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夫妻离婚后仍然共有的房屋一方出售对方能否起诉无效

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-11-20


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某杰向一审法院起诉请求:确认许某达、苏某文2019年就北京市朝阳区一号房屋(以下简称涉案房屋)签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

苏某文上诉请求:1、判令撤销北京市朝阳区人民法院作出的(民事判决书,确认苏某文与许某达的房屋买卖合同有效,上诉费由赵某杰、赵某玲、许某达承担。

事实和理由:一审判决认定事实不清,多处偏离事实,存在断章取义的情况,一审判决说房屋非善意取得与事实不符。我支付了80万元的首付,而且在取得房产证时,已经背负了140万元的债务,但是房屋却没有真正拿到。一审判决第五页倒数第五行有异议,房屋在建委交易的,所有交易过程及各项手续都是按照建委要求及规章制度完成的,而且是在建委拿到的房产证,在交易过程中,拿到房产证合理合法合规,没有任何问题。

一审判决第六页第二行有异议,与事实严重不符。双方是在建委签约的,合同中有三方签字确认,并且明确约定140万元的债务转由我承担及偿还,我在拿到房产证时已经背负了140万元的债务。建委出具的他项证在一审诉讼中也作为证据提交了。当时我是去过房屋处的,许某达说过户后要给租户一个月的腾房时间,但是一个月后就联系不到许某达了,后来没有办法才贴的告示。

一审的房屋评估价格过高,与事实严重不符。涉案房屋实际成交价格即使按照50平米计算,也就是250万元左右,评估公司给了327万元,严重高估了房屋价格。一审判决说我支付了80万元就拿到了房屋,但是80万元实际是首付,我另外还承担了140万元的债务,我实际承担了220万元的价款,我才拿到房产证,而且我之后还应当支付25万元的尾款,之所以没有支付尾款是因为我没有实际拿到房子,也没有实际入住,交易还没有完成就发生了纠纷。

交易中断不是我主观不付钱,是因为我没有拿到房子,赵某杰与许某达已经离婚多年,但是房屋迟迟没有过户,我交了首付款,赵某杰说房子是他的,我认为赵某杰也存在过错。我购买房屋也不是要损害赵某杰的利益。一审法院不应当因为我在过户过程中的各项细节判断我非善意取得,我取得房产证是合理合法合规的,一审判决也不应当认为我支付的80万元就是整个房屋的所有对价。

 

被告辩称

赵某杰、赵某玲辩称,服从一审判决。不同意苏某文的诉讼请求,请求二审法院对其上诉请求依法全部予以驳回。苏某文称已经支付合理价款是不成立的,其仅支付了80万元,支付合理价款并非按照合同约定,而是按实际支付的价款。根据北京高院关于审理房屋买卖合同适用法律若干问题的指导第19条对物权法第106条规定的适用的规定,合理价款应该是指实际支付的款项。

苏某文承认80万元是一号房屋过户后支付的,这种交易方法违背交易习惯和生活逻辑。苏某文称前期支付220万元,实际交付时支付25万元,没有任何合同依据。存量房屋买卖合同的约定是201961日前支付245万元,且未见苏某文与所谓的抵押权人有任何的债务负担约定。苏某文称许某达提供离婚证及离婚协议,在此基础上直接办理过户是符合常理的,该说法与事实不符。

离婚协议明确约定一号房屋离婚后归赵某杰、赵某玲所有,苏某文承认在签订房屋买卖合同之前就知道离婚协议的约定,甚至留存了离婚协议。在赵某杰第一次提起诉讼的时候苏某文甚至提供了该离婚协议作为证据并且在本次上诉状中也明确承认许某达向其提供了离婚协议,证明其是在明知道许某达对一号房屋不享有处分权的情况下仍然签订买卖合同,证明其购买一号房屋的时候明显具有恶意。

