北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某鹏向本院提出诉讼请求：请求确认赵某鹏与赵某文于2018年10月10日就北京市东城区一号房屋（以下简称涉诉房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）无效。
事实和理由：赵某文系赵某鹏之孙女，赵某鹏共生育三子女赵某杰、赵某宇、赵某刚，赵某文系赵某刚之女。赵某杰与赵某鹏早已断绝往来。赵某鹏为将来涉诉房屋只由两个儿子赵某宇、赵某刚继承，故便与赵某文约定先将涉诉房屋以表面买卖的形式登记于孙女赵某文名下，赵某鹏在百年之后，以便于赵某文出卖涉诉房屋，并将所得卖房款平均分割给两个儿子。
于是，赵某鹏与赵某文于2018年10月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方虽签订了买卖合同，但事实上并未实际履行合同，没有交付实物房屋，也没有支付购房款，房本原件仍在赵某鹏手中并未交付，且房屋价格明显低于市场价格，故该买卖合同意思表示不真实，双方并不存在真实买卖关系，因此该买卖合同属于通谋虚伪表示，违反《民法典》143条，故该合同因意思不真实而应属无效。赵某文曾在其他案件中也称该合同不属于买卖合同。故此成诉。
被告辩称
赵某宇参加诉讼，并坚持赵某鹏的诉讼请求。
赵某刚参加诉讼，表示认可赵某鹏将涉诉房屋产权给予赵某文的合同效力，不同意提出要求确认该合同无效的诉讼请求，同意本案中赵某文的意见。赵某文出生以来，赵某刚就疏于照顾赵某文。赵某文与爷爷奶奶一起生活。赵某刚在2019年之后才知道赵某鹏将涉诉房屋过户给赵某文，可能是出于对赵某文的疼爱。赵某鹏生前未表示不想赵某杰分配遗产，其过户的行为与赵某杰没有任何关系。
赵某杰未到庭应诉发表意见。
赵某文辩称，赵某文父母离异，自幼跟随赵某鹏夫妇长大，关系亲密。赵某鹏担心其死亡后，没有人管赵某文，故将涉诉房屋以买卖的形式赠与过户给赵某文。因为房屋是一居室，还有保姆和赵某鹏一起生活，故赵某文未在涉诉房屋居住。赵某文认为合同有效，不同意赵某宇的诉讼请求
法院查明
赵某鹏与毕玉清（已故）系夫妻关系，二人有赵某宇、赵某刚、赵某杰三名子女。赵某文系赵某鹏之孙女。涉诉房屋原登记在赵某鹏名下。
2018年10月10日，赵某鹏作为出卖人与赵某文作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某鹏将涉诉房屋出售给赵某文，成交价格为694960元，交易结算资金自行划转。同日，赵某鹏、赵某文申请办理涉诉房屋的所有权转移登记手续。涉诉房屋权利人于2018年10月10日变更为赵某文。赵某文负担了过户产生的税费，但未向赵某鹏支付购房款。
涉诉房屋由赵某鹏居住至其去世并持有房屋所有权证书。涉诉房屋现登记在赵某文名下，并由赵某文实际控制。
审理中，赵某鹏提交：1、遗嘱草稿，证明原告曾草拟过遗嘱，将涉诉房屋由赵某宇、赵某刚继承。经质证，赵某刚、赵某文不认可该证据真实性。2、保姆林某仙证言，证明赵某鹏为帮助赵某文提取公积金而书写声明书，部分内容由证人书写；赵某鹏不想将涉诉房屋分给赵某杰，故要求赵某宇咨询律师，律师称如赵某杰不签字，房屋好出售，因此将涉诉房屋过户到赵某文名下。经质证，赵某刚、赵某文不认可该证人证言，认为其陈述前后矛盾，且证人未见证过户过程。
3、赵某浩证言，证明证人来京时赵某鹏在赵某刚、赵某文在场时提到将涉诉房屋过户到赵某文名下，在其过世后分给赵某宇、赵某刚二人。经质证，赵某刚、赵某文否认赵某浩所述时间有过见面。4、赵某文书写声明书草稿，以证明该声明书系赵某文写好，赵某鹏抄写而成。经质证，赵某刚、赵某文认可真实性，称当时赵某鹏为了避免日后给赵某文带来麻烦才书写该声明，因其眼睛不好，要求赵某文写大点方便其抄写。
赵某文提交一份赵某鹏于2019年4月21日签字的声明书，内容为赵某鹏自愿将涉诉房屋赠与给赵某文，因办理赠与过户手续较麻烦，故以买卖形式进行过户，赵某文拥有该房屋的全部权利。经质证，赵某鹏、赵某宇认为该声明系赵某文以领取公积金为由，要求赵某鹏抄写而成，其中部分内容由保姆书写。
2020年7月1日，赵某鹏向本院起诉赵某文买卖合同纠纷一案，以双方签订的《存量房屋买卖合同》价格明显低于市场价，显失公平，赵某文拒绝支付购房款为由，要求撤销该合同。关于涉诉房屋购房款支付一节，赵某文称赵某鹏未向其主张支付购房款；赵某鹏称赵某文于2019年4月明确向赵某鹏表示拒绝支付购房款，赵某鹏至此才知道权利被侵害。
本院认为涉诉合同有效，合同内容不构成显失公平，赵某鹏主张撤销权已超过法定除斥期间为由，驳回了其诉讼请求。本案审理中，赵某鹏称起诉该案并非对合同效力的认可，而是为了减少赵某鹏举证诉累而行使的诉讼技巧。
2020年10月27日，赵某鹏再次向本院起诉赵某文买卖合同，以涉诉合同系虚伪通谋行为，应认定为无效；且双方之间真实的法律关系是委托合同，现赵某文不认可代持系违约，赵某鹏基于赵某文违约要求解除委托合同关系，要求确认涉诉合同无效，赵某文将涉诉合同恢复至赵某鹏名下。
本院以赵某鹏诉讼请求不明确，经释明仍坚持为由，裁定驳回了赵某鹏的起诉。赵某鹏不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出驳回了其上诉，维持原裁定。
裁判结果
驳回赵某宇的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
赵某宇以虚伪通谋为由要求确认涉诉合同无效。赵某鹏、赵某宇称赠与声明系赵某文以领取公积金为由要求赵某鹏抄写，但其关于赠与合同及公积金支取的意见，不符合一般的规则；二人所称涉诉合同签订的本意是规避赵某杰参与分配财产，事实上父母将其财产分配给特定子女有多种更为常见、稳妥的做法，故该意见明显欠缺合理性。
此外，赵某鹏生前多次提起否定涉诉合同效力的诉讼，均有律师参与，但所持理由各不相同且存在根本冲突。根据查明的事实，涉诉合同名为买卖合同，实为赠与合同。综合案件审理情况，赵某宇的主张欠缺合理性，且证据的证明力不足，故对其主张不予支持。
