北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某航向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原、被告于2015年5月28日签订的《甲、乙双方购房协议书》有效；
2.判决被告周某芬配合原告将位于北京市房山区一号房屋过户到原告指定的北京M公司名下；3.诉讼费由被告承担。
事实和理由：2015年5月28日，原、被告签订了《甲乙双方购房协议书》，原告借被告名购买位于房山区一号房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋购房款全部由原告支付。2015年7月3日，涉案房屋所有权登记在了被告名下，该房屋所有权证原件一直在原告处保管。后涉案房屋由原告出资进行装修并由原告一直居住至今。
原告认为，涉案房屋系借名买房，所有款项均由原告出资，并由原告一直居住至今，原、被告双方存在借名买房关系，双方签订的协议合法有效。且根据原、被告签订的购房协议书的约定，如果涉案房屋原告想买卖给第三人，被告自愿、无条件地配合原告和第三人办理所有的相关事宜，直至涉案房屋权属变更之日止。按该购房协议书约定，被告应当履行合同义务。综上，原告诉至法院，望判如所请。
被告辩称
周某芬辩称：不同意原告的诉讼请求。本案原告是第三人李某洁的亲哥哥，被告和李某洁是婆媳关系。涉案房屋是被告委托李某洁进行买卖的，李某洁手里有被告大量的空白签名，原告提交的2015年5月28日的购房协议书是在被告空白签名的纸上伪造填写的，不是被告本人的真实意思表示。该协议书中有多处涂改的地方，存在以下几个问题：1.涉案房屋房产证是在2015年7月3日下发的，而原告提交的购房协议书签订日期是2015年5月28日，也就是李某洁在伪造协议书的时候根本不知道该房屋的房产证号，房产证号明显是后加的，说明购房协议书的内容是不真实的。
2.关于房款，2015年5月28日涉案房屋不可能达到总价138万元，单价达27000元。2015年的涉案房屋总价也就是30万元左右，差额有100万元，合同中138万元价款中的“1”明显是后补的。
3.关于协议书中的补充部分内容，最后这一段话明显是后加的，该部分内容与其他内容逻辑不通，当时的房屋价值也就是30来万，所以不可能同意给差价100万元。我们认为该协议书是伪造的，原告涉嫌提交虚假证据，我们申请移送到公安机关处理。我们认为，涉案房屋是以被告的名义签订的房屋买卖合同，登记在被告名下，应该是被告的个人合法财产，与原告及第三人没有任何关系。
李某洁述称：我认可原告起诉的事实和经过。位于一号的涉案房屋是原告出资购买的，包括购房、盖房和装修均是由原告出资，原告先后共出资1395000元，最后实际是花了138万元。
法院查明
李某洁与案外人姜某晨系夫妻关系，周某芬系姜某晨之母。位于北京市房山区一号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在案外人赵某名下。2015年6月30日，赵某与周某芬签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定周某芬购买涉案房屋，成交价格为25万元。2015年7月3日，涉案房屋过户登记至周某芬名下。
诉讼中，李某航、李某洁称，二人系朋友关系，涉案房屋系李某航于2013年1月委托李某洁购买，具体事宜由李某洁经办，李某航通过现金和转账方式陆续给付李某洁购房、建房和装修等各项款项共计1395000元。涉案房屋原借用赵某的名义，以670000元左右的价格自案外人朱某处购买，并于2014年过户登记在赵某名下。2015年，因赵某要求将涉案房屋过走，李某洁与家人协商，将涉案房屋登记在了周某芬名下。
为证明自己的主张，李某航提供了：证据1.李某航提交了落款日期为2015年5月28日《甲、乙双方购房协议书》一份，内容为“位于房山区一号，产权人：周某芬。甲方：产权人周某芬，女，零出资。乙方：购房人（出资人）李某航，男，100%出资。备注：①如果某一天，此房李某航想买、卖给第三人，周某芬自愿无条件地配合李某航和第三人办理所有的相关事宜，直至该房屋权属变更之日止；否则周某芬自愿把李某航所花的房款（1380000元整）支付给李某航。
如果遇到拆迁，周某芬自愿无条件地配合拆迁办办理，所拆房款和新分房归李某航所有。此房的房价款和购房时的手续费：合计为人民币：（1380000元整），大写：壹佰叁拾捌万元整，此款都是由李某航个人出资的，已出资。补充：见证方有壹份，实际是叁份。如果产权人周某芬日后想要此房，本人周某芬自愿把李某航所花的（1380000元整）房款一次性支付给李某航，并自愿另支付李某航此房市场值的增值部分。”协议落款“甲方（产权人）”、“乙方（出资人）”、“经办人即见证人（个人）”处有周某芬、李某航和李某洁的签名字样和手印。证明：李某航和周某芬之间签订了借名买房合同。
