北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某君、杨某悦向本院提出如下诉讼请求：1．请求判令赵某涛、赵某娟、赵某英、赵某菲、赵某贝、吴某坤、吴某婕履行借名买房合同约定，协助我们办理北京市海淀区一号房屋的产权过户手续；2．请求判令赵某涛、赵某娟、赵某英、赵某菲、赵某贝、吴某坤、吴某婕承担本案诉讼费。
事实和理由：我们系夫妻关系，我们的父亲是赵父，母亲是赵母，赵父和赵母结婚后共生育了七名子女，分别是赵某君和赵某涛、赵某娟、赵某英、赵某菲、赵某贝、赵某芝。1998年单位根据福利分房政策，单位给赵父分配了位于北京市海淀区A号的楼房一套（建筑面积60平方米），该套楼房按照福利分房政策需要25000余元购买，因为赵父老俩口属于收入较低的家庭，所以二人几乎没有积蓄，我们借钱支付了购房全款25000元。我们一家及父母就此搬入该房中共同居住。
2000年，单位又一次福利分房，根据赵父的工龄可以分配更大面积的住房，即位于北京市海淀区一号房屋（建筑面积82.78平方米），但是购房款需要近10万元，也是因为工龄只有32年，所以购买价格较高。我们向亲戚借钱凑上了10万元，退回小住房，换购了大房子。2000年2月1日，赵某君代赵父签订了交房保证书，支付了6万元的购房款，拿到了分配房屋通知书，办理了一号房屋的收房手续。之前我们联系装修公司对该房进行了装修，支付了全部装修款，并出全款购买了家俱家电。之后我们一家三口和父母一起乔迁新居，我们和儿子在该房中一直居住至今。
2001年4月10日，赵某君又代赵父和单位签订了房屋买卖合同，支付了全部后期购房款。后该房于2002年1月9日签发房产证，至今全部购房资料和房产证均在我们手中。房屋从交付使用至今全部物业、供暖费用均由我们缴纳。我们借赵父之名购房，并享受了赵父的工龄补贴，双方达成一致意见，由我们照顾二老的晚年生活，养老送终，自购房后我们一直负担全部生活开销，不用老人支付生活费。
赵父于2003年4月13日去世后，赵母没有退休金，我们一直负担全部生活开支，其他儿女给的零花钱均由赵母自己保管，从来没有支付过生活费。后赵母于2018年12月4日去世，我们与赵某涛、赵某娟、赵某英、赵某菲、赵某贝、赵某芝商议请他们协助将北京市海淀区一号房屋的产权过户至自己名下，他们虽然承认该房全部为我们出资购买，但拒不配合办理过户手续，故我们起诉至贵院，望判如所请。
被告辩称
赵某涛、赵某英、赵某菲、赵某贝、吴某坤、吴某婕共同辩称，赵某君、杨某悦诉称对涉案房屋是“借名买房”，但未提交任何“借名买卖”合同或协议，甚至连相关文字材料或是字条等均没有。既不能证明赵父、赵母同意赵某君、杨某悦“借名买房”，也不能证明我们在当时知情及同意，赵某君、杨某悦所谓借名买父母单位的福利房。
赵某君、杨某悦所称的“借名买房”本身就是根本不存在的，因此，也不可能有任何“借名买房”相关合同、协议或是文字材料。赵某君不可能出资25000元帮赵父、赵母购买北京市海淀区A号的楼房，因为从《单位公有住宅租赁合同》可知，该房是公租房，只需交租金不存在购买一说。之后，印刷厂根据赵父的工龄及工作贡献等，为其调整分配公租房，将A号楼房交回后，分了现在的一号涉案房屋。2001年，赵父、赵母参与房改，同单位签订《房屋买卖合同》，出资购买了位于北京市海淀区一号房屋。
赵某君、杨某悦诉称“二原告向戚借钱凑上了十万元”与事实不符，赵某君、杨某悦有购房款收据，完全不能证明购房款就是其支付的，其单位出具的收款收据中，交款人明显不能证明是该笔款项的实际出资人。单位出具的收款收据，交款人一栏，是谁当时拿着钱交费，交款人就写谁的名字。涉案房屋登记在赵父名下，是赵父、赵母共同财产。
依据不动产以物权登记为原则，涉案房屋的所有权人是赵父。赵某君、杨某悦根本不符合购买涉案房屋的资格，也没有任何证据证明其诉称的“借名买房”存在，同样没有证据证明购房时是赵某君、杨某悦出资。从《房屋买卖合同》、《交房保证书》、《分配房屋通知》可知，涉案房屋是房改房。公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，与普通房屋的租赁及商品房买卖具有明显的区别。涉案房屋是两位老人享有的福利制度，是因为赵父工作单位的福利分房，及长达32年工龄、工作贡献等才可以成本价购买，也只能是赵父购买。
