于新公司的办公并作为我在新公司的投资，赵某文要求在购房合同上签字。
签订合同时，我按照Y公司预估的费用准备了活期存折（内有64万元），该存折由我直接交给Y公司工作人员作首付款及契税费等费用。同时，为履行上述商品房买卖合同，2002年12月10日，我与银行、Y公司签订个人住房抵押贷款合同，约定我向银行贷款191万元用于购买争议房屋。因赵某文己在购房合同上作为共同购房人签字，银行要求其亦在贷款合同上签字，以证明购房合同上的全部购房人均知道争议房产用于抵押贷款。
上述合同签订后，我支付了全部购房款。2002年12月20日，Y公司将争议房屋交付给我，但至今未能将该房屋所有权变更登记至我名下。因市场变化等原因，我未能与赵某文开办新的服装公司，我便将争议房屋出租给了赵某文担任法定代表人的M公司（以下简称M公司），双方约定租期2年，自2003年1月1日起至2004年12月31日止，年租金为15万元。租期届满后，M公司至今仍在实际使用争议房屋，亦支付了一定的租金。
我认为，作为争议房屋的唯一实际购买人，我己依约履行了支付购房款的义务，有权要求作为出卖人的Y公司尽快办理案涉房屋所有权登记，赵某文虽与本案有利害关系，但购房的所有钱款都是我一个人出的。我认为他在合同上签字只是用于保障新成立的公司能够使用该房屋办公。我积极与赵某文、Y公司协调房屋过户事宜，但始终无法达成一致，现诉至法院，请求判令Y公司继续履行与我签订的房屋买卖合同，将争议房屋过户至我名下，过户所需的费用由我自行承担。
被告辩称
Y公司辩称：不同意陈某英的诉讼请求。涉案的房屋买卖合同是我公司与陈某英和赵某文一同签订的，当时签这个合同的时候买方是俩人，所以在办房本的时候需要陈某英和赵某文达成一致意见，同时到场协助我们办理。我们把需要交纳的契税和维修基金数额通知了陈某英和赵某文，但是他们谁也没有交这个钱。如果他们二人可以达成一致，我方可以协助他们办理过户，过户所需的费用由陈某英和赵某文承担，我们不承担。
赵某文述称：不同意陈某英的诉讼请求。这个房子是我借用陈某英的名义买的，实际的权利人是我。因为我是香港居民，按照2002年的北京市关于外销商品房管理的通知，不允许外籍人员办理贷款，而我有贷款的需要，所以就找到陈某英，当时陈某英是我担任法人代表的M公司的员工，具体为什么找她配合我，我也记不清具体情形了。
我和陈某英达成了口头的借名买房协议，借用陈某英的名义，以她的名义办理贷款，所有的费用由我来承担，我们双方是口头协议，没有落实到书面上。后来，陈某英同我就与Y公司签订了房屋买卖合同，为了进一步证明我和陈某英之间的口头协议，我在贷款合同上也签了字。首付款以及2017年11月之前所有的贷款都是我支付的。通过我的M公司将钱每月打到陈某英留给我的账户里。我认为产权证应当直接办到我个人名下。我现在具备购房资格。过户所需的费用我愿意承担。
法院查明
赵某文系M公司的法定代表人，陈某英原为M公司部门主管，2005年底、2006年初离开该公司。2002年11月22日，陈某英、赵某文作为买受人同出卖人Y公司签订商品房买卖合同一份，主要约定买受人购买出卖人开发的争议房屋，总价2396060元。出卖人应在2002年11月30日前，依照国家和地方政府规定将符合合同约定的商品房交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。
同日，陈某英、赵某文又同Y公司签订一份商品房买卖合同补充协议，约定买受人于2002年10月25日前向出卖人缴纳3万元人民币。买受人应于2002年11月22日前向出卖人缴纳首期房款486060元，并在签署买卖合同后十个工作日内提交申请个人住房抵押贷款所需的全部材料，签署银行按揭贷款合同，最终获得贷款数额以银行批准的数额为准。如获得贷款额不足申请贷款数额时，出卖人同意买受人对不足部分按双方另行约定的付款时间和方式支付。买受人办理房屋交付手续时需付清全部房价款，否则出卖人有权拒绝办理房产交付手续。
2002年12月10日，陈某英、赵某文作为甲方同乙方银行、丙方Y公司签订个人住房抵押贷款合同。
合同签订后，Y公司收到全部购房款并将争议房屋交付陈某英、赵某文。
2017年5月，银行将陈某英、Y公司、赵某文诉至北京市东城区人民法院，要求陈某英、赵某文提前清偿剩余借款本金及利息、罚息、复利至实际支付之日止，陈某英、赵某文赔偿律师费1万元，Y公司对前述全部债务承担连带保证责任。后经法院调解，各方达成一致意见。北京市东城区人民法院出具民事调解书，确认各方达成如下协议：一、被告陈某英于2017年12月8日前偿还原告银行借款本金、利息（具体数额以银行当日出具的对账单为准，扣除已付的650599.66元）。二、被告陈某英于2017年12月8日前偿还原告银行为实现债权支付的律师费1万元。诉讼费5353元由被告陈某英负担。现争议房屋贷款已经清偿完毕。
陈某英提交一份房屋租赁协议，证明陈某英同赵某文任法定代表人的M公司在2003年1月1日签订房屋租赁协议，约定M公司租赁陈某英所有的争议房屋，争议房屋的所有权人为陈某英一人，否则M公司不可能租赁房屋并向陈某英交租金。赵某文对该证据真实性不认可，证明目的不认可，认为上面的签字不是自己签的。
赵某文主要提交了下列证据：1、2002年11月26日的某银行进账单一张，证明争议房屋首付款系由M公司支付，赵某文系借用陈某英名义购房。2、银行账单8页，证明赵某文在2003年1月至2017年11月累计支付贷款本息2334671.53元。3、银行账户历史交易明细表24页，证明赵某文向陈某英开立的还贷账户里支付贷款本息。4、赵某文同陈某英之间的电子邮件截图20页，微信聊天记录1页，证明陈某英多次要求赵某文支付贷款，担心逾期还贷影响其信用。该房屋与其没有关系，实际购房人是赵某文。
陈某英质证称：1-3、真实性认可，证明目的不认可。赵某文确实向我打过款，但这些钱不是用来还房贷，而是用来支付M公司租赁争议房屋的租金，打款账户即使以赵某文名义开立，实际上是M公司在使用。4、除了微信聊天记录的真实性认可，其他的真实性不认可，证明目的不认可。
裁判结果
一、被告北京Y公司继续履行与原告陈某英、第三人赵某文于二〇〇二年十一月二十二日签订的商品房买卖合同，将北京市朝阳区一号房屋过户至原告陈某英、第三人赵某文名下（共同共有），过户所需费用由原告陈某英负担。
二、驳回原告陈某英的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
陈某英、赵某文同Y公司签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议均是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。现陈某英申请将房屋过户到其个人名下，同意承担过户所需费用，而Y公司也同意继续履行前述房屋买卖合同及补充协议，只是因为合同上作为共同买受人的陈某英、赵某文存在争议，所以一直没有办理争议房屋的过户。
赵某文同Y公司之间亦不存在实质性争议，其反复主张的核心问题是认为自己同陈某英之间形成了借名买房的法律关系，故争议房屋应属其个人所有。从在案证据、庭审情况来看，争议房屋本身具备过户条件，应当按照合同约定，由Y公司协助陈某英、赵某文办理过户，将争议房屋过户至二人名下（共同共有）。如陈某英、赵某文仍有其他争议，可以另案解决。