证据2：李某航提交的落款日期为2016年7月26日的《说明》及2016年11月17日的《说明》各一份，落款处“说明人”分别系姜某晨和李某洁，两份《说明》中除了签名外，其他的内容均系李某洁书写，主要内容系涉案房屋是李某航个人出资购买，只是借用了周某芬的名字。证明：涉案房屋由李某航实际出资。
证据3：银行转帐凭证1份和2015年7月1日李某洁出具的收条一份，证明李某洁于2015年7月1日转账给周某芬25万元作为资金监管用，该笔钱系李某航给付李某洁，由李某洁出具收条。证明：涉案房屋由李某航出资。
证据4：银行业务凭证、银行转帐凭证及收条若干，该证据显示：李某航分别于2014年2月25日、2014年2月26日、2014年2月27日、2014年11月12日、2014年11月24日自银行支取了现金85000元、350000元、200000元、110000元及250000元，并于2014年2月27日转账给付李某洁150000元，李某洁向李某航出具了上述款项的收条，并陈述共收到1145000元；李某洁于2014年5月22日转账给案外人朱某3640.57元、206383.05元，附朱某收款44.5万元的收条一张；李某洁于2014年9月11转账给案外人赵某225000元。证明：李某航分多笔给付李某洁购房款，委托李某洁购买了涉案房屋。
证据5：《北京市房屋租赁合同》一份，证明：该房屋2014年1月出租时由其签订租赁合同，并收取租金。
证据6：2014年8月1日赵某与李某航之间的《双方协议书》一份及李某洁出具的《说明》一份，内容为涉案房屋系李某航出资购买，借用赵某的名字。证明：涉案房屋之前虽然登记在赵某名下，但实际所有权人系李某航。
证据7：采暖费、供暖费发票，证明：涉案房屋的物业等相关费用由李某航以朱某的名字交纳。
对李某航提供的上述证据，李某洁均无异议；周某芬持有异议：对证据1.真实性不认可，其认可落款处的签名是周某芬签的，但协议书内容都是李某洁书写的，不是周某芬的真实意思表示。协议书存在疑点：有涂改液修改的痕迹，且多处改动；房屋总价138万元与2015年5月的市场行情不符；协议书备注的内容都是挤着加进去的。因此，不认可协议书的真实性和证明目的。
对证据2：不认可两份说明的真实性和证明目的，指出姜某晨与李某洁系夫妻关系，李某洁亦有姜某晨签名的空白纸张，该说明是姜某晨所签的名字，但是姜某晨并没有见过上面的内容。李某洁与李某航作为兄妹存在恶意串通。
对证据3：真实性认可，证明目的不认可，表示这笔钱是周某芬给李某洁用于资金监管的，之后又返给了周某芬。
对证据4：不认可真实性和证明目的，其指出李某洁和李某航陈述的基本都是现金交付的房款，不符合逻辑和交易习惯。二人有串通嫌疑，没有实际给钱。李某航与李某洁系兄妹关系，且二人均系北京M公司的员工，双方有大量经济往来，唯一转帐记录和购买房屋的时间也对不上。
对证据5：真实性不认可，指出经办人是李某洁，落款签名“代李某航”明显是后填的。
对证据6：真实性不认可，协议书中落款“代李某航”也是后填的。
对证据7：认可票据的真实性，但指出涉案房屋由李某洁与李某航共同用于经营公司，物业费应系李某洁、李某航交纳。周某芬称，其听儿媳李某洁说房屋要涨价，于是和另一个儿子一起通过李某洁购买了涉案房屋，成交价32万元或者35万元。后李某洁与李某航将涉案房屋用于经营北京M公司。
另查，李某航系北京M公司之法定代表人。李某洁原系该公司监事，姜某晨原系该公司法定代表人。另，姜某晨曾诉至本院，要求与李某洁离婚。本院判决驳回姜某晨的离婚请求。
裁判结果
驳回李某航的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，涉案房屋登记在周某芬名下。现李某航要求确认《甲、乙双方购房协议书》有效，其系涉案房屋的实际所有权人，应当提供相应的证据予以证明。现李某航提交的《甲、乙双方购房协议书》，内容有明显的添加、涂改痕迹，文字的行间距不等，与日常正常书写内容后再由当事人签名的协议书有明显差异。周某芬对协议书的内容及其真实性不予认可，并提出合理质疑。
因此，仅凭该协议书，法院无法认定李某航与周某芬之间存在借名买房的真实意思表示。本案中，李某航亦不能提供其他证据证明《甲、乙双方购房协议书》的内容系周某芬的真实意思表示，故其要求确认该协议书有效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
关于李某航主张涉案房屋由其出资购买，其系实际所有权人一节，其一，李某航于两年期间陆续向李某洁支付多笔款项用于购买涉案房屋，不合常理，且上述款项给付与李某洁向涉案房屋原所有权人转账的时间、金额均无法相互印证。
其二，李某航提供的《北京市房屋租赁合同》和《双方协议书》及案外人的收条等多组证据材料中，在付款人、购房人等关键信息处均有明显的涂改、添加痕迹，法院均无法采信。
其三，李某洁与本案当事人之间具有利害关系，其仅有陈述而不能提供其他证据予以证明，法院对李某洁的陈述亦无法采信。因此，李某航主张其系涉案房屋的实际所有权人，要求周某芬协助办理涉案房屋过户手续一节，缺乏事实依据，故其该项诉讼请求，法院不予支持。
