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开发商未按时交付房屋买方主张支付违约金纠纷

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-11-15


 

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某云、刘某君向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付自20191231日至20211027日的逾期交房违约金1636294.2元(以12284491元为基数,每日按照房屋总价款万分之二计算);2.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由:原告于2018720日与被告签订《北京市商品房预售合同(住宅类)》,购买被告开发建设的位于北京市昌平区一号房屋,购房金额为12284491元。合同签署后,原告依照合同约定履行了合同义务,支付了全部购房款。根据合同第十一条规定,被告应于20191230日前,将涉案房屋交付原告使用,但目前已严重超期。同时,根据合同第十二条规定,除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,买受人有权解除合同,买受人不解除合同的,合同继续履行,出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰(该比率应当不低于合同第十二条第(一)1项中的比率)的违约金。

20207月,被告通知原告其于2021716-20日交房,该交房日期已经严重逾期。原告认为,被告逾期交房的行为严重违反购房合同的约定,被告应向原告承担违约责任。此外,因被告逾期交房,原告不得已租房居住,给原告造成了额外的经济压力。根据《民法典》第五百七十七条、第五百八十二条等相关法律规定,被告作为违约方,未履行合同义务,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上所述,原告为维护自身合法权益,特诉至法院,望查明事实,支持原告的诉讼请求。

 

被告辩称

H公司辩称,一、涉案房屋延期交付是因H公司遵守政府法令直接引起的,属于预售合同约定的免责事由,H公司可以顺延交房日期且无需承担违约责任。(一)合同约定的免责事由合同附件十二《补充协议》第六条第6款约定了具体免责事由。涉案房屋延期交付是因为我公司遵守政府法令及政府部门公布的公共卫生事件导致的,依据合同约定,无需承担违约责任。

(二)被迫停工的具体情况至合同约定的房屋交付之日2020429日,停工天数达到336日,具体为:(1)因空气重污染预警而遵守政府相关规定与有关主管部门的法令被迫停工共计36天;(2)因遵守新出台的《北京市住房和城乡建设委员会<2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案>》政策,遵守2017-2018年秋冬采暖季大气污染治理的最严要求被迫停工120天;(3)因施工遭遇大风、雷电、高温、暴雨等恶劣天气遇到异常困难被迫停工73天;(4)因重大活动、会议、上级检查、环保督查等特殊政府与社会活动,遵守政府管制措施和主管部门法律被迫停工,共10天;(5)因重大卫生公共事件(即2020年初所爆发的新冠疫情)遵守政府法令停工,从2020124日北京市启动一级响应至2020430日北京市降级为2级响应共97天。

综上,H公司有权依据补充协议第六条将交付涉案房屋的时间向后顺延336天,交付房屋日期延长至2021429日。

二、原告逾期支付购房款,在原告支付全部应付违约金前,我公司有权延期交付房屋且不承担逾期交付的责任。合同附件四第2条第2款约定:①签订本合同之日(即2018615日),买受人须支付商品房总价款,80.03%的首付款(含定金),即人民币6052253元…②剩余19.97%的房款买受人应项目楼体封顶之日后30日内通过按揭贷款形式支付,即人民币1510000元…如非出卖人原因导致出卖人未能在前述期限内收到买受人全部购房款的,视为买受人逾期支付。双方未变更付款期限的约定。

原告在诉状中认可合同签订时间为2018615日,因此其应于2018615日前支付首付款,应于2018710日支付剩余的151万元,而其于20188月才支付购房款尾款,存在逾期支付尾款的情形。合同附件四约定逾期付款违约金,原告应按日万分之二的标准向H公司支付逾期付款违约金,但至今未付。

三、原告计算违约金的方式有误。根据第十二条第一款第一项60日内逾期按万分之一算,逾期超过60日按万分之二计算,赵某云全部按万分之二的标准计算是错误的。如果存在逾期交房,原告主张的违约金过高,请求适当调减。

 

法院查明

20183月,赵某云、刘某君分多次共向H公司转账124万元。2018625日,赵某云、刘某君向H公司转账3674491.06元。

2018720日,H公司(出卖人)与赵某云、刘某君(买受人)签订《北京市商品房预售合同》(以下简称预售合同),约定:赵某云向H公司购买位于昌平一号房屋,总价款12284491元;第七条付款方式和期限签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金100万元,该定金于本合同签订时抵作商品房价款;该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四;第八条逾期付款责任除不可抗力外,买受人未按照约定时间付款的,双方同意按照下列方式处理:逾期在60日之内,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金;逾期超过60日,出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。

