北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
朱某丽向一审法院起诉请求：
1.判令赵某杰、周某霞将位于北京市海淀区一号房屋腾退并交付给我；
2.判令赵某杰、周某霞支付2019年12月1日至2019年12月15日的违约金20895元；
3.判令赵某杰、周某霞按房屋总价款的日万分之五支付自2019年12月15日起至实际腾退之日止的违约金。
周某霞上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或依法改判驳回朱某丽针对我方的诉讼请求。
事实和理由：1.周某霞除本案诉争房屋之外无其他住处。判令其腾房将导致其生活无着。
2.一审法院判决的违约金数额过高，且赵某杰存在过错，应全部由赵某杰承担。
被告辩称
朱某丽辩称，同意一审判决，不同意周某霞的上诉请求和理由。
赵某杰辩称，同意一审判决，不同意周某霞的上诉请求和理由。
法院查明
1993年8月26日，赵某杰与周某霞登记结婚，1998年开始承租一号公房，2010年11月13日双方经法院调解离婚，约定一号两居室房屋其中西侧一间卧室（带阳台）由周某霞居住使用，东侧一间卧室由赵某杰居住使用，门厅、厨房、厕所由双方共同使用。2011年，赵某杰通过房改购房，以成本价43983元购买了一号房屋。双方离婚后，赵某杰未居住在一号房屋内，其房间由周某霞实际使用至今，周某霞每月支付赵某杰房租1000元。
2019年9月19日，赵某杰（出卖人）与朱某丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，朱某丽购买一号房屋，房屋成交价格为347万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为39万元，共计386万元。2019年9月19日，周某霞签署《同意出售声明》，内容：“本人周某霞与售房人赵某杰已于2010年11月13日协议解除婚姻关系。依据《离婚协议书》约定，一号房屋在离婚后归售房人单独所有，本人享有交易房屋其中西侧一间卧室（带阳台）由周某霞居住使用，门厅、厨房、厕所由双方共同使用。现因售房人欲出售交易房屋。
本人承诺同意并配合售房人出售交易房屋，声明如下：1.放弃对交易房屋的居住使用权并于售房人收到全部房款后三个工作日内搬离交易房屋，配合售房人办理交易房屋的交房手续。如涉及房款分割，本人与售房人自行协商解决……以上内容均为本人的真实意志，如本人违反前述声明，导致房屋交易受影响，对购房人构成违约的，本人愿与售房人承担连带责任。”
2019年9月19日，赵某杰收到定金4万元；2019年9月23日，赵某杰收到定金6万元；2019年10月22日，赵某杰配合朱某丽办理房屋产权过户手续，房屋登记在朱某丽名下。赵某杰于2019年10月30日收到房款145万元，2019年10月31日收到户口保证金5万元，2019年11月27日收到房款225万元。
朱某丽将全部房款支付给赵某杰后，周某霞拒绝搬离一号房屋，周某霞称其与赵某杰是同一单位职工，由于是双职工才分到一号房屋，而且一号房屋购买时使用了其工龄，房屋应属于二人共同所有，赵某杰卖房时承诺给其一半房款，先给100万元出去租房，后续款项再说，其因受骗才签了《同意出售声明》，但是赵某杰收到房款后没有支付其任何款项。
赵某杰对周某霞所述不予认可，称一号房屋系其个人财产，未做出过给付一半房款的承诺。周某霞已就房产争议另案提起离婚后财产纠纷，该案正在审理中。
法院认为，赵某杰与朱某丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，按照合同约定赵某杰负有在约定期限内腾退房屋并交付给朱某丽的义务，但赵某杰未按约定履行腾房义务，应当承担违约责任。周某霞虽称其受欺诈签署《同意出售声明》，但其并未就其受欺诈一节提交相关证据，周某霞作为完全民事行为能力人，其在《同意出售声明》上签字的行为应视为对该声明中全部内容的认可，并应为此承担相应的法律后果。
根据上述声明，周某霞同意出售并搬离一号房屋，并对售房人的违约行为承担连带责任，视为其对赵某杰与朱某丽房屋买卖的债务加入，其作为房屋实际占有人，负有腾房义务，其与赵某杰之间的争议不能作为拒绝腾房的合理事由，其拒不腾房的行为已构成违约，应与赵某杰共同承担因逾期腾房而产生的连带责任。
关于违约金数额，赵某杰、周某霞均表示合同约定的违约金过高，要求法院酌减，而朱某丽表示房屋过户后半年以上无法使用，无法装修，造成装修成本增加，没有实际居住使用房屋，造成每月7000至8000元的租金损失。虽然朱某丽未就实际损失提供相关证据，但是赵某杰、周某霞逾期腾房必然会给朱某丽造成租金损失及因物价上涨导致的装修成本增加，法院将结合主观过错、实际损失、合同的履行情况等综合因素，酌情判定赵某杰、周某霞按每日300元的标准支付逾期腾房违约金。
裁判结果
一、赵某杰、周某霞于本判决生效后七日内腾退位于北京市海淀区一号房屋并交付给朱某丽；二、赵某杰、周某霞于本判决生效后七日内按照每日300元的标准向朱某丽支付自2019年12月1日起至房屋实际腾退之日止的违约金；三、驳回朱某丽的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
赵某杰与朱某丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。赵某杰应当在收到物业交割保证金之外的全部房款后3个工作日内，将一号房屋腾退给朱某丽。根据周某霞签署的《同意出售声明》签字，周某霞应按照声明的内容在朱某丽支付全部房款后的3个工作日内搬离交易房屋，逾期不搬出的，应与赵某杰共同承担因逾期腾房而产生的连带责任。截至2019年11月27日，朱某丽已经交纳了物业交割保证金之外的其余房款，周某霞与赵某杰应当在3个工作日内之后将房屋腾退。周某霞辩称其生活困难，但该辩称并非不腾退房屋的合法理由，应不予采信。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。赵某杰、周某霞表示合同约定的违约金过高，要求法院酌减。违约金以实际损失为基础并兼顾惩罚性的规则，而朱某丽无法居住一号房屋会有租金损失，且赵某杰、周某霞逾期腾房必然会给朱某丽造成租金损失及因物价上涨导致的装修成本增加，法院酌定的每天300元的逾期腾房违约金是恰当的。
