北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某文向本院提出诉讼请求：1．判令原告继承位于北京市西城区一号的房屋，原告继承该房屋八分之二的份额；2．判令原告继承位于北京市西城区二号的房屋，原告继承该房屋八分之二的份额；3．判令本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：周某鹏与陆某系夫妻关系，二人于1963年5月登记结婚，婚后共生育三名子女，即周某文、周某武、周某杰。周某鹏于2012年2月10日因病去世，其父母均先于其去世。周某鹏留下与陆某共同所有的房屋两套，即北京市西城区一号（下称一号房屋）、北京市西城区二号（下称二号房屋）。
根据规定，原、被告双方均享有上述两套房屋的继承权。2018年9月，在周某文和周某杰不知情的情况下，陆某将一号房屋以1元价格出售给周某武，后经法院判决确认该买卖合同无效。周某武和陆某私自处分一号房屋的行为损害了其他继承人的继承权，系侵吞遗产的行为，在继承分割时要求对周某武和陆某少分。
被告辩称
被告周某武、陆某辩称，认可原告所述的家庭亲属关系及被继承人死亡情况。不同意原告的诉讼请求。被继承人周某鹏生前曾于2011年留有文字材料，对遗产已有安排，本案不应按照法定继承分割。一号房屋系陆某的个人财产，不属于本案的遗产范围。根据1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条推定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。
被继承人周某鹏已按该政策于1999年从单位购买了二号房屋，因此陆某在2001年是不可能再以成本价或标准价购买一号房屋的。故陆某购房是没有折算周某鹏工龄优惠的，该房屋并非夫妻共同财产。即使一号房屋系夫妻共同财产，陆某和周某武也不存在恶意侵占遗产的行为。一号房屋只登记在陆某一人名下，陆某并非专业法律从业人员，不具备专业的法律知识，仅能根据房屋登记簿来确认房屋权属。陆某作为房屋登记簿中登记的唯一权利人，在结合周某鹏留下的文字材料明确表示，将一号房屋留给周某武居住，以及周某武多年赡养陆某的事实，将一号房屋以1元出售的方式赠与周某武，并不存在侵占遗产的主观恶意。
虽然法院判决书确认了合同无效，之后周某武和陆某也及时主动履行，将房产登记恢复至陆某名下。周某杰有恶意侵占遗产的行为。二号房屋原为陆某居住，2020年，周某杰霸占了二号房屋。二号房屋有两间房间，其中大间是陆某居住，小间是周某杰的女儿居住，周某杰只是偶尔在大间的沙发上睡。但现在周某杰强行进入了陆某的房间居住。故在分割涉案遗产时，应对周某杰不分或少分。
被告周某杰辩称，认可原告所述的家庭亲属关系及被继承人死亡情况。周某鹏和陆某在2011年立有遗嘱，其中将二号房屋由我和周某文各占50%，一号房屋给周某武居住，百年以后给孙女周某丽。我认为应当按该遗嘱分配涉案房产。之前双方协商好了按遗嘱将二号房屋改成我和周某文的名字，后来手续做完了，要签字的时候周某武不签，提出二号房屋也要有他的份额。周某武并没有长期赡养老人。这么多年和父母在一起的时间很短。我没有侵占二号房屋。如果法庭认为遗嘱无效，我就要求两套房屋按照法定继承分割。
法院查明
被继承人周某鹏与陆某系夫妻关系，二人生育三名子女，分别为周某杰、周某文、周某武。周某鹏于2012年2月10日去世。
二号房屋于1999年11月登记在周某鹏名下。一号房屋于2001年6月登记在陆某名下。2018年9月29日，陆某作为出卖人，周某武作为买受人，双方就一号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陆某以1元价格将一号房屋出售给周某武。后双方办理的一号房屋的产权过户手续，当日，一号房屋登记至周某武名下。2019年1月31日，周某文以周某武、陆某为被告、周某杰为第三人起诉至北京市西城区人民法院，要求确认周某武和陆某之间签订的房屋买卖合同无效。
