北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
肖某涛、赵某英向本院提出诉讼请求：1、判令肖某君继续履行2010年3月20日签订的《协议书》（以下简称协议书），配合我方办理位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）的权属转移登记手续，将房屋过户至赵某英名下；2、判令肖某君按照每月4000元的标准支付自2014年1月3日至涉案房屋交付之日止的房屋租金。
事实和理由：肖某涛、赵某英系母子关系，为同一家庭成员。2008年，肖某君取得经济适用房的购房资格，因其经济能力不足，双方协商一致，肖某君放弃购买权，由肖某涛完全出资，以肖某君的名义购买了涉案房屋。
为明确权利义务，在有证明人见证的情况下，双方于2010年3月20日就此事补签了协议书，并约定如肖某君有经济能力，自2009年1月4日起五年内可随时回购涉案房屋，回购时需付清所有购房款、税费及装修等各种款项，如肖某君在该时间内未行使回购权，则视为放弃所有权，同时有义务配合肖某涛办理房屋过户及各项相关手续。为履行协议，肖某涛已依约交纳了购房款、房屋契税、专项维修基金、物业费等各项费用，并承担了房屋装修费用，但肖某君未在回购期限内行使回购权，应当依约配合办理房屋所有权转移登记手续，故提起本次诉讼。
被告辩称
肖某君答辩并反诉称，协议书的落款签字和手印不是我本人所签按，不是我的真实意思表示。协议书的内容违反了北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第十六条的规定，双方之间的借名买房协议应属无效，且赵某英并非协议书的相对方，不享有合同权利义务，不同意过户至赵某英名下，其主张的租金缺乏法律依据，不同意支付。我方提出反诉请求：判决确认双方于2010年3月20日签订的协议书无效。
肖某涛对肖某君的反诉请求辩称，协议书上的签名、指印为肖某君本人所签按，其主动放弃笔迹指纹鉴定，应当承担不利的法律后果。根据协议书约定，双方构成借款关系，肖某君向赵某英借款买房，肖某君需在5年内归还款项，如未归还，符合国家政策可以买卖后再将涉案房屋出售给肖某涛家，肖某涛家任何人均有权获得涉案房屋，双方不存在借名买房的关系。协议书是双方真实意思表示，虽然在行文上有些瑕疵，但不影响合同真实目的的实现。如法院认定协议书无效，我方对于无效后的损失另行主张权利。
法院查明
肖某涛与赵某英系母子关系，肖某君系肖某涛的侄女。
2008年7月22日，肖某君办理北京市经济适用住房购买资格审核备案，家庭申请人口4人，即肖某君、肖某航、林某未、肖某聪，配售一套三居室，性质为老龄。
2009年1月4日，肖某君（买受人）与北京Q公司（出卖人，以下简称Q公司）签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，约定肖某君从Q公司购买涉案房屋，预测建筑面积91．32平方米，总价款394685元，买受人应于2009年1月4日前向出卖人支付184685元，于2009年2月14日前向出卖人支付21万元，出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该经济适用房。
合同签订后，肖某涛以肖某君的名义支付购房款394685元、面积补差款1037元、契税5935．83元、专项维修基金18312元、登记费40元、产权代办费1000元、测绘费50元，相关票据在肖某涛处保留。房屋收房后，肖某涛对涉案房屋进行了装修，并支付电费、物业费、燃气费和管理费等使用费用。
2010年3月20日，肖某涛与肖某君签订协议书，约定：“经济适用房申购成功，房屋坐落于朝阳区一号，是以肖某君的名义申领房屋产权证（将来房屋产权证写肖某君的名字），并于2009年1月4日签订了购房合同，同时交清了全部购房款，并于2010年11月30日前入住，户型见附件。双方协议如下:1、涉案房屋因肖某君无经济能力购买，故自愿放弃购买权利，自愿转让给肖某涛家购买，并获得此房屋的产权证。
2、在五年内（2009年1月4日起）肖某君如果有经济能力可以随时回购此房屋，回购此房屋时，肖某君只需交清购房款及相关税费（以收据为凭证），和其它费用（物业费、维修基金、有线费、装修费等费用）。付清总价款后此房屋及产权证归肖某君所有（房价款以回购时的市场价为准）。3、按国家规定“购买经济适用住房满五年后可以上市”的规定，超过五年肖某君再无权回购此房屋，彻底放弃此房屋产权及产权证书，永不反悔。
4、此房屋的购房款及相关税费均由肖某涛家承担（如肖某君不回购）此房屋归肖某涛家所有，产权归肖某涛家所有，由肖某涛家处置，肖某君再无权处理此房屋，此房屋一切事宜与肖某君无关。5、此房屋在办理各项手续（含过户）时，肖某君与肖某涛家积极配合，通力合作，直至肖某涛家取得新产权证书为止，协议终止。（在肖某君领到房产证时与肖某涛家作一个委托公证）。”肖某君的父母肖某航、林某未在协议书下方签字按印。
2012年9月25日，涉案房屋登记在肖某君名下，权利性质为经济适用房。经询，涉案房屋一直由肖某君及其父母居住使用。
诉讼中，肖某君不认可协议书中的签字、指纹为本人签按，并申请对于笔迹和指纹进行鉴定，后肖某君主动申请撤回鉴定。
裁判结果
一、确认原告（反诉被告）肖某涛与被告（反诉原告）肖某君于二〇一〇年三月二十日签订的《协议书》无效；
二、被告（反诉原告）肖某君于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）肖某涛购房款三十九万四千六百八十五元等；
三、驳回原告（反诉被告）肖某涛、赵某英的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
本案中，根据肖某涛与肖某君签订的协议书，肖某君自愿放弃购买涉案房屋，并自愿转让给肖某涛家购买，购房款及相关税费由肖某涛家负担，产权归肖某涛家所有，可以认定双方对于涉案房屋存在借名买房的法律关系，虽然协议约定了肖某君具有5年内回购的权利，但是不影响协议的性质。
肖某涛、赵某英虽主张双方为借款关系，但并未提交借条、借款合同等凭证，购房款项亦由肖某涛直接支付给开发商，不符合一般民间借贷的形式，法院不予采信。肖某君虽主张协议书中笔迹指纹并非本人签按，但在诉讼中主动放弃鉴定，亦未提交任何证据佐证，法院不予采信。协议书违反了国家制定和推行的经济适用住房政策，同时损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益，应属无效，法院对于肖某君的反诉请求予以支持。
肖某涛、赵某英要求肖某君协助办理房屋过户并支付租金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。因双方均明知涉案房屋性质为经济适用房，故双方对协议书无效均存在过错。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。肖某君应当退还肖某涛已支付的购房款项。经询，肖某君表示同意退还购房款，肖某涛表示不在本案中主张因合同无效造成的损失，故法院对因房屋升值、装修、日常使用投入等损失不予处理，肖某涛可另行主张权利。
