北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某洁向本院提出诉讼请求：1.请求确认《回迁补偿协议》无效；2.判令被告赔偿因《回迁补偿协议》无效给原告造成的周转费损失，暂计为684156元及利息178735元，上述共计648156+178735=862891元。
事实与理由：原告在北京市原宣武区（现西城区）A号处的拥有住宅一套。2005年原告上述房屋所在区域被纳入征收范围。2005年8月，北京S公司经北京市政府同意，负责对上述土地征收区域办理完善有关手续，并完成征地、拆迁、补偿工作。2010年7月原告与被告签署《回迁补偿协议书》，并将房屋交付给被告。
鉴于回迁协议无效，而原告早已于2010年7月将房屋交付给被告，原告为维护自身权益，特依据相关法律规定向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告辩称
北京S公司辩称，第一，被答辩人的主张已超出法律所规定的诉讼时效时间。第二，被答辩人不是适格的主体，A号房屋被答辩人系承租人而非房屋产权人。第三，A号房屋至今存在，未被拆除，该房屋可以用于居住。第四，被答辩人违反诚信原则，被答辩人在房屋签署协议搬离该房屋后，自2010年7月至2013年3月期间的房屋周转费（租房补助金）已领取，32个月的租房补助金及房屋周转费人民币112000元整S公司已支付给被答辩人。以上四点，我们不同意原告的起诉书的意见。
法院查明
北京市西城区A号房屋的公房承租人为陈某洁。
原告陈某洁提交的两份《回迁协议书》载明：合同签订时间为2010年7月3日，甲方为北京S公司，乙方为陈某洁。陈某洁在A号房屋，在册人口2人，回迁安置房屋3居室1套（79.45平方米），2居室1套52.65平方米（价格400000元）。上述二份协议均载明，回迁期为30个月，如遇特殊原因未能如期交房，甲方每月给付乙方周转费2800元，落款甲方处均盖有S公司印章，陈某洁在上述二份协议落款乙方处签名。协议签订后，涉案房屋交付给了北京S公司。
北京S公司为了证明其已经支付过原告11万多的周转费。原告表示：确实是收到过原告支付给我的11万左右的钱，这笔钱是困难补助，不是房屋周转费。
另，原告提交了另案的法律文书，用以证明类案《回迁协议书》已经判决无效且由被告支付周转费。2021年，秦某刚起诉北京S公司，要求：1.依法判定S公司应向秦某刚支付2010年1月至2021年1月周转费744800元；2.一切诉讼费用由S公司承担。后，北京市西城区人民法院作出判决，判决：北京S公司于判决生效之日起十日内，支付秦某刚周转费用七十四万四千八百元。北京S公司不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
该生效判决书查明：S公司与北京W公司签订《委托拆迁协议》，委托北京W公司对宣武区某项目进行拆迁。2012年12月，西城法院作出判决“一、确认北京S公司与秦某刚就北京市西城区（原宣武区）A号房屋所签订的二份《回迁协议书》无效。二、驳回北京S公司的其他诉讼请求。”后秦某刚不服提起上诉，北京市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。在上述判决书中，有如下认定：“需要指出的是，秦某刚在签订整个《回迁协议书》的过程中并无过错。现秦某刚的房屋已按此协议被拆除，无法恢复，S公司作为拆迁的主体单位，应赔偿由于房屋被拆除给秦某刚造成的损失。具体的赔偿方式，双方可以通过协商解决。协商不成的，秦某刚可以另诉起诉，由人民法院确定S公司应给付秦某刚的补偿金额问题。”
关于涉案项目的情况，经询，被告表示：这个拆迁许可证续期了，一直续到2014年3月，2014年3月后就没有拆迁了，也续不了。
对于S公司提出时效一节，原告表示：这些年，我们一直跟被告在沟通，而且被告之前也给过我们困难补助款，所以不存在过了诉讼时效的问题。
裁判结果
一、确认原告陈某洁与被告北京S公司就北京市西城区（原宣武区）A号所签订的《回迁补偿协议》（两份）无效；
二、自本判决生效之日起十五日内，被告北京S公司给付原告陈某洁周转费513610元；
三、驳回原告陈某洁的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
对于原告主张合同无效一节，首先，根据国家相关规定和市政府相关部门的批复文件，被告受政府委托做土地的一级开发，一级开发完成后土地将进入招拍挂程序入市交易，被告并非该拆迁土地的最终使用权人，现有拆迁批复文件表明，该地块无法进行回迁安置。即使将来入市交易后有变更，但目前被告并未取得对该拆迁地块上尚未建设房屋的处置权。该地块的所有权系国家所有，使用权在招拍挂前尚未确定，且该项目目前的立项规划是商业金融用地，无法实现回迁。
S公司与原告签订《回迁补偿协议》，该协议实质上侵害了国家利益。对于原告要求确认《回迁补偿协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。应当指出，原告在签订整个《回迁补偿协议》的过程中并无过错，S公司作为拆迁的主体单位，应承担因《回迁补偿协议》无效引起的法律后果。对于具体赔偿方式，原、被告可协商解决，协商不成的，原告可就协议无效对其造成的损失另行提出赔偿请求。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案已认定双方签订的《回迁补偿协议》系无效协议。现原告在签订整个《回迁协议书》的过程中并无过错，S公司作为拆迁的主体单位，在原告未得到妥善安置和补偿之前，S公司应当支付原告因房屋无法实际居住期间的周转费用。
S公司所述给付原告的房屋周转费约11万元，原告认可收到该款项，但是认为该款项性质为困难补助，S公司向法院提交的收条显示为租房补助费、拆迁补偿，对于S公司所述上述款项为周转费法院不予采信。对于原告要求S公司给付2010年7月3日至2021年7月3日间房屋周转费的诉讼请求，法院予以支持，但是应当以《回迁补偿协议》中载明陈某洁原有的A号房屋面积作为计算标准。
需要指出的是，被告已经支付给原告的11万左右的款项，应认定为对拆除房屋的补偿、补助款，在今后原告主张房屋被拆除所造成的损失认定时应当予以扣除。对于周转费的标准问题，双方签订的《回迁补偿协议》中约定拆除房屋建筑面积为38.9平方米，法院结合拆除房屋同等位置租金情况酌情确定为周转费标准为每月3890元为宜。关于原告主张的利息损失，于法无据，法院不予支持。
对于S公司主张诉讼时效一节，本案业已认定《回迁补偿协议》无效，合同无效的原因系S公司原因所致，对此原告并无过错，S公司应就合同解除后补偿事宜进行妥善处理。S公司答辩中称该地区拆迁户就此事信访，双方就补偿事宜亦进行过协商，S公司称双方未签订补偿协议原因系案外人原因所致，通过上述事实可以看出原告未放弃权利，对于S公司所持原告起诉超过诉讼时效的抗辩，法院不予采纳。