苏某文称工作繁忙,简单了解房屋的情况,明显与其自述的与许某达素不相识、购房自住的前提不符。苏某文自述多次前往一号房屋均未能进入房屋内实际查看,说明其完全了解许某达并非房屋的实际控制人。苏某文称未有购房经验及法律常识,未注意到租赁情况是可以理解的,明显与生活经验及生活常识不符。苏某文称赵某杰也有过错与事实不符,赵某杰从未参与苏某文与许某达的买卖合同,对他们之间的房屋买卖行为毫不知情。

综上,苏某文在本案的房屋买卖合同过程中,明显不符合常理的种种做法,特别是先过户再付款、明知道离婚协议的约定仍然签订房屋买卖合同,以明显不合理的低价买受房屋,应当认定苏某文具有明显恶意,不适用善意取得。请求法院驳回苏某文的上诉。

许某达未发表答辩意见。

 

法院查明

赵某杰与许某达原系夫妻关系,赵某玲系二人之女。

2015112日,许某达向北京M公司购买了涉案房屋,2016728日,涉案房屋登记至许某达名下。

2016920日,赵某杰与许某达签订《离婚协议书》并办理离婚登记,双方约定涉案房屋离婚后大间归男方所有(由男方长期居住),小间房屋离婚后归赵某玲所有,待男方去世后,房子都给赵某玲。

20181222日,许某达在涉案房屋上设立抵押,抵押权人为孙某川,担保的债权金额为140万元。

《通知》内容如下:朝阳区一号的住户,现在房子产权人已经变更,因多次来访未见到住户,现通知一周内速与新房主联系。

2019225日,许某达作为出卖人与苏某文作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定许某达将涉案房屋以总价245万元出售给苏某文,付款方式为一次性付款,于201961日前支付,在房屋租赁情况处为未出租,第六条房屋的交付、第七条违约责任、第九条税费承担、第十条权属转移登记等处均未有约定。201937日,涉案房屋(含抵押)登记至苏某文名下,当日,苏某文向许某达支付80万元并支付了相关税费。

就购买涉案房屋的经过,苏某文称:购买时知道有抵押,和许某达约定由苏某文直接还抵押款,后来是带着抵押过户的,过户的时候抵押权人一起来的,抵押款140万元至今还没偿还。就与抵押相关债权债务的材料,苏某文称没有。

赵某杰称:与许某达离婚后,一直找许某达办理过户,但都被拖着,离婚后我一直住在涉案房屋内,没有见到过有人来看房,在诉讼过程中才知道涉案房屋被许某达抵押,也不认识抵押权人。

经评估房屋价值32734万元。

法院认为,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益订立的合同无效。本案双方争议的焦点在于许某达与苏某文就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力。判定上述合同的效力应从以下两个方面予以考量:第一、许某达是否恶意处分涉案房屋;第二、苏某文能否适用善意取得。

首先,关于许某达是否属于主观恶意。涉案房屋购买于赵某杰与许某达婚姻关系存续期间,属于二人的夫妻共同财产,双方在2016920日离婚协议中明确约定涉案房屋大间归赵某杰,小间归赵某玲,故许某达在明知其对涉案房屋不再享有权利的情况下,仍然未经赵某杰与赵某玲同意擅自将涉案房屋出售,应当认定为有主观恶意。

第二、苏某文是否适用善意取得。根据法律规定,适用善意取得应当满足以下要件:一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的;二是以合理的价格转让;三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

首先,关于受让人是否是善意。本案中,苏某文自述其购买涉案房屋是为家庭自住,但房屋买卖系重大财产交易,正常情况下买卖双方均应谨慎小心。但苏某文自述与许某达系通过他人介绍相识,双方在素不相识的情况下并未通过正常交易流程先签订买卖合同再进行网签,而是直接进行了网签,且网签合同中对于购房款的支付方式、过户时间、违约责任等事关交易双方核心利益的必备条款并无约定,此与常理不符;

此外,苏某文为家庭自住购买涉案房屋,但从未实地看房,在明知许某达持有离婚证的情况下并未核实涉案房屋的权属情况,且在明知涉案房屋被许某达设立债务金额为140万元的抵押的情况下,并未就其抵押权人就债务清偿及带抵押过户提交任何材料,此亦有悖常理;