北京市西城区人民法院经审理后认为，陆某于2001年以成本价购买一号房屋，折算了周某鹏的工龄等相关优惠，结合周某鹏与陆某的结婚时间及周某鹏的去世情况，法院认为一号房屋系陆某和周某鹏的夫妻共同财产。周某鹏去世后，一号房屋属于周某鹏的财产部分在未分割的情况下，应由继承人陆某、周某杰、周某文、周某武等人共同共有，故陆某在未经其他继承人同意的情况下，以房屋买卖形式将一号房屋赠与给周某武，构成无权处分；另，陆某、周某武作为家庭成员，对于房屋应属陆某、周某鹏的夫妻共同财产应属明知，在周某鹏就一号房屋遗产部分尚未继承的情况下，将房屋过户登记至周某武名下，损害了周某杰、周某文的继承利益，故陆某与周某武就一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。
诉讼过程中，陆某、周某武虽表示对2011年11月24日签有“陆某”名字以及盖有周某鹏印章的文字材料认可，但上述内容亦未载明将涉案房屋所有权转移给周某武，故陆某、周某武以周某鹏生前对一号房屋作出安排进而主张涉案《北京市存量房屋买卖合同》有效的意见，法院不予采纳。据此，法院判决确认陆某与周某武签订《北京市存量房屋买卖合同》无效。后一号房屋已恢复登记至陆某名下。
周某武、陆某提交了遗嘱一份，内容为：“周某鹏、陆某：房屋所有权人（不动产）。等我走了把一号给大儿子周某杰女儿周某文各百分之五十（各一半房款）。④把二号给周某武住，百年以后给周某丽（孙女）。2011年”该遗嘱有陆某签字、周某鹏盖章。周某武、陆某称该遗嘱由陆某书写。周某文对该遗嘱不认可，称其中没有周某鹏的签字，不能证明系周某鹏本人意见。周某杰对该遗嘱认可。
周某武、陆某提交了录像一份，内容为周某杰在二号房屋的房间中居住。
裁判结果
一、登记在陆某名下位于北京市西城区一号房屋中属于周某鹏的份额由原告周某文、被告周某杰共同继承，每人各占二分之一份额，该房屋由原告周某文、陆某、周某杰共同所有，其中原告周某文和被告周某杰各占四分之一份额，被告陆某占二分之一份额；
二、登记在周某鹏名下位于北京市西城区二号房屋中属于周某鹏的份额由原告周某文、被告周某武、陆某、周某杰共同继承，每人各占四分之一份额，该房屋由原告周某文、被告周某武、陆某、周某杰共同所有，其中原告周某文、被告周某武、周某杰各占八分之一份额，被告陆某占八分之五份额；
三、驳回原告周某文、被告周某武、陆某、周某杰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中，一号房屋购买于周某鹏和陆某婚姻关系存续期间，周某武、陆某提出该房屋系陆某的个人财产，未提供证据予以证明，且该房屋已被法院生效判决确认为周某鹏和陆某的夫妻共同财产，故法院对周某武、陆某的该项意见不予采纳。一号房屋和二号房屋均认定为周某鹏和陆某的夫妻共同财产，其中属于周某鹏的份额在其去世后系其遗产，依法应予继承分割。
自书遗嘱应当由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。周某武、陆某提交的遗嘱应视为周某鹏和陆某共同订立的遗嘱，参照关于遗嘱形式要件的规定，如由陆某或周某鹏其中一人书写，由周某鹏和陆某均亲笔签名，并标注有日期，可认定为有效。但该遗嘱中仅有周某鹏的印章而无周某鹏的签名，故法院对该遗嘱的效力不予认可。涉案遗产应按照法定继承分割。
关于周某文提出周某武、陆某有侵占遗产的行为，在分割遗产时应对二人少分的意见。周某武、陆某在未经其他继承人同意的情况下，私自处分了一号房屋，导致周某文、周某杰通过诉讼方式才恢复了房屋所有权登记，增加了其诉累，损害了其继承利益，可以认定为系侵吞遗产的行为，在法定继承分割涉案遗产时由法院酌情对周某武、陆某少分。
具体份额由法院酌定为在分割一号房屋中属于周某鹏的份额时对周某武、陆某不分，在分割二号房屋中属于周某鹏的份额时由陆某、周某文、周某武、周某杰平均分割。
