北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某、赵某文向本院提出诉讼请求：1．依法判令明确并分割诉争房产北京市西城区一号中秦某、赵某文共占有三分之二（暂不分份额）；2．依法判令明确并分割诉争房产中赵某文按照法定继承，继承份额为九分之一。
事实与理由如下：赵某文与秦某系母女关系，赵某文父亲赵某鹏于2019年9月30日。赵某鹏于2003年与蒋某，也就是赵某文的继母结婚。秦某、赵某文与赵某鹏原共同居住于西城区A号，在户人口为秦某、赵某文及赵某鹏三人。后原地址房屋于2000年左右拆迁，按包括秦某、赵某文在内的在户人口数拆迁至西城区一号，也即本案诉争房产。赵某文系其父赵某鹏与前妻所生，赵某鹏与蒋某婚后共同居住于诉争房产内。赵某文、秦某认为，本案诉争房产系来自于原房屋拆迁所得，且系根据在户人口数的拆迁安置补偿所得。因此，该房屋虽登记在赵某鹏名下，实为赵某文、秦某与赵某鹏的家庭共有财产，赵某文、秦某有权主张属于自己的部分。
另因赵某鹏现已故去，共有财产中属于其个人所有的份额，依法应由法定继承人依法继承。因与蒋某无法达成共识，赵某文、秦某不得已向法院起诉，请求依法维护赵某文、秦某合法权益，判如所请。另外赵某玉004年订立遗嘱，赵某文、秦某调取了不动产登记资料及遗嘱。赵某文、秦某向法院申请调取周转费，但是没有调取到。赵某文、秦某与被继承人属于母子及祖孙关系，拆迁之前三人户籍均在被拆迁房产上，拆迁时三人都是在户人口。涉案房屋是赵某文、秦某与被继承人的共同财产，希望法院明确份额依法分割。
我们调取的公证档案发现，赵某鹏立遗嘱的时候，本案诉争房产没有房产证，立遗嘱的时候涉案房屋没有产权证明，但是根据司法部在2000年实施司法部令54号公证遗嘱的细则第7条，不动产订立遗嘱需要提交产权证，所以赵某鹏是不可能提交产权证明的，至少公证遗嘱是存在相应瑕疵的。公证遗嘱是有效的，但是事实是有相反证据足以推翻的被继承人所立的遗嘱无效，按照法定继承原则进行继承。根据法律解释，继承法之前订立的形式上有欠缺的遗嘱，内容合法是可以确定遗嘱有效。据此推断，1986年后形式上有欠缺的遗嘱是不能认定为有效的，公证遗嘱是无效的。
被告辩称
赵某玉诉称：按照法定继承的话，我同意赵某文、秦某的诉讼请求，我要求继承九分之一的份额。赵某鹏去世是法院通知我的。
蒋某辩称：不同意赵某文、秦某及赵某玉诉讼请求，要求涉案房屋归蒋某所有。理由如下：1．涉案房产系赵某鹏与蒋某夫妻共同财产，赵某文、秦某及赵某玉不具备任何份额。涉案房屋是所在单位售卖给职工个人的危改加房改的房屋，是赵某鹏根据职工身份取得的，安置办法中有明确规定。房屋取得不是因为户口上有几个人，而是因为赵某鹏是职工。2．70平米的房屋是赵某鹏根据职级和工龄优惠，房屋面积大小是根据职级及工龄级别取得，与户籍人口数量无关。房产证上显示是赵某鹏个人所有。
3．房屋的所有权是赵某鹏和蒋某夫妻共有，双方于2001年结婚，买房是在结婚之后。2007年签署买卖合同，2008年取得产权证。付款凭证是6万多元，2000年付款30000元，30000元是蒋某日本的女儿给的，2002年1月21日婚后付剩余款项，过半的房款是在结婚之后支付的。4．赵某玉2004年3月31日有公证遗嘱将案涉房屋给蒋某继承，赵某文、秦某及赵某玉没有继承权。赵某鹏写明涉案房屋是个人财产，但是已经全部给蒋某。虽然赵某文、赵某玉是继承人，但是也没有继承权。公证遗嘱细则是2000年颁布的，效力级别是部门规章，不能排除遗嘱的效力，2004年没有产权证，但是房屋已经实际占有并签署了买卖合同，遗嘱的真实性及效力没有问题。综上赵某文、秦某及赵某玉没有所有权也没有继承权。
法院查明
一、亲属关系及遗产情况：
赵某鹏与蒋某系初婚，二人育有一女赵某文，秦某系赵某文之女，蒋某于1972年去世。后赵某鹏与邱某结婚，邱某系再婚，与前夫育有一子赵某鹏某，再婚时赵某鹏某未成年，1976年赵某鹏与邱某育有一子赵某玉，1987年二人离婚。赵某鹏与蒋某于1989年左右认识，后在一起生活，二人于2001年5月21日结婚，婚后未生育子女。赵某鹏蒋某结婚之时蒋某之女已经成年。赵某鹏于2019年9月30日死亡。赵某鹏某在本案审理中，向本院表示其放弃继承赵某鹏遗产。
案涉房屋的相关情况：
2000年单位向有购房资格的回迁职工出售房改房。
