北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某鑫、周某奇、周某昊、周某仁向一审法院起诉请求：
1.依法确认孙某芳与周某杰签订的出售位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的《房屋买卖合同》无效；
2.依法确认孙某芳将一号房屋过户登记至周某杰名下的转移登记行为无效；
3.依法撤销以周某杰为登记权属人的（一号房屋）房屋不动产权证，将诉争房屋恢复登记至孙某芳名下；
4.周某杰、孙某芳承担案件的诉讼费。
周某杰上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第三项，改判确认《房屋买卖合同》合法有效，争议房屋的转移登记合法有效，或将本案发回重审。
事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，损害了周某杰的合法权益。涉案房屋系周某杰支付购房款购买，只是依据房改政策，必须以孙某芳的名义签订合同，实际所有人为周某杰。房屋是大家一起商量后购买的，考虑到买房时使用了父母的工龄，周某杰拿出90000元补偿给了周某仁、周某鑫、孙某芳。涉案房屋以买卖的名义于2018年3月过户到周某杰名下，办理过户手续时，孙某芳意识清醒，身体康健。
被告辩称
周某鑫、周某昊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回周某杰全部上诉请求。购买涉案房屋使用了父亲工龄，房屋应为父母共同财产。对于孙某芳民事行为进行综合判定，签订房屋买卖合同时孙某芳为限制民事行为能力人，签订房屋买卖合同的行为相对于孙某芳当时的精神状态不相适应，且周某杰并未实际支付价款，合同应属无效。因为是房屋有孙某芳、周某鑫、周某仁的户口，周某杰给付钱款是租金的补偿。
周某奇辩称，同意一审判决。
周某仁、孙某芳辩称，同意一审判决。2018年周某杰未经孙某芳其他子女同意将房屋过户到自己名下，侵害了他人权利。
法院查明
孙某芳和周某德系夫妻关系，二人育有子女周某杰、周某鑫、周某贵、周某昊、周某仁。周某德于1991年11月12日因死亡注销户口。周某贵于2008年5月14日去世，周某奇系周某贵之子。2002年3月6日，孙某芳与周某德原单位北京市F公司签订《北京市F公司房改房买卖合同》，约定北京市F公司将一号房屋以1997年成本价格出售给孙某芳，按规定，出售旧楼房按成本价格给予成新折扣，年折扣率为2%，计价公式、工龄折扣、教师优惠以及现住房折扣等计算方法均按文件中有关规定计算，该房屋总建筑面积84.9平方米，房屋买卖价格51029元，加上其他费用应交53107元。原产权证显示一号房屋所有权人是孙某芳。
2018年3月8日，孙某芳和周某杰签订《存量房屋买卖合同》，约定孙某芳将一号房屋出售给周某杰，价格为57000元，之后房屋过户登记到周某杰名下。
周某鑫、周某昊、周某仁、周某奇和孙某芳主张因购买诉争房屋时使用了父亲周某德的工龄，工龄系周某德的财产性权益，孙某芳从周某德原单位购买的房屋应系孙某芳和周某德的夫妻共有财产，孙某芳私自将该房屋卖给周某杰损害了其他继承人利益，周某杰对此明知，属于恶意串通损害第三人利益，
另外，孙某芳长期抑郁，患有老年痴呆症、焦虑症，其和周某杰签订房屋买卖合同时不具有完全民事行为能力，且法院已宣告孙某芳属于限制民事行为能力人，故孙某芳和周某杰2018年签订的房屋买卖合同应属无效，应当将房屋产权恢复登记到孙某芳名下。周某鑫、周某昊、周某仁、周某奇提交了孙某芳的2016年、2019年医院门诊病历、鉴定报告、民事判决书为证。
2016年门诊病历显示：孙某芳被诊断为抑郁状态、焦虑状态、失眠、痴呆状态。2019年医院处方显示孙某芳临床诊断为抑郁状态、失眠、焦虑状态、妄想状态。民事判决书系一审法院于2019年9月6日作出，法院宣告孙某芳为限制民事行为能力人。
周某杰认可上述证据真实性，主张孙某芳于2002年购买诉争房屋时没有钱，其兄弟姐妹和母亲同意由其出钱购买房屋，归其所有，房屋是大家一起商量后购买的，不存在隐瞒情形，当时其支付了51029元，考虑到买房时使用了父亲的工龄且房子上有其他人的户口，其拿了90000元补偿给了周某仁、周某鑫、孙某芳每人30000元，孙某芳又将30000元分给了五个子女，每人6000元，主张其已经按照当时的市价给予其他人补偿，财产已经进行分配，未侵害其他人利益。
