北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行借名买房协议配合原告办理位于北京市西城区一号房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至原告名下；2、本案的诉讼费由被告承担。
事实和理由：被告赵某芬系原告赵某兰的姐姐，原、被告的父母赵父（1971年去世）、赵母（1996年去世）共生有四个女儿，分别为赵某霞、赵某芝、赵某芬、赵某兰。位于北京市西城区一号原系单位的房产。原告是单位的职工，原系该房屋的承租人。原告和其母亲赵母一直居住在该房屋内。
1996年4月，原告出国学习，该房屋一直由被告代管，母亲赵母去世后，从1997年开始该房屋由被告对外出租，租金由被告收取。2001年，该房可以按成本价购买，原告得知消息后觉得在晚年时应在北京有固定住所，就同意购买该房屋。因原告从美国来往中国不便，就委托被告代为办理。后原告从美国给被告汇款用于购买该房屋。被告在办理时将该房屋办到自己名下。现原告诉至法院，请依法审理。
被告辩称
被告赵某芬辩称，同意原告的诉讼请求，认可原告所述事实与理由，被告方认为涉案房屋应属于原告所有。
第三人孙某洁、孙某宇述称，第三人不认可原告的诉讼请求。1、原告对涉案房屋不享有物权，原告主张涉案房屋归其所有没有法律依据。2、原告与被告之间不存在任何协议约定，双方之间没有所谓的“借名买房”情形，且涉案房屋购房款是由被告及其配偶陈某曦出资，在涉案房屋取得后，也是由陈某曦实际居住使用，居住期间的相关费用由被告夫妇缴纳，涉案房屋与原告没有关联。
3、原告现为外国人，客观上无法取得涉案房屋的所有权，根据外汇管理局的相关规定，外国人不得购买非自住房屋，外国人在中国购房需要取得工作签证满一年，原告在国外定居，未取得工作签证，也未定居中国，客观上不能取得涉案房屋所有权。4、原告与被告提起本次诉讼的目的是，因为第三人向被告提起继承诉讼，涉案房屋本是被告名下的财产，被告配偶陈某曦去世时发生继承，第三人作为继承人应该依继承法取得相应的继承份额，但是，被告同原告恶意串通，妄图以“借名买房”的形式，将本应属于遗产范围内的涉案房屋转移至原告名下，侵害第三人合法的继承权。希望法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告的起诉，并追究其虚假诉讼的法律责任。
法院查明
涉案房屋位于北京市西城区一号，原系单位分配给案外人赵父居住的房屋。赵某兰、赵某芬、案外人赵某芝、案外人赵某霞均系赵父之女。
1981年9月30日，赵某芬与案外人陈某曦登记结婚，孙某洁、孙某宇为陈某曦婚前生育的子女，陈某曦于2017年5月3日死亡。
赵父及其配偶死亡后。2001年3月20日，赵某霞书写声明一份，其上记载如下：“北京市宣武区一号是我父亲赵父的住房，我同意将此房转入我妹妹赵某芬名下。”2001年3月29日，赵某兰书写声明一份，其上记载如下：“房屋转名。房产处：宣武区一号，原系不利分给我父赵父，挂名在本人名下。本人同意将名改在我姐赵某芬名下。”2001年4月8日，赵某芝书写声明一份，其上记载如下：“房产处：北京市宣武区一号，系单位分给我父赵父住房。我同意将该房转入我妹赵某芬名下，请协助办理有关手续。谢谢。”
2001年10月29日，赵某芬向单位缴纳涉案房屋购房款23111元。
2001年12月10日，赵某芬（购买方）与单位房产处（出卖方）签订《单位出售公有住宅楼房买卖合同》，约定由赵某芬以成本价购买位于涉案房屋，购房款21059.08元，公共维修基金1908.82元。
2001年12月19日，赵某兰自境外向赵某芬电汇2780美元（按当时汇率计算，约合人民币23010元）。
2005年7月26日，涉案房屋办理了房屋所有权证，登记的房屋所有权人为赵某芬。
2011年12月16日，陈某曦书写声明一份，其上记载如下：“一号房间，原是赵某兰所有，赵某兰回国后，为便于办理，过户到赵某芬名下，购房款四万多元由赵某兰出资购买，赵某芬办理。故此房不属于陈某曦和赵某芬的共同财产，也就不属于遗产部分。特此证明。注：1、此证明是本人真实意思。2、如此前我写有关于一号的什么文字无效。3、我女儿不得为此争执。”
现赵某兰诉至本院，要求赵某芬履行借名买房协议，将涉案房屋过户至赵某兰名下，赵某芬同意赵某兰的诉讼请求，孙某洁、孙某宇不同意赵某兰的诉讼请求，并作相关陈述。
裁判结果
驳回原告赵某兰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
本案中，赵某兰与赵某芬之间虽无书面协议约定“借名买房”事项，但赵某兰在签订购房合同后不久，即向赵某芬电汇款项，汇款金额与购房款金额相差无几，赵某芬当庭承认、赵某芬配偶陈某曦在生前以书面声明形式承认，存在“借名买房”的事实，法院据此可以认定赵某兰作为借名人与赵某芬作为出名人之间存在“借名买房”的合同法律关系，涉案房屋现登记在赵某芬名下，赵某芬应履行“借名买房”合同的约定，赵某芬有义务配合赵某兰办理涉案房屋的产权过户手续，将涉案房屋过户至赵某兰名下。
但赵某兰为美国公民，属于境外个人，在不动产登记机关办理房屋产权登记时，应同时出具在境内工作超过一年的证明及名下在境内无其他住房的书面承诺，在诉讼期间，赵某兰坚持认为自身为中国公民，亦未能提供上述材料，证明其符合境外个人办理不动产登记的条件。因此，“借名买房”合同中赵某芬的过户义务事实上无法履行，赵某兰的诉讼请求不具备实际可执行性，法院对其诉讼请求不予支持，待赵某兰符合境外个人办理不动产登记的条件后，可再行主张。
若赵某兰不符合境外个人办理不动产登记的条件，关于赵某兰与赵某芬之间就涉案房屋购房款的债权债务关系，赵某兰亦可另行主张。
