北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
唐某晨向一审法院起诉请求：1．判令唐某杰支付唐某晨对北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）唐某晨应继承份额的折价款937757．81元，支付唐某晨对北京市朝阳区二号房屋（以下简称二号房屋）唐某晨应继承份额的折价款820312．5元；2．判令唐某杰支付二号房屋折价款逾期支付利息，按人民银行同期贷款利息计算，从2017年7月18日网签当天起算至实际支付之日止。
唐某杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审；本案一审、二审诉讼费由唐某晨承担。
事实与理由：1．一审判决程序错误，将吴某文、吴某海、吴某涛与唐某晨之间的赠与法律关系，混同到分家析产和继承纠纷中处理，程序严重违法，依法应当发回重审。一审判决剥夺了吴某文、吴某海、吴某涛对案涉“赠与财产”的共同所有人之诉讼权利，没有审查案涉“赠与财产”的共同所有人，对于该赠与行为是否知晓而径行裁判，剥夺了共同所有人的诉讼权利和实体权利，属于程序严重违法。
2．一审判决事实认定错误，吴某兰去世之后唐某森取得之个人财产，被错误列为吴某兰遗产。3．一审判决无视案涉遗产原始取得人即唐某森的陈述，没有认定案涉遗产的购房款实际来源于唐某杰，属于事实不清。4．在唐某杰向唐某森支付200万元款项的情况下，一审判令唐某杰对唐某晨承担赔偿责任，没有法律依据。
5．一审判决未依据相关法律考虑唐某森购买涉案房屋中涉及的吴某兰的工龄折算是否可以作为遗产继承以及如何计算比例等问题，属适用法律不当，未考虑涉案房屋取得房产证的时间均在吴某兰去世之后，将涉案两房屋均认定为夫妻共同财产，进而作为遗产划分，属适用法律不当。
被告辩称
唐某晨辩称：同意一审判决，不同意唐某杰的上诉请求。
法院查明
吴某兰与唐某森系夫妻关系，共生育唐某晨、唐某杰两个子女。吴某兰于2005年7月6日去世，未留遗嘱。吴某兰之母于1993年去世，吴某兰之父吴某鹏于2012年9月3日去世。吴某兰父母共生育四个子女，即吴某兰与吴某文、吴某海、吴某涛。
吴某兰与唐某森婚后购买了一号房屋及二号房屋，两套房屋产权原均登记在唐某森名下，一号房屋建筑面积50．15平方米，二号房屋建筑面积38．8平方米。
2017年4月11日，唐某森通过签署《赠与协议》将一号房屋过户到唐某杰名下。唐某杰于2018年1月16日在一号房屋上设立了抵押权人Y银行的抵押登记。因唐某晨申请财产保全，后法院查封了一号房屋。因唐某晨申请对一号房屋现价值进行评估。评估结果为：一号房屋现价值为400．11万元。
2017年4月26日，唐某森通过签署《赠与协议》将二号房屋过户到唐某杰名下。唐某杰于2017年7月18日将二号房屋出售，房管部门备案网签合同成交价350万元。唐某杰称实际成交价为338万元，法院要求唐某杰对二号房屋实际成交价承担举证责任，唐某杰未提交网签合同之外的房屋买卖合同或其他相关证据证明实际成交价。
唐某晨提交吴某文、吴某海、吴某涛于2018年8月29日分别签署的《继承赠与声明书》，内容均为：吴某兰于2005年7月6日去世，本人及吴某兰之父吴某鹏于2012年9月3日去世。吴某兰与其配偶唐某森共同共有一号房屋及二号房屋，两套房屋各50%所有权份额为吴某兰遗产。对上述遗产，本人自愿无条件将本人应继承的份额（包括应继承份额对应的折价款等财产权益）全部赠与给我的外甥女唐某晨所有。该赠与为本人真实意愿，为不可撤销赠与。唐某晨提交吴某文、吴某海、吴某涛三人签署并宣读《继承赠与声明书》的视频，证明《继承赠与声明书》均系三人真实意思。
法院认为：一号房屋和二号房屋系在唐某森与吴某兰婚姻关系期间取得，应属二人的夫妻共同财产。对于唐某杰所称两套房屋属唐某森个人财产一节，唐某杰、唐某森未提交证据证明吴某兰生前认可该主张，该抗辩意见没有事实和法律依据，法院不予采信。对于唐某森所称两套房屋实际所有人为唐某杰一节，唐某森未提交证据证明吴某兰生前认可该主张，该抗辩意见没有事实和法律依据，法院不予采信。
对于唐某森、唐某杰所称唐某杰在购房时出资一节，双方未提交证据证明，即便该事实存在，亦应视为对父母的赡养赠与行为，唐某杰并非购房人，其对两套房屋并不享有所有权。且唐某森已将其全部产权份额赠与唐某杰，唐某晨对二号房屋仅要求按照网签价格补偿，上述行为已足以对唐某杰的出资作出补偿，唐某森主张唐某杰为实际产权人的抗辩意见没有依据，法院不予采信。