2002年11月6日，赵某鹏与单位售房协议书，内容为：“拆迁人（甲方）单位被拆迁人（乙方）：承租人赵某鹏，对乙方的安置办法达成协议如下：一、……乙方现有在册人口三人，分别是本人56，之女31之外孙女6。二、乙方不选择货币而自愿选择回迁安置……。回迁安置房售价款71303元，已交首付款30000元，余款在一年内交清。甲方盖章为单位，乙方为赵某鹏签字。在该协议上方“2004年下半年周转费已领，2004年5月8日”的字样，同时有“拆迁周转补助费付讫”的印章。”
2007年5月15日，单位（甲方）与赵某鹏（乙方）签订单位房屋买卖合同书内容如下：一、甲方单位产权的公有住房坐落在北京市西城区一号，……三、依据文件规定，按1999年房改成本价1485元/每建筑平方米购房。享受工龄折扣等优惠政策……第十七条职工回迁安置购房后，产权归个人所有……在单位出售公有住房房价计算表中显示购房人姓名为赵某鹏，工龄计算男方38，女方无。
2000年11月6日赵某鹏交纳购房款30000元，2002年1月21日交纳购房款20000元，2008年11月24日交纳公维基金2060元。
2008年7月24日赵某鹏取得一号产权证，房屋所有权人为赵某鹏，共有情况单独所有。
2001年3月31日，赵某鹏在北京市西城区公证处订立遗嘱，内容为将赵某鹏名下西城区一号楼房住宅一套系我个人财产，在我去世后，自愿将上述房产留给妻子蒋某继承。赵某鹏亲自填写了办理国内公证申请表，在申请公证内容中，其写到：西城区一号，此房待我去世后将属于我爱人蒋某所有。
本案在审理中，蒋某书面陈述在签署公证遗嘱时，赵某鹏认为是其个人财产，且全部留给我，我对赵某鹏的意见非常尊重，也没有在乎是不是夫妻共同所有，我当时认可他的想法。
裁判结果
一、北京市西城区一号由蒋某继承。
二、驳回赵某文、秦某、赵某玉的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为：1．争议房产中有无赵某文、秦某财产份额？2、被继承人订立公证遗嘱的效力？
1．赵某文、秦某主张诉争房产系来自于原房屋拆迁所得，且系根据在户人口数的拆迁安置补偿所得，应为赵某文、秦某与赵某鹏的家庭共有财产。法院认为房屋产权的归属应当以房屋管理部门登记公示的为准，除非有其他证据证明。根据庭审中双方确认的证据，拆迁之后所得的房产权属应当根据当时拆迁的相关政策确定。根据《回迁安置售房实施办法》和赵某鹏签署的售房协议书、房屋买卖协议书以及颁发的产权证可以看到，在赵某鹏与蒋某结婚之后，赵某鹏与单位签订安置售房协议书，被拆房屋的承租人为赵某鹏。签订协议之前拆迁活动已经开始。
因此，在与蒋某结婚前赵某鹏交纳了房款30000元。二人结婚之后，作为甲方的单位与乙方赵某鹏签订单位房屋买卖合同书，合同书显示，职工购房面积标准，按照文件规定的职级和工龄住房面积执行掌握，明确表明乙方购买的住房为房改房，产权归个人所有。在其后赵某鹏取得争议房产的产权证也显示共有情况为单独所有。另在单位出售公有住宅房价计算表中显示购房人为赵某鹏工龄计算男方38，女方无，即购房时只使用了赵某鹏的个人工龄优惠，没有使用其他人的工龄优惠。
虽然在合同书中有在册人口的表述，但秦某、赵某文并未提出证据证明在册人口数与赵某鹏房产有直接的关联，故赵某文、秦某主张在争议房产中有其份额的主张没有事实和法律依据。
关于遗嘱的效力问题，赵某鹏在订立遗嘱时未实际取得诉争房屋的所有权，但赵某鹏于2002年11月6日与单位签订的回迁安置售房协议书中约定了安置房位于一号二居室住房。同时在该协议书中明确了回迁安置房售价款为71303元，已交首付款30000元，余款在一年内交清。与蒋某提交的2000年11月6日赵某鹏交纳购房款30000元的票据相吻合。因此赵某鹏在订立遗嘱时所处理的房屋，是可以预计到自己将来能够取得的财产，并且最终实际取得了诉争房产的所有权，因此赵某鹏在公证处所立遗嘱有效。
关于赵某鹏名下的房产是否是夫妻共同财产一节，蒋某表示其尊重赵某鹏遗嘱意见，认可争议房产是赵某鹏个人财产，法院不持异议。故赵某文、秦某、赵某玉主张遗嘱无效并要求分割遗产的诉讼请求，法院不予支持。
根据我国法律规定，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。赵某鹏生前留有公证遗嘱将其财产留给其妻子蒋某所有，故争议房产应由蒋某继承。