赵某君、杨某悦诉称“达成一致，借赵父名买房，为老人养老送终，负担老人全部费用，不用老人支出”，完全与事实不符！两位老人有七位子女，并非是只能依靠赵某君、杨某悦为老人养老送终，我们包括赵某娟，作为老人的儿女，对两位老人的晚年生活尽心尽力，孝敬有加。故我们不同意赵某君、杨某悦的诉讼请求。
赵某娟辩称，我完全同意赵某君、杨某悦的陈述，事实就是如此。
法院查明
赵父与赵母系夫妻关系，二人共生育七名子女，分别为赵某涛、赵某娟、赵某君、赵某英、赵某菲、赵某贝、赵某芝。赵父于2003年4月13日死亡。赵母于2018年12月4日死亡。赵某芝于2020年7月19日死亡，其与丈夫吴某坤生育一女为吴某婕。
赵父单位原于1998年分配其位于北京市海淀区A号公有房屋（以下简称A号房屋）居住，赵父与单位签订有《单位公有住宅租赁合同》。2000年，单位再次进行福利分房，赵父将A号房屋调换至现北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋），后单位进行房改售房，赵父于2001年4月与单位签订《房屋买卖合同》购买了涉案房屋，其中折算了赵父的工龄优惠。赵父于2002年1月9日取得涉案房屋的产权证，所有权现仍登记在赵父名下。另查，赵某君一家长期与赵父、赵母夫妇共同生活，赵母死亡后，赵某君一家继续居住使用涉案房屋至今。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
现赵某君、杨某悦主张于1998年及2000年两次分配住房时，均与赵父、赵母口头约定，由赵某君出资并借用赵父资格及工龄购买房屋，及由赵父、杨某悦赡养父母的事实，赵某娟对赵某君、杨某悦主张的事实无异议，赵某涛、赵某英、赵某菲、赵某贝、吴某坤、吴某婕对该事实均不予认可，赵某君、杨某悦未能就所主张的口头借名买房事实向本院提供充分且直接的证据。
赵某君、杨某悦另主要以实际出资、办理购房手续、持有产权证及与其他相关文件、长期居住并装修涉案房屋、缴纳相应费用等事实，佐证上述口头借名买房事实真实存在。其中，赵某君、杨某悦向本院提供了《房屋买卖合同》、《交房保证书》、《分配房屋通知》、《单位公有住宅租赁合同》、购房款收据为据，房屋分配、买卖相关文件中均有赵父署名，赵某君述称系代理赵父签署办理，未得到赵某涛、赵某英、赵某菲、赵某贝、吴某坤、吴某婕的认可，赵某君、杨某悦就此进一步举证，购房款收据共3张，分别发生于2000年2月1日、2001年4月17日、2009年4月16日，均载明“今收到赵父交来购房款（购房超标款）”，交款人一栏则分别有赵某君、杨某悦签字署名。
赵某涛、赵某英、赵某菲、赵某贝、吴某坤、吴某婕对于购房事宜由赵某君、杨某悦办理无异议，但均反驳称具体办理购房事宜并不能证明口头借名合同事实，收据显示收到的是赵父的款项，实际交款并不代表实际出资，赵某君、杨某悦未能进一步就所交款项来源进一步举证。
赵某涛、赵某英、赵某菲、赵某贝、吴某坤、吴某婕对于赵父、杨某悦持有与房产有关手续及长期居住使用涉案房屋、交纳费用的事实无异议，但主张提出与本案争议关联性的异议。赵某君、杨某悦还向本院提交一份述称由赵某涛打印并以电子邮件发送的信件，主张赵某涛在信件中认可其出资购房等事实，赵某涛否认向赵某君发送过该信件，与赵某英、赵某菲、赵某贝、吴某坤、吴某婕均不认可其真实性，赵某君、杨某悦未能就此进一步举证。
裁判结果
驳回赵某君、杨某悦的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋现登记在赵父名下，赵某君、杨某悦主张与赵父、赵母就该房屋存在借用其名义购买之约定，赵某涛、赵某英、赵某菲、赵某贝、吴某坤、吴某婕不予认可，赵父、杨某悦应就其主张的约定事实承担举证责任。庭审中，赵父、杨某悦对其所述口头借名购房约定的事实，未向法院提供充分且直接证据证明。
赵某君、杨某悦另以实际出资、办理购房手续、持有产权证及与其他相关文件、长期居住并装修涉案房屋、缴纳相应费用等事实予以佐证，并提供了相应系列证据，但真实性或关联性未能得到赵某涛、赵某英、赵某菲、赵某贝、吴某坤、吴某婕的全面认可。其中，购房款收据载明收取赵父购房款项，交款人虽为赵某君、杨某悦，但其未能就款项来源充分举证，况且购买涉案房屋折算了赵父的工龄。故赵某君、杨某悦虽提供了上述证据，但尚不足以证明其所述口头借名买房之事实，法院对其请求不予支持。