一号房屋和二号房屋均属唐某森与吴某兰的夫妻共同财产，二人均各有一半产权份额。其中吴某兰对两套房屋享有的产权份额属遗产，在吴某兰去世后，因其未留遗嘱，上述遗产由其法定继承人唐某森、唐某杰、唐某晨、吴某鹏平均继承，每人分得两套房屋各1/8的产权份额。吴某鹏去世后，其享有的1/8产权份额由其子女吴某文、吴某海、吴某涛和代位继承人唐某杰、唐某晨按份额平均继承，吴某文、吴某海、吴某涛每人分得两套房屋各1/32的产权份额，唐某杰、唐某晨各分得1/64的产权份额。
据此析产继承分割后，上述两套房屋每个人所享有所有权份额为：唐某森5/8，唐某晨9/64，唐某杰9/64，吴某文1/32，吴某海1/32，吴某涛1/32。
在吴某兰、吴某鹏去世后，唐某森、唐某杰明知一号房屋和二号房屋产权中有其他继承人的产权份额，仍将两套房屋均过户至唐某杰名下，该行为损害了其他继承人的财产权利。唐某杰获得的两套房屋产权中有其他继承人应得的继承份额，其他继承人有权要求唐某杰按继承份额对其他继承人进行赔偿。
唐某晨提交的吴某文、吴某海、吴某涛《继承赠与声明书》和视频文件能够相互印证，证明吴某文、吴某海、吴某涛自愿将其继承份额赠与唐某晨。唐某杰虽对此不认可，但未能提交反证，应承担举证不能的不利后果，法院对唐某晨的主张予以采信。为减轻双方当事人诉累，在本案中对该赠与行为予以一并处理。接受吴某文、吴某海、吴某涛的赠与后，唐某晨获得两套房屋各15/64的权利份额，唐某晨要求唐某杰按此份额支付赔偿款的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。
对于唐某杰所称其向唐某森支付200万元一节，如该行为属实，亦系唐某杰基于与唐某森的赠与约定或基于自愿而单方处分相关款项，该行为与其他继承人无关，相关后果由唐某杰自行承担，该抗辩意见法院不予采信。
因两套房屋在吴某兰、吴某鹏去世后并未实际分割，其他继承人有权要求唐某杰按照房屋现价值进行折价赔偿。唐某杰所称应以2005年房屋价值为准的抗辩意见没有事实和法律依据，法院不予采信。唐某杰于2017年7月18日擅自将二号房屋出售，经法院分配举证责任，唐某杰未举证证明房屋实际成交价，根据本地交易习惯和生活常识，房屋买卖网签价低于实际成交价，唐某晨要求按照二号网签价350万元、一号房屋评估价400．11万元计算折价款并无不当，法院予以支持。
据此计算，唐某晨要求唐某杰支付一号房屋折价款937757．81元，二号房屋折价款820312．5元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。
唐某晨要求唐某杰从售房之日起支付二号房屋折价款利息的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持，利率标准法院依法酌定。
裁判结果
一、唐某杰于判决生效之日起30日内向唐某晨支付北京市朝阳区一号房屋继承份额折价款937757．81元；
二、唐某杰于判决生效之日起30日内向唐某晨支付北京市朝阳区二号房屋继承份额折价款820312．5元并支付利息。
三、驳回唐某晨的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，根据查明的事实，一号房屋和二号房屋系在唐某森与吴某兰婚姻关系期间取得，应属二人的夫妻共同财产。唐某杰主张两套房屋属唐某森个人财产，但未提交证据证明吴某兰生前认可该主张，法院对其该项主张不予采信并无不当。因一号房屋和二号房屋属唐某森与吴某兰的夫妻共同财产，二人均各有一半产权份额，吴某兰对两套房屋享有的产权份额属于遗产，且因吴某兰未留遗嘱，故对其遗产应按照法定继承依法分割。
法院通过析产继承分割后，认定上述两套房屋的所有权份额为：唐某森5/8，唐某晨9/64，唐某杰9/64，吴某文1/32，吴某海1/32，吴某涛1/32，计算方式并无不当。在吴某兰、吴某鹏去世后，唐某森、唐某杰将两套房屋均过户至唐某杰名下，损害了其他继承人的财产权利，其他继承人有权依其继承份额要求唐某杰支付相应的折价款。
关于继承份额的折价款问题。因唐某晨提交的《继承赠与声明书》和视频文件能够相互印证，证明吴某文、吴某海、吴某涛自愿将其继承份额赠与唐某晨，唐某杰虽不予认可，但未提交相反证据予以证明，法院对《继承赠与声明书》和视频文件予以认定并无不当，据此唐某晨获得两套房屋各15/64的权利份额，并有权按此份额要求唐某杰支付相应的折价款。
因唐某杰于2017年7月18日擅自将二号房屋出售，唐某晨要求按照二号房屋网签价350万元、一号房屋评估价400．11万元计算其应获得继承份额的折价款，于法有据，法院对唐某晨的主张予以支持并无不当。
