北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某兰向本院提出诉讼请求：1．判令被告腾退并向原告返还位于北京昌平一号房屋；
2．本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：坐落于北京昌平一号房屋，所有权人为原告赵某兰，该房屋原告于2006年购买，因被告在京没有居住房屋，考虑原告与被告工作及朋友等关系，便将房屋出借被告暂时居住。随后，被告自行购买其他房屋居住，但迟迟未将房屋返还原告，原告碍于情面多次要求返还上述房产，但被告至今未能履行腾退。
综上为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告辩称
孙某杰辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋是我方实际购买，作为实际购买人有权居住在案涉房屋中，实际上从2004年购房至今，我方一直在案涉房屋内居住。因此，原告的诉请无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
孙某杰向本院提出反诉请求：1．判令被告配合原告办理北京市昌平区一号房屋产权变更手续，将上述房屋变更登记至孙某杰名下；2．反诉费由反诉被告承担。
事实与理由：反诉原告和反诉被告的丈夫周某贤是好友关系。2004年经过和周某贤以及反诉被告协商，反诉原告使用反诉被告的名义购买位于北京市昌平一号住房一套，反诉原告支付了首付款以及房贷，且从2004年交房开始，反诉原告一直在此居住。
2013年反诉被告在反诉原告不知情的情况下一次性还清了贷款拿到了房产证原件，向反诉原告提出要求反诉原告在贷款基础上加价赎回房屋，在此后的协商过程中，反诉被告不断增加赎房的价格，从十几万一直加到几百万。反诉原告认为，作为涉案房屋的实际购买人，房屋应当属于反诉原告所有，反诉被告的行为不仅对朋友背信弃义，也是对社会诚信的不遵守，因此，反诉原告诉请法院，提出上述请求，望依法予以支持。
赵某兰辩称，本案不是借名买房法律关系，双方实际关系是借住。赵某兰爱人与孙某杰系同学关系，孙某杰在2000年与其配偶产生纠纷，赵某兰配偶给孙某杰找过房子。2003年赵某兰申请经济适用房，孙某杰与赵某兰配偶商量要先使用案涉房屋，孙某杰表示其也在申请经济适用房，如果能申请下来双方置换或者孙某杰再搬回去。首付款及部分贷款是孙某杰还的。
2009年孙某杰申请经济适用房的指标没有下来，我方让孙某杰把贷款交到2012年，允许孙某杰住到2019年。2013年我方一次性把贷款还清。孙某杰主张借名买房不符合实际，如果是借名买房，孙某杰早就起诉了。如果是借名买房，案涉房屋是经济适用房，借名买房无效。此外，假设法院认定借名买房成立，孙某杰陈述其在2010年左右联系赵某兰要求过户并给部分钱，之后孙某杰一直没有联系赵某兰，因此如果要求过户也过了三年的诉讼时效，应当驳回孙某杰的反诉请求。
法院查明
2004年3月23日，北京T公司（出卖人）与赵某兰（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于北京市昌平区一号房出售给赵某兰；该商品房单价为每平方米2650元，总金额为397845元；买受人于2004年3月23日前交付房款87845元，余款31万元作20年银行按揭贷款，买受人保证自办理完预售登记之日起银行按揭贷款15日内将上述贷款金额汇入出卖人指定账户内，否则按合同第七条的规定执行；出卖人应当在2004年4月23日前将符合本合同约定的商品房交付买受人。该合同还对其他内容进行了约定。孙某杰陈述上述合同买受人处“赵某兰”系其代签。
2004年4月14日，F银行（贷款人、甲方）与赵某兰（借款人、乙方）签订《个人住房按揭合同》，约定，借款金额为31万元，……。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，孙某杰按照合同约定归还银行贷款。
房屋交付后，孙某杰对案涉房屋进行装修并居住。
2005年1月6日，赵某兰取得案涉房屋的产权证书。该产权证书载明，房屋所有权人为赵某兰、房屋坐落昌平区一号。
2013年4月10日，赵某兰将剩余贷款172349．24元一次性还清。2013年4月24日，F银行向赵某兰出具《个人贷款结清证明》，载明：借款人赵某兰于2004年4月14日与我行签订个人住房按揭合同，在我行借款31万元，借款人已于2013年4月10日在我行办理上述合同项下贷款结清手续。
庭审中，赵某兰陈述，案涉房屋系借给孙某杰居住，但未提交证据予以证明。孙某杰陈述案涉房屋系其借赵某兰的名字购买的，为此，孙某杰提交购房合同、按揭贷款合同、发票、装修手册、交纳水电费收据等材料予以证明。对于房屋产权证书原件由赵某兰保管一事，孙某杰陈述，因案涉房屋存在贷款，房屋产权证由银行保管，在赵某兰还清贷款后取回房屋产权证书。
裁判结果
一、赵某兰于本判决生效后十日内协助孙某杰将位于北京市昌平区一号房屋过户登记至孙某杰名下；
二、驳回赵某兰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名买房有无合理解释。
本案中，涉案房屋虽系以赵某兰名义购买，但孙某杰交纳了首付款及大部分贷款，同时，涉案房屋自交付后一直由孙某杰掌控并实际占有使用，购房合同、按揭贷款合同、房款及税费的原始票据亦均由孙某杰持有，且孙某杰亦自房屋交付至今一直交纳涉案房屋的物业费等日常费用支出。反观赵某兰，购买后其一直未占有使用房屋。基于以上事实，法院认为孙某杰已就其与赵某兰之间存在借名买房关系的主张完成了举证证明责任。
虽然赵某兰在2013年4月10日一次性还清贷款，但其还款的行为不足以否认双方之间的借名买房关系。赵某兰提出涉案房屋系其让孙某杰借住使用，但未能就上述事实提供证据予以证实。因此，根据孙某杰所提供的证据，足以确信双方之间借名买房关系的存在具有高度可能性，故法院认定孙某杰与赵某兰之间存在借名买房合同关系。
依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如前所述，孙某杰与赵某兰之间存在借名买房合同关系，且该合同关系是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
《北京市商品房预售合同》签订于2004年，案涉房屋目前已具备上市交易条件，故对于孙某杰要求赵某兰将案涉房屋过户登记至其名下的反诉请求，于法有据，法院予以支持。因此，对于赵某兰要求孙某杰腾房的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于赵某兰归还部分贷款一事，双方可另行解决。