其母亲2016年患病，但是2018年治好了，2018年和其签订房屋买卖合同时精神是正常的，主张房屋买卖合同有效。周某杰提交了1998年5月8日其自行书写的《关于家庭房产问题的协议书》予以证明其主张，但其中均没有其他人签字。周某鑫、周某昊、周某仁、周某奇认可拿到了周某杰所述的钱款，但主张是租金，不认可周某杰提交的证据，称此仅是周某杰单方起草材料，其他人并未签字同意。
法院认为，法律规定：“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”根据孙某芳2016年就诊记录可知孙某芳当时已患有老年痴呆等疾病，2019年法院亦认定孙某芳为限制民事行为能力人，根据上述事实法院有理由怀疑孙某芳在2018年3月8日和周某杰签订《存量房屋买卖合同》之时的行为能力受限，而本案没有证据显示孙某芳2018年3月8日具有完全民事行为能力。
另外，因孙某芳从周某德原单位购买一号房屋时使用了周某德的工龄，该工龄应属于周某德财产性权益，一号房屋应属于孙某芳和周某德的夫妻共同财产，本案中周某杰提交的证据无法证明孙某芳将房屋出售给周某杰经过了周某德其他继承人的同意。综合以上事实，法院认为孙某芳2018年3月8日和周某杰签订的《存量房屋买卖合同》应属无效，依据该房屋买卖合同进行的房屋过户登记给周某杰的转移登记行为亦属无效，该房屋产权应当恢复登记到孙某芳名下。
撤销周某杰房屋不动产权证的行为，不属于人民法院权属范围，周某鑫、周某昊、周某仁、周某奇可以向有关部门主张，法院不予处理。
裁判结果
一审判决
一、2018年3月8日孙某芳和周某杰就北京市丰台区一号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、北京市丰台区一号房屋产权从孙某芳名下过户登记给周某杰的转移登记行为无效；
三、周某杰于判决生效后七日内配合孙某芳将北京市丰台区一号房屋产权恢复登记到孙某芳名下；
四、驳回周某鑫、周某昊、周某仁、周某奇的其他诉讼请求。
二审判决
一、撤销北京市丰台区人民法院民事判决；
二、驳回周某鑫、周某昊、周某仁、周某奇的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点系孙某芳和周某杰于2018年3月8日签订《存量房屋买卖合同》时孙某芳是否行为能力受限，涉案房屋是否系孙某芳与周某德夫妻共同财产。
关于孙某芳签署房屋买卖合同时是否为限制民事行为能力人一节，本案中，周某鑫、周某昊、周某仁、周某奇主张孙某芳于2018年3月8日签订涉案房屋买卖合同时系限制民事行为能力人。但是孙某芳于2019年9月6日被判决宣告为限制民事行为能力人，据此不能推定其2018年3月8日与周某杰签订房屋买卖合同时系限制民事行为能力人。
虽在2016年就诊病例显示孙某芳被诊断为痴呆状态等，因该诊断非有权机关出具的行为能力鉴定，不能作为判断孙某芳在2018年3月是否系限制民事行为能力人的认定依据，故对孙某芳在《存量房屋买卖合同》签订时已经丧失行为能力的主张难以采信。法院推断孙某芳签署合同时行为能力受限显属不当。
关于使用已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产一节。需指出，房改房具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、优惠政策次数受限等特点。职工的工龄优惠是房改政策一种十分重要的因素，应为个人的财产利益，因此所获工龄政策福利应认定为专属于已故配偶个人的财产性利益。
但购买房屋是否使用已死亡配偶生前工龄，不足以据此产生房屋物权取得主体的认定基础。虽工龄属于周某德财产性权益，但周某鑫、周某奇、周某昊、周某仁以购买房屋时使用了周某德的工龄主张涉案房屋系孙某芳与周某德共同财产依据不足。法院仅以孙某芳从周某德原单位购买涉案房屋时使用了周某德的工龄为由认定该房屋属于孙某芳和周某德的夫妻共同财产显属不当。
周某鑫、周某奇、周某昊、周某仁亦未提供证据证明房屋买卖合同存在无效的情形，经审查，该合同不存在法律规定的无效的情形。