另外,许某达与苏某文在买卖合同中约定涉案房屋为出租状态,但苏某文在交易前既没有核实承租人、租赁期限等信息,也没有要求出卖人提供相关材料,在办理转移登记后也没有到涉案房屋内当面核实情况,仅通过粘贴一张公告的方式将情况告知涉案房屋内的居住人员,且该公告上留存的电话亦非业主,以上种种不合常理之处,苏某文既未进行合理解释,亦未提交相关证据,故可以推定苏某文在购买涉案房屋时并非善意。

其次,涉案房屋经评估,房屋市场价为327万元,高出双方的成交价82万元,苏某文在仅支付80万元的情况下亦不能认定为已支付合理对价。综上所述,苏某文购买涉案房屋的行为不能适用善意取得制度。赵某杰、赵某玲要求确认许某达与苏某文就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求有事实和法律依据,法院予以支持。

本院二审期间,苏某文提交如下证据:抵押权转移登记申请,证明在取得房产证的时候,这个债务就转移到苏某文身上了,苏某文购买房屋不是只支付了80万元,房屋实际价款应该是80万元首付款加上140万元的债务。苏某文是在取得房产证的当天支付的款项,不是先过户后付款。

另外,许某达提供的离婚协议是假的,主要是向证明房子是她的,而且她提供了离婚证,也说明房子是她的。苏某文不是专业人士,无法辨别离婚协议的真假,而且当时也到建委过户了。提交不动产登记证明,证明房屋抵押、债务转移到苏某文身上。

赵某杰、赵某玲发表如下质证意见:苏某文一审时没有提交以上证据,已经处分了自己的诉讼权利,二审提交以上证据不符合证据规则,苏某文没有说明证据来源,不认可苏某文提交的证据的真实性。许某达未发表质证意见。

 

裁判结果

许某达与苏某文就位于北京市朝阳区一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

 

房产律师靳双权点评

本案争议焦点在于许某达与苏某文订立合同将涉案房屋出售是否存在主观恶意以及苏某文能否适用善意取得。关于许某达是否存在主观恶意。缔约主体具有主观恶意,即缔约主体在主观上具有加害第三人利益的故意。表现为当事人在订立合同时,其主观心理状态是故意明知的,即明知或者应知其行为将对国家、集体或者第三人造成损害,而故意为之。

根据查明的事实,涉案房屋购买于赵某杰与许某达婚姻关系存续期间,双方在2016920日离婚协议中明确约定涉案房屋大间归赵某杰,小间归赵某玲。本案中,许某达在明知其对涉案房屋不再享有权利的情况下,擅自与苏某文订立合同将涉案房屋出售,应当认定许某达存在主观恶意。

关于苏某文是否适用善意取得。根据法律规定,善意取得的构成要件为:一、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;二、以合理的价格转让;三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备,否则不构成善意取得。本案中,首先,苏某文自述购买涉案房屋系为家庭自住,因房屋买卖系重大财产交易,按照正常的交易习惯,买卖双方均应谨慎核实涉案房屋的权属情况,并在买卖合同中对于有关购房款支付、房屋过户、违约责任等涉及双方核心利益的必备合同条款谨慎了解并予以约定。

本案中,苏某文自述与许某达系通过他人介绍相识,双方在素不相识的情况下就进行了房屋交易,苏某文为家庭自住购房但从未实地看房,且在明知许某达持有离婚证的情况下并未对于涉案房屋的权属情况、不动产的实际占有状态进行核实;双方签订的合同中并未就购房款的支付方式、过户时间、违约责任等事关交易双方核心利益的必备条款予以任何约定,以上情形均与常理不符,苏某文既未进行合理解释,亦未提交相关证据,难以认定苏某文受让该财产时须为善意。

其次,在取得财产时,应当以公平合理的价格有偿转让。本案中,涉案房屋经评估2019年市场价格为32734万元,苏某文实际支付80万元,即便苏某文所称因抵押权转移登记许某达所涉债务140万元由其承担债务清偿成立,亦不能认定苏某文以公平合理的价格有偿受让涉案房屋。

综上,法院判决许某达与苏某文就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效,处理并无不当。

 



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