……第十一条交付时间和手续(一)出卖人应当于20191230日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当于交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列方式处理:逾期在60日之内,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金;逾期超过60日,买受人有权解除合同。买受人不解除合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。

预售合同附件十二补充协议第五条3、若买受人在出卖人书面通知的办理交付手续的期限内未补足面积差价款的,出卖人有权不予办理商品房交付手续。并承担合同及补充协议约定的延迟收房的违约责任;第六条1、买受人交齐下述费用及文件前,出卖人有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任:(5)买受人应付的违约金及银行按揭欠款及出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用(如有)。

该条6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的,出卖人可据实顺延交房日期,且无需承担违约责任:(1)因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付;(2)因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付;(3)因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长;(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付;(5)任何其他非出卖人所能控制或不可抗力因素导致的情形。

2018813日银行向赵某云、刘某君发放贷款7370000元并将该款项转入H公司账户。2018819日,H公司为赵某云、刘某君出具购房款12284491元的发票。

2020224日,H公司出具《关于新冠肺炎疫情影响情况致客户书》,内容含“…现在正是防控疫情的关键时期,从大局出发,我司将继续坚决执行当地政府相应政策,同时仍将密切关注疫情编号,在政府允许复工且项目具备施工条件时,加快组织生产,在确保员工健康安全前提下,稳步推进项目陆续开工复工,努力把疫情对生产经营的影响降到最低。”

20217月,H公司向赵某云、刘某君发放入住通知书,通知其2021716日办理入住手续。赵某云、刘某君于2021716日办理收房手续并缴纳专项维修资金29945元,实际房屋面积比合同约定面积多1.52平方米。庭审中,赵某云、刘某君陈述接通燃气时间为20211027日,故实际交房时间为20211027日,逾期交房违约金应计算至20211027日。

再查,因新冠肺炎疫情,2020124日,北京市启动突发公共卫生事件一级响应;同年430日,北京市突发公共卫生事件应急响应级别由一级调为二级。

 

裁判结果

一、北京H公司于本判决生效之日起十日内支付赵某云、刘某君逾期交房违约金818147.1元;

二、驳回赵某云、刘某君的其他诉讼请求;

 

房产律师靳双权点评

合法的民事合同关系受法律保护,合同双方当事人应按合同约定切实履行合同义务。本案中,赵某云、刘某君与H公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效。双方当事人均应按照预售合同约定履行各自的权利义务,任何一方违约,均应按照合同约定向对方承担相应的违约责任。

关于H公司是否存在逾期交房行为。H公司辩称因遵守政府法令和公共卫生事件原因,其有权顺延房屋交付日期。对此,H公司作为专业的房地产开发企业,理应对影响工期的各种因素,包括高温天气、常年存在的重大活动或可预见的停工事由,有充分的预知或预判,其在合同中约定的交房时间应为在考虑了上述各种因素后所确定的日期,而不应以此作为其逾期交房的正当理由。

本案中,预售合同约定的交房时间为20191230日,而因新冠疫情北京市启动公共卫生事件一级响应的时间为2020124日,故H公司抗辩因突发事件交房时间顺延97天,法院不予采信。预售合同约定的交房日期为20191230日,H公司于20211027日交付涉案房屋,逾期交房666天。

关于赵某云、刘某君是否存在逾期付款行为。H公司在答辩意见中陈述二原告应交付房款情形与实际房款数额不一致,赵某云、刘某君提交的证据证明其支付房款时间与数额,H公司未提交证据证明赵某云、刘某君存在延期交付房款情形。

关于逾期交房违约金的计算标准。H公司主张如法院认定H公司存在逾期交房违约行为,赵某云、刘某君主张的违约金计算标准过高,请求法院予以调整。法律规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中,购房人虽未提供充足证据证明其所主张的逾期交房损失,但逾期交房直接导致购房人使用房屋的目的在逾期交房期间无法实现,进而产生相应房屋使用费的损失。

根据双方合同履行情况,并参照同时期房屋租赁市场同等地段同等户型房屋租金水平,原合同约定标准过高,法院予以调整,酌定逾期交房违约金按日万分之一标准计算,则H公司应支付的逾期交房违约金数额为818147.1元。对赵某云、刘某君诉讼请求合理部分,法院予以支持。



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