北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某兰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决立即停止对赵某兰购买的位于北京市海淀区一号房屋进行强制执行，并解除对该房屋的查封。2.请求法院依法确认位于北京市海淀区一号房屋归赵某兰所有（房屋价值183万）；3.案件受理费用由M银行承担。
事实和理由：2010年12月22日、2011年8月11日，赵某兰与F公司分别签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《北京市商品房预售合同》）《补充协议》，购买了案涉房屋。2011年8月16日，赵某兰向F公司一次性付清全部购房款1828497元，并相继缴纳了各种税费，该房屋一直是赵某兰在管理、使用。但因赵某兰身体原因，至今未办理产权登记手续。
M银行与F公司、J公司、E公司、W公司因金融借款合同纠纷一案，北京市第四中级人民法院（以下简称北京四中院）根据M银行提出的财产保全申请，查封了F公司名下位于北京市海淀区的房产，其中包括赵某兰案涉房屋。2019年11月7日，北京四中院作出判决。判决生效后，M银行向北京四中院申请强制执。
2021年7月6日，赵某兰依法向北京四中院提出书面执行异议，并提供相关购房手续及票据等购房依据等，要求解除对案涉房屋的查封。2021年7月21日，北京四中院依法作出裁定书，裁定驳回赵某兰的异议申请。
赵某兰从F公司购买案涉房屋后，虽未办理产权过户登记，但赵某兰按合同约定已全额支付了购房款并占有案涉房屋至今。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。赵某兰未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，不影响赵某兰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故法院应当停止对案涉房屋进行强制执行。
因此赵某兰向法院提起诉讼。
被告辩称
被告M银行辩称，不同意赵某兰的诉讼请求及理由，具体为：一、赵某兰未提供证据证明已全部付清购房价款。本案中，赵某兰仅提交了房屋付款发票，未提交将购房款支付给F公司的转账凭证，无法证明赵某兰已全部付清购房价款及付清价款的具体时间。
二、赵某兰由于自身过错未办理过户登记手续。本案中，赵某兰提交的预售合同第十一条显示，出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房，第二十一条显示，商品房交付使用后买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用捌佰元人民币，买受人应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，但赵某兰至今未办理完毕房屋所有权证书，赵某兰提交的证据未显示其未办理过户登记手续不存在过错，且赵某兰在执行异议案件中明确表示是由于其自身原因忘记办理过户登记手续。
三、本案事实情况不符合前述法律规定，请求法院查明案件事实，依法判决驳回赵某兰的诉讼请求。
被告F公司、第三人J公司、E公司、W公司未答辩。
法院查明
M银行诉北京Q公司（以下简称Q公司）、北京q公司（以下简称q公司）、G公司、北京Q公司邯郸分公司（以下简称邯郸分公司）、S公司（以下简称S公司）、北京T公司（以下简称T公司）、余某城、E公司、W公司、F公司、J公司金融借款合同纠纷一案，本院依据M银行提出的财产保全申请，对相关被申请人名下的财产予以保全，并于2019年9月24日查封了F公司名下位于北京市海淀区的房产，共160套，其中包括案涉房屋。
本院于2019年11月7日作出判决：……五、q公司、G公司、邯郸分公司、S公司、T公司、余某城、E公司、W公司、F公司、J公司就该判决第一项、第二项确定的Q公司对M银行所负担的债务承担连带保证责任；六、q公司、G公司、邯郸分公司、S公司、T公司、余某城、E公司、W公司、F公司、J公司在承担保证责任后有权在其履行保证责任的范围内向Q公司追偿……。上述判决生效后，M银行向本院申请强制执行。
强制执行期间，案外人赵某兰对本院查封F公司名下案涉房屋的房产不服，向本院提出书面异议。本院于2021年7月7日受理，经审查认为，赵某兰对执行标的主张实体权利以排除执行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查。在本院查封前，赵某兰已与F公司签订了合法有效的书面购房合同，全额支付了购房款并合法占有该房屋，但因赵某兰自身的原因，案涉房屋未办理过户登记，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条所规定的情形，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，本院于2021年7月21日作出裁定书，驳回赵某兰的异议请求。赵某兰不服该裁定，法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。
本案中，经审理查明：2010年12月22日，赵某兰与F公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了案涉房屋，该商品房的用途为办公。2011年8月11日，双方签订《补充协议》，就案涉房屋的坐落、面积和价格做了补充约定。
赵某兰提交了F公司为赵某兰出具的全额购房款发票、中国光大银行个人贷款合同、贷款借据和个人贷款划款凭证、付款情况说明等，以证明其已向F公司支付全部购房款，及部分购房款系通过银行贷款完成的事实。赵某兰提交了物业费、采暖费发票，以证明在办理房屋交接手续后，赵某兰支付了物业费等相关费用，合法占有该房屋至今的事实。
赵某兰在提起本案诉讼时称由于身体原因未办理案涉房屋过户登记手续。庭审中，赵某兰亦主张根据案涉预售合同第二十一条的规定，案涉房屋的过户登记手续应由F公司办理，而F公司未出面办理。且案涉房屋由他人租住，赵某兰未注意过户登记事宜，后F公司称赵某兰可自行办理但未给赵某兰完整的手续。直至得知房屋被查封，赵某兰中风，故房屋过户登记最终未完成。M银行不认可赵某兰的陈述，认为赵某兰代理人在本案中主张的案涉房屋未办理过户登记的理由与赵某兰在执行异议程序中自认称因自己身体原因未办理的事实不符。
案涉预售合同第二十一条产权登记第（二）项的转移登记规定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移，委托费用捌佰元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……
（2）出卖人继续履行义务直至买受人取得房屋所有权属证明。因政府原因或不可抗力致使买受人未能在本合同约定的期限取得房屋所有权属证书的，出卖人不承担责任。3、如因买受人责任造成买受人未能在商品房支付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。
裁判结果
一、停止对北京市海淀区一号房屋的执行。
二、驳回赵某兰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案为案外人执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉的主要目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。
法院对之前民事判决所确定的债权人M银行的金钱债权的强制执行过程中，依法查封了承担连带保证责任的债务人F公司名下的案涉房屋。案外人赵某兰以其为房屋买受人、所有权人主张对房屋享有排除强制执行的实体权利，对此，赵某兰诉请主张的排除强制执行房屋登记于F公司名下，人民法院对债务人F公司名下的土地使用权采取强制措施依据的是生效民事判决所确定的债权人享有的金钱债权。赵某兰以其为该房屋买受人为由，提起案外人执行异议之诉，作为买受人其物权期待权的受保护应符合法律、相关司法解释规定的条件。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案现有证据可以认定，法院对案涉房屋采取查封措施之前，赵某兰与F公司已签订书面的商品房买卖合同，案涉房屋亦为赵某兰实际占有并使用。关于赵某兰是否支付了全部价款，根据案涉预售合同、F公司出具的购房发票、银行个人贷款合同、个人贷款划款凭证等证据可以认定赵某兰已支付了案涉房屋的全部购房款，故对于赵某兰主张其已经付清房屋全款的主张，法院予以采信。
对案涉房屋是否存在上述法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。首先，从案涉预售合同第二十一条产权登记的约定看，房屋交付使用后，买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由出卖人继续履行义务直至买受人取得房屋所有权属证明。故根据该约定，案涉房屋的过户登记，赵某兰已委托F公司办理直至完成。
其次，基于常理，买受人应敦促出卖人尽快完成合同约定的房屋权属转移办理义务，赵某兰称其多次找过F公司，但未提交充分的证据证明，对此赵某兰是否构成“买受人自身原因”未办理过户登记，赵某兰与F公司签订的预售合同约定房屋权属转移由F公司完成办理，虽然赵某兰未充分举证证明其进行了督促，即使确实存在怠于行使权利，亦不应据此认定F公司未依约完成过户登记的办理义务之后果应归结于赵某兰的自身原因。
综上，鉴于赵某兰提起的本案案外人执行异议之诉满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的法定要件，作为房屋买受人的案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。在案外人符合上述司法解释规定情况下，法院对案外人提出停止执行的诉讼请求予以支持。
赵某兰在本案中请求确认案涉房屋归其所有，首先，案涉房屋登记于F公司名下，赵某兰主张该房屋归其所有，作为案涉房屋的权属争议相对人，F公司在本案中应为被告。其次，对赵某兰的此项诉求应否支持，虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“关于案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据。
但根据法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料，及《不动产登记暂行条例》的规定，案涉房屋经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，赵某兰基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续，赵某兰不能将其基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，故对赵某兰要求确认房屋权属的请求，法院不予支持。